政策迷局下 2010年房地产市场行业走势与发展

　　对中国经济的看法，存在两种很普遍很典型的看法，一种是典型的国家控制型经济，一种是市场经济。前者最突出的注解是：中国经济永远政府说了算；后者的观点是经济还是市场自身决定的。房地产行业，这个本身就具有非常浓厚的政治色彩，但同时又具有极度开放透明的市场色彩的行业，表现出更加扑朔迷离的神秘色彩。

　　也许不会再有一个行业具有房地产行业这样的能量，一是携带的产业链条的长度和宽度；二是与金融具有如此密不可分的关系。在中国，金融和房地产行业同为国家支柱性产业，而这两大产业交响缠绕，而让房地产行业显得更加庞大和复杂。在行业经济史里面，也许唯有房地产行业能够裹胁自己的上游行业甚至地方政府。中国今天的房地产行业，裹胁的甚至不仅仅是地方政府，还有中国经济和中央政府。

　　这样一个庞大复杂的行业的解析，自然会导致更多的盲人摸象的故事在社会流传。每个人都会基于自身所处的位置和角度，对房地产行业发出自己的看法和见解，甚至是截然不同的看法和见解，于是房地产行业经常出现专家打架，方向相反的热闹现象。不过我们始终认为房地产行业既然是作为一个行业经济，不管其牵连关系有多广泛，他依然有其自己的行业特性，依然有我们可以寻找的经济规律。

　　（一）、政策出台背景

　　本次政策出台的背景不同于国六条与国八条时期，差别之一在于当时中国经济处于高速增长期，世界经济也处于繁荣期，其次是中国地产金融化程度并不深；第三房地产行业还没经历一次真正的危机；第四是，房地产行业的短周期异动以后呈现出的报复性反弹呈现出新高度。而本次政策出台的背景则是在地产经历了08年低估以后报复性反弹的呈现出的高度，其次是金融成了房地产行业的推动器，房地产金融化程度加剧；第三是在经历了2008年的巨大恐慌以后，再繁荣的2009年，房地产供应市场依然有战战兢兢的心态，而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格短期巨大波动，则呈现出信心爆棚的局面。从从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的点，这点无论从土地市场，成交量上，以及成交价格上都可以清晰的证明。与此同时，房地产行业的风险在急遽的积累，一方面是供应市场金融杠杆急遽放大；另一方面是需求市场金融杠杆也在急遽放大；其次是全社会资金疯涌入房地产行业，无论是卖米的，卖眼镜的，还是做网络，做高科技的，闲散资金均纷纷涌入房地产行业；三是房价收入比再次高企到一种非理性的状态；四是房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。银行的呆坏账开始上升。房价的社会负面效应放大化，导致社会出现了不安定因素在内，影响了政府的施政环境；而地方政府对房地产行业的高依赖更在于对土地市场的高度推波助澜。而在时事方面，2009年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨，这种上涨不仅仅让普通老百姓感到恐慌，也让中央政府以及地方政府闻到了恐慌的气息。

　　（二）、调控政策的角度和基本作用判断

　　总体来说，中央政府调控政策无外乎以下一个方面：

　　1、需求市场：将二套房的交易时间调整为5年，同时在税收政策上进行抑制；其次是二套房首付款提高至四成。同时对房地产交易实行差别税率政策。这三条政策主要是抑制房地产市场的金融深化链条。切断房地产市场与金融市场的关系，让房地产市场显得相对更为简单化。对市场的影响也在于因金融产生的需求，这分为两个方面：一方面是因为金融增加的购买力；另一方面购买的目的是金融性目的，即投资或者投机。

　　政策的效用在于：一方面抑制了需求，提高了进入门槛；另一方面，降低了需求意愿，通过投机投资产生的效益被降低至最小，同时风险加大。因此我们对这个政策的最终效应判断是：这两项政策如果能够彻底被执行，2010年市场需求对比2009年将会减少20%以上的需求。而抑制的需求与放大的供应之间形成的供需市场结构转换，如果金融被充分抑制的情况下，市场价格的下挫将不可避免。

　　2、供应市场：供应市场的政策主要集中在：1、政府增加供给，一是土地供给增加，二是增加福利用房的供给力度，三是强制调整供应产品结构后，形成的供应单位的增加；2、政府强制制定产品供应的时间和价格，打击捂盘囤地，以及恶性涨价。政府增加供应政策的市场效力相对较小，一方面开发商可以通过各种方式化解政府的强制性规定，比如打击捂盘，开发商可以在开发过程中采取更小规模的开发节奏，而福利用房市场占整个市场比重过小，且在整个市场端，对整个市场的导向作用，基本可以忽略不计。对市场影响的是，政府对价格的控制，这会让开发商自己去独立面对自己决策所造成的风险。因此对未来预期会更加谨慎和慎重。一旦因为策略失误导致最后销售出现失误，是所有开发商都不愿面对的问题。

　　3、金融市场：本次政策，对于开发商来说，最严厉的莫过于对开发贷款的限制。一旦开发商不能顺利从银行获得贷款，其他融资市场并不发达的情况下，开发商将被迫再次面对市场融资，这种对于开发商的现金流会存在巨大的压力。一旦开发商面临资金压力危及到自身生存，那么降价向市场融资就成为开发商的选择。而对这个政策效力的判定则在于政府执行这个政策的力度和决心。一旦严格执行下去，那么对市场的影响力将是非常巨大的。

　　4、道德规劝与风险提示：在国资委对国有企业发的通告函中，建议国企慎入高风险的房地产行业。虽然国资委对国企具有管辖权，但国企自身具有决策权。国企是否进入地产行业，这个公告对这些企业约束力并不大。国企是否继续进入地产行业，一方面在于国企是否还能够从银行轻松获取大笔贷款，另一方面取决于实体市场是否给国企进入空间。如果不能解决这两个问题，那么国企进入房地产市场，依然不可遏止。

　　（三）、调控政策对房地产市场的影响

　　1、2010年地产供需市场的转换：按照经济规律，2010年供应市场将超过需求市场，同时在最近政策方面，对供应政策是刺激供给，对需求市场是抑制需求，因此2010年供需结构性市场关系将再次回到供过于求市场，一旦需求萎缩幅度较大，那么市场将不可避免产生向下的压力。而基于房地产行业的敏感性，一旦成交萎缩，势必形成负反馈机制。导致市场产生较大的下挫力。

　　2、房地产市场的不稳定因素：2010年市场的不稳定因素还在于2009年大量非地产国有企业以高成本进入地产市场，但面临巨大的市场压力情况下的表现。2008年市场出现异动的首先就是以南奥，鲁能，保利等大型企业带头的价格调整。在没有经验与没有心理预期的情况下，一旦市场行情发生变化，2009年新进入国企的表现，将对市场起到推波助澜的作用。

　　3、2010年是考验中国经济平衡能力的一年，所有地产政策也都尽量避免定量指标，每个政策出台以后，都具有较大的政策执行的弹性空间。从地产行业当前高度敏感性市场特性来看，以及中国经济对地产行业的高度依赖性而言，中央政府出台所有政策的时候，都尽量小心谨慎不至于出现不可控制的局面，从这个角度来说，我们认为中央政府对市场的控制力度和意愿，更多停留在意识层面上，而不会在具体执行方面痛下决心。

　　4、最后一点也是对2010年行业影响的一点，就是2010年新增贷款额度，如果新增贷款额度继续非常宽松，那么市场各个运行主体没有办法不让地产市场继续金融化，前面提到的所有政策都有可能因为宽松的信贷范围而被市场自动抛弃。

　　央行准备金率本周四再上调 楼市重现观望潮

　　12日，央行突然宣布，将于25日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。值得注意的是，这是央行在一个多月内第二次宣布上调存款准备金率。

　　在此之后，美联储决定将银行贴现率三年多来首度上调25个基点，就此拉开美国救市政策“退市”的大幕。

　　分析人士认为，政策可能采取“温水煮青蛙”的方式继续紧缩银根，以股市和楼市为代表的资本市场将面临资金面紧缩的考验。

　　■实质影响显现或继续上调

　　短短42天内央行两次收紧流动性。此次上调存款准备金率，距上次调整仅仅一个月时间，一些分析人士认为，央行这一突然之举大大超出市场意料，但也在情理之中，因为1月份的新增贷款相对较高，必然再有措施进行调整。另外货币量的供给也较高，对于通货膨胀的压力较大。

　　本次央行上调存款准备金率0.5%，根据2009年12月底商业银行的存款数据估算，可以一次性冻结资金3000亿元左右。如果说前次调整是信号作用甚于实质影响，那么这次是信号作用和实质影响开始体现。

　　市场人士认为，由于春节后央行回笼流动性的压力仍非常大，不排除未来两个月内，央行继续上调准备金率。

　　■楼市重现观望潮

　　春节期间，在提升准备金率的负面影响下，国内楼市普遍延续了一月份的低迷，杭州和深圳更是接连被曝春节期间成交量为零。许多业内人士担忧，如果加息预期临近，或银行全面取消购房7折利率优惠，楼市将继续陷入低迷。

　　今年1月份，中国主要城市中约90%的楼市成交面积出现下滑。1月份，全国主要城市楼市交易量环比下跌46.42%。

　　但分析人士认为，针对或将影响到房地产市场的调控政策春节后仍将继续出台，这使得短期内楼市前景变得不容乐观，整个市场观望氛围变得越来越浓。“金融机构的流动性收紧后，势必会导致房地产贷款吃紧。”从事地产中介多年的高严告诉记者，一方面，央行可能继续提高存款准备金率，或者直接加息；另一方面，房贷政策可能继续收紧，购房7折贷款利率优惠也可能取消。

　　股市难迎虎年“开门红”

　　上周五美联储上调贴现率0.25个百分点，导致美元大涨商品期货大跌，随之亚太股市出现急跌，港股大跌528点失守20000点大关，再加上国内上调准备金率的政策冲击，虎年排名前列个交易日的大盘走势难言乐观。

　　但历史统计数据显示，历年春节后A股出现上涨的概率接近七成，这也让相当多的普通投资者对虎年开门红充满期望。在今年节前最后一周，大盘收出四连阳，全周累积上涨2.68%。如果按照历史规律，虎年首周或许有好的表现。

　　如果从市场本身来看的话，今年1月份央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点后，次日沪综指和深成指分别下跌3.09%和2.73%，表明市场对货币政策的高度敏感。申银万国研究报告认为，这会造成货币政策再度收紧的感觉，从而对股市构成一定的冲击。中金公司的分析则认为，3000点可能仍将成为震荡中枢点位。

　　清华大学金融系主任李稻葵教授表示，央行此次调整准备金是为了防止流动性的过快增长。对于节后股市而言，可能会促使部分市盈率过高的股票调整。

　　对于节后A股走势，基金业人士表示出一丝谨慎乐观，景顺长城公司的一位基金经理分析：节后短期内加息可能性较小。目前股市处于比较均衡的状态。天治基金公司则表示，股市向下空间有限，会有一些“结构性”的机会，短期来看，一些周期性行业将会持续反弹。

　　准备金率再度上调 或致楼市观望情绪加重

　　存款准备金率将于本月25日再度上调。在业内看来,这可能进一步加重楼市的观望情绪。

　　据估算,今年以来央行2次上调准备金率将冻结银行超过6000亿元资金。上海中原研究咨询部经理龚敏认为,银根紧缩势必导致商业银行的贷款空间压缩,再加上此前出台的提高土地出让金首付比例等政策,开发商必须更多地依靠自有资金,不理性地高价拿地现象将得到遏制。同时,虽然上调存款准备金率不牵动购房者的实际利益,但所造成的心理影响会加深市场观望情绪,交易量可能继续下滑。

　　戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏则表示,上调准备金率对于缓解地价快速上涨以及抑制楼市交易等都会产生间接作用。

　　编辑：mavis