地产公司一二三线城市布局 合生万科各行其道

　　合生创展深耕一线城市高端地产，万科则向二三线城市挺进。

　　始自去年底的此轮地产调控，或许才“棋至中局”。面对这场的调控，房地产企业则是应对各有招，选择了不同的“突围”战略。与万科等向二三线城市挺进相比，另一个地产大鳄合生创展则选择“迎难而上”——深耕京、沪、穗等一线城市的高端地产。

　　合生创展日前公布了其2009年业绩——净利润58亿港元，增幅195％；每股盈利3.77港元，同比前一年的1.33港元增幅高达1.8倍。尽管2009年房地产市场的逆转让大小房企几乎都赚得盆满钵满，但是合生创展如此的表现，还是超出了业界的普遍预期。“净利润水平与几个数倍于其销售规模的房地产企业接近，这意味着合生创展的盈利能力相对比较高。”某投行分析师说。花旗银行发表的报告也对合生创展今年200亿元的销售目标持“乐观”看法。

　　年报还显示，公司去年销售但还未入账的金额已经达到73亿元，这部分收入的六到七成将在今年入账，其余则在明年入账。此外，公司预计今年可销售面积将达300万平方米。截至3月末，合生创展实现销售额32.3亿元，同比增长36％。

　　值得注意的是，公司此前两年运作的高端住宅将逐步进入交房期。如上海东郊别墅、东紫园两个高端项目已进入成熟期，业绩贡献将逐步提升。

　　在房地产市场报复性反弹的2009年，合生创展率先调整战略发力高端，并取得了显著突破。该公司新任行政总裁薛虎也将这一优异业绩归功于其成功的高端战略。他在业绩发布会上高调宣称，2010年合生创展高端项目预计占比不低于20％，销售收入则要占据半壁江山。

　　另据介绍，在已经过去的2009年，合生创展“最重要”的事就是初步完成了高端地产业务板块的布局。据了解，合生创展已经明确的三大业务主线尽走高端路线——“高端物业+高档住宅+高级商业”。其中，位于北京燕莎商圈的霄云路8号项目以逾30亿的销售额跻身北京豪宅销售排行前三甲。

　　据了解，2010年，华北地区尤其是北京，仍然是合生创展高端产品战略的重要基地。据了解，在京城知名高端项目“合生？霄云路8号”今年一季度创下热销13亿元的佳绩之后，合生创展借势一举推出旗下另外三大高端项目“合生·时代帝景 (论坛 新闻)”、“合生·麒麟社 (论坛 新闻)”、“合生·世界村 (论坛 新闻)”，4月份入市的总房源预计将达1000套以上。

　　有意思的是，与合生创展“向上”突围地产调控形成鲜明对比，万科等业界大鳄则选择开辟更广阔的战线，大举挺进二三线城市。

　　万科此前刚刚公布的3月份数据显示，在今年三月份新增的6个项目，全都位于东莞、惠州、天津港（600717）、大连、南昌和贵阳等二三线城市，其中贵阳市场更是进入。

　　不过，也有机构从中发现了万科的另一个“新动向”。申银万国分析师认为，目前万科正在采取加快销售同时适度降低拿地速度的战略。“加速销售有利于进一步增强公司未来应对市场调控的能力。”他说。

　　素有风向标地位的万科转战二线城市，而被万科称为“真正的地产航母”的合生创展倾力高保值低风险的高端地产。这是否意味着地产行业业系统性风险苗头已现，大鳄集体出现异动？

　　合生创展重返百亿军团 负债400亿压力未减

　　2010年北京、上海、广州及广州东部区域将有大批新推货量供应市场，预期今年的销售额将实现较大幅度提升。

　　3月22日，合生创展在香港发布2009年业绩报告。去年被挤出百亿军团的合生创展2009年共录得销售额150.88亿元，重返百亿军团的行列。其中广州及惠州占其总收益的36%，紧随其后分别为上海33%、北京26%及天津5%。

　　合生表示，广州及惠州售出建筑面积合共为51.6万平方米，销售额44.34亿元，占本集团合约销售总额29.4%。在售项目共十九个，其中四个位于惠州，其余则位于广州。而销售额增加主要由于以较低平均售价售出较多的中端物业。其中惠州地区录得合约销售额人民币13.97亿元，较去年大幅增加235%。

　　而在上海，合生的业绩有较大幅度的增加，售出建筑面积合共为29.4万平方米，销售42.38亿元，较08年同比几乎翻了一番，占合约销售总额28.1%。据了解，合生在上海共有八个在售项目，增幅主要由去年合生在华东的多个高端项目的推出，包括合生东郊别墅、合生御廷园及合生国际城以及合生高尔夫公寓销售增加所带动。

　　在北京及天津，合生录得增幅的销售成绩。两个城市售出建筑面积合共为34.4万平方米，较08年增长近130%，销售64亿元，合约销售比08年上升293%。合生表示，主要由在北京推出新项目合生霄云路8号、麒麟社及世界村，以及在天津推出京津新城新一期所带动。

　　年初，合生创展集团总裁助理兼华北区公司总经理苏波就表示，2009年合生创展在华北区的销售要较2008年翻两番，约占集团的总收入的50%。

　　经过08年的低谷，合生在09年加大了推货量，但合生的毛利率由2008年之45%下降至2009年的42%。合生解释称，毛利率微跌主要由于年内交付的多为尾货和低价单位所致。

　　合生在年报内表示，2009年下半年起，由于房地产及土地价格不断攀升，政府收紧土地交易。预计这一连串相关措施的实施将致2010年市况比09年相对严峻。

　　尽管如此，合生在2010年仍继续加大推盘量。

　　合生表示，2010年北京、上海、广州及广州东部区域将有大批新推货量供应市场，预期今年的销售额将实现较大幅度提升。今年首两月合生旗下的高端项目售价已经大幅度超过了去年同期。此前，苏波也表示，2010年合生创展仅在华北地区就有15个在售项目，预计销售额将超过100亿元，集团的总销售额同比至少将增3-5成。

　　在今天的合生的业绩会上，合生新任行政总裁薛虎也称，合生今年的可销售货量，将增长30%-40%。2009年合生仍有未入账的销售额约73亿元，预计今年该笔销售数据中有70%的收入都可纳入报表。

　　而2009年内，合生新斩获的土地总建筑面积达287万平方米。仅去年7月，合生就一次性获得了宁波慈溪市36幅土地，总价13.65亿元。截止09年底，合生的土地储备达3020万平方米，在业绩会上，合生高层表示，集团将密切关注一线城市的土地市场。

　　合生财务报表上的数据显示，截止2009年底，合生创展的负债总额为402亿港元，较去年增加44亿，负债总额的上升，主要由于取得了额外银行借贷以及来自物业销售及税项负债之递延收入增加。

　　编辑：mavis