记者支招:延迟交楼可以按合同约定收取违约金

　　银行按揭不放款是否可退房?

　　2009年9月,赵先生与某房产公司签订了《商品房买卖合同》,约定赵某以总价款65万(首付15万,银行按揭50万)购买一套三房的商品房。10月1日,银行在审批赵某按揭贷款资料时,经查询得知赵先生存在信用记录不良情形,且赵先生购买的商品房属于第二套房,于是未予放款。现赵先生要求房产公司退房。

　　律师点评:不归责房地产和购房者原因导致不能买房方可退房。作为消费者,一个完全有民事行为的人,要对自己的行为承担法律责任,因为个人的信用问题而造成不能按揭,退房是没有合法理由的,因为不可归责的原因不能签订并不能履行的,可以解除合同,这里面有两个解释,不可归责双方的原因,不是开发商也不是消费者,是政府或者银行的原因,导致这个合同不能履行,这个业主是因为个人信用问题而不能放款,这种情况据我的判断,是不能主张要求退房的。

　　延迟交楼可按合同约定收取违约金

　　彭先生在2009年2月购买东城某楼盘,购房至今仍然不能正常收楼。购房合同的交楼时间是2009年12月31日。后来开发商交楼,业主去收楼时开发商却不能提供该楼盘的竣工验收合格证,直到现在还不能提供该楼盘的竣工验收合格证正常交楼。此外,现在东莞推迟交楼的每天的平均赔偿额是购房价的万分之3,而该企业给我们的购房合同上的赔偿却是万分之0.25,远低于市场平均水平。

　　律师点评:开发商延迟交楼的,应按合同约定向业主赔偿违约金,如果业主认为约定的违约金低于造成的损失的,在起诉时可以向法院提出要求调整违约金,但业主需要提供相关证据证明自己的损失比合同约定的违约金大,否则按合同约定标准赔偿。

　　通知交付是开发商的义务

　　王小姐:东莞塘厦某花园二期的合同中明明白白写着2009.1.31前交楼,但到现在开发商一个电话都没有打给我们,至今开发商仍未书面通知收楼及说明违约相关情况。

　　广东赋诚律师事务所专职律师点评:通知交付是开发商的义务,《商品房买卖合同》范本第十一条规定了“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”,如果开发商没有通知你收楼,你可以按合同约定要求开发商承担违约责任。

　　公共部位维护应由物管公司承担

　　孙先生:东莞南城某楼盘的业主,入住不久,发现电梯上下时的噪音很大,2009年10月,多次向小区管理处投诉,管理处联络电梯公司来维修,维修后效果有所改善,但不久又恢复原来的情况,我应怎么办呢?

　　广东赋诚律师事务所专职律师点评:电梯属于小区的公共设施,属于物业管理中对公共部位维护内容部分,所以维护保养责任由物业管理公司承担。因电梯保养维护需要专业知识,实践中物业管理公司往往会聘请专业的电梯维护公司对此进行维护保养,但这样并不能转嫁物业管理公司对电梯的保养维护责任。如果电梯噪音是由于维护不当造成的,责任由物业管理公司承担,可以通过业主委员会责令其限期整改;如果噪音超过国家规定的限额标准,你可以向环保管理部门投诉,由行政管理部门责令物业管理公司消除噪音。

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