评论：调控楼市能否化解明年信贷风险？

　　话题缘起

　　12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

　　12月9日的国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策。

　　12月14日的国务院常务会议明确提出要遏制房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。

　　12月17日，财政部和国土部等五部委联手出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，其中规定缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

　　与此同时，有媒体披露，根据学者测算，2009年信贷总量的30％进入房地产业；而大型房企的圈钱、圈地的气魄，更是令人吃惊。因此，2009年的中国房地产业创造出惊天奇迹：房价越高售量越多；上半年是房地产商使尽手段蛊惑人心，下半年是投资者疯狂抢房；天量信贷将地方政府、房地产商、银行和投机者连成“四位一体”。未来如何化解信贷风险？《每日经济新闻》邀请了两位资深专家为您解析。

　　靠楼市拉升 经济风险大

　　NBD：两位专家好！12月17日财政部等五部委出台的 《进一步加强土地出让收支管理的通知》以及最近一段时间针对房地产市场的一系列政策，引起社会对房地产业的热烈讨论。临近年底，作为宏观调控，你们怎么看五部委出台的《通知》？

　　曹建海：《通知》的目的很明确，是压低拿地价格，控制拿地规模。在我看来，能尽快达到目的的，是将土地出让金一次性缴清。

　　袁钢明：现在之所以把房地产炒得十分火热，价格高得离奇，很大程度上说明开发商太有钱了，而把钱用在土地上是最安全、最保险的。所以，开发商拼命圈地。解决的办法，是控制房价不再上涨，土地圈占率才会下降。

　　NBD：房地产商圈地气候是如何形成的？

　　曹建海：根据国家统计局公布的数据，今年的9.2万亿信贷中，1~11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，国内贷款8994亿元，个人按揭贷款也超过7000亿元，加上形形色色的贷款，以各种方式流入房地产，预计占总量的30％以上。

　　根据有关测算，今年有4.8万亿的信贷流进房地产业，房地产商又普遍地采用多种杠杆的方式，有的继续采用贷款，还有就是在资本市场进行融资。

　　去年全球金融危机爆发后，中国的地方政府把2007年底出台的土地出让金收紧性政策放开，今年初，有些房地产商拿地还上缴15%的地款，之后，有的就完全不付款了。地方政府也不着急，所以，房地产商在这种极度宽松的政策下，用很大的金融杠杆撬动了更大的地产规模。

　　袁钢明：借助了经济刺激政策、宽松的货币政策以及年初给予的很多的优惠政策，房地产业火爆了一把，而经济回升很大程度上是依靠房地产的拉动。但是，这种回升带有很大的风险，现在已经体现出来了，这种回升不像工业回升那样安全，房地产的回升本身就带有很强的投机性和冒险性。所以，我们要依靠房地产拉动经济，在房产繁荣到一定程度，就得想办法控制，否则得不偿失。

　　NBD：日前，建设部召集了200多名副市长共商房地产大计，主题是压低房价吗？

　　曹建海：建设部召集了200多名副市长开会，预计内容是不要让房价涨得太快。这显然没有抓住乃至解决目前最主要的问题。目前老百姓的意愿是希望房价能够理性回落，而且是回落到大家都能买得起的水平，一个家庭年收入的6倍能买得起一套房子，这是一个比较合理的基数。

　　袁钢明：今年年初房价下跌时，为了抑制经济低迷，特别是通过鼓励住房需求政策活跃房地产市场，以拉动GDP，确保完成保八任务，这些政策是应该的。但是，自6月份之后，在房价回升的同时，住房供给需求一路上飚。整个下半年，根本分不清哪些是真正的购房需求，哪些是购房投机。

　　现在很多人买房不是为了居住，而是为了投资和投机。有个调查说，有70％的人对当前的价格不满意，有30％的人很满意。在我看来，这就很奇怪了，房价已经高得离谱，为什么还有30％的人希望房价上涨？我想，这部分人手里应该有投资房和投机房，他们买房是为了等升值而不是为了居住。由此可以判断，房地产市场目前的投机概率大概应该在30％左右。

　　30％的投机率已经很高了，但是昨天王石说，据调查，有些城市的楼盘，投机性达到了三分之二。在国际上，的投机性才是10％，到了20％就越过风险线，我国30％的投机性是什么概念已经没有恰当词汇描述了。用房地产拉动经济增长的政策没错，但是，忽略投机拉动经济增长，可能就要出问题。日本泡沫经济的崩溃，就是前车之鉴。

　　明年房价回落可能性大

　　NBD：决策层应该已经意识到房地产业的问题，因此，在最近的一段时间，针对房地产市场出台了一系列的政策，那么，2010年的房地产市场会是怎样呢？

　　曹建海：一些大型国有企业开始圈地、抢楼宇，一是说明信贷过剩，大部分信贷没有进入实体经济，这就说明信贷政策有问题，而且，银行对资金使用的监管也十分不到位；二是也凸显出国企管理的软束缚，信贷政策成了廉价政策，赚了是国企的，赔了是银行的。加上大型国企对市场的影响力比较大，一旦他们疯狂地进入房地产市场，地价就会迅速上涨。这是最危险的。

　　有统计表明，2007年地方政府出让土地收入1.3万亿，2009年预计至少将达到3.5万亿。由此带来的问题是，2010年的房价回落的可能性很大，因为目前的房价已经太高了，很多消费者无法进入这个市场。我们说，自2006年以来，房地产调控政策作用不大，就是因为无论怎么调控，房价该涨还是要涨的。但是2010年的房价已经不可能再有上涨空间了，小概率是上涨，大概率是回落。所以，政府出台控制措施，会起到作用的。

　　这样一来，2009年拿地的企业或者是购买多处房产者，必然就要深套其中，国企乃至部分央企首先陷入资金链的困难，而由于他们的相当一部分资金来自银行，银行就会出现呆坏账的问题。当年很多国企杀到海南，疯狂炒楼房，很多企业被套死，最后引起大量坏账情况，可能会再次上演。现在，很多城市都在疯狂地炒地皮、炒楼盘，二三线的城市也参与了。

　　宏观调控应该防止信贷过快增长，我预计这方面很快就会发生变化，或许明年的排名前列季度就会出现。如果更快，2010年1月份新的信贷政策就出台，可能还有对土地政策的调整。明年主要应该控制信贷向房地产的流量，合理疏导信贷流向实体产业。的麻烦就在于，2009年流入股市和楼市的信贷资金被牢牢套住。很多地方政府与房地产商是利益共同体；现在房地产商把大量的信贷风险转嫁到银行，那么，房地产商与银行又是一体；如果把个体炒房者加进去，就是“四位一体”了。

　　征收物业税是个好办法

　　袁钢明：房地产的繁荣与信贷量有密切的关系，如果房价不上升，即使资金量很大，也不会形成投机炒作风潮。关键是，现在对房地产是鼓励和放松的政策，所以，形成钱跟着政策走。实际上，资金是条件，不是决定性因素，关键是目前房地产的投机性太强。从本轮国有企业大量圈地的情况看，说明国有企业资金充裕，获得信贷量很大；二是房地产的盈利前景非常可靠。两个因素缺一不可。

　　五部委的《通知》规定缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，在我看来，让房产商缴100％都不是问题。出让土地具有垄断优势，打破房地产垄断，还要中央出台更务实以及真正具有限制性的措施，比如说，建设保障性住房，让利百姓；还有，可以规定凡是拍到了地皮的房产商，每年应该拿出一定比例的土地（比如30％），用于经济适用房等建设；或者拿出一定比例的利润投资城市基础设施建设。如果有这样一些政策出台，房产投机性就会大幅度降下来。

　　房地产尽管能带动建筑材料产业链条，但作为宏观调控部门，不能把拉动经济的法宝押向房地产，这样风险太大。房地产如果按照目前的状态持续发展下去，其带来的副作用是显而易见的，核心是房价继续上涨到了没人接手的时候，也就是很多投机性的购房将来卖不出去的时候，银行贷款在规定的时间内还不上，那就是房地产泡沫彻底崩溃的时候。房地产市场崩溃了，整个经济就要完了。

　　我们要看清楚目前房地产市场问题的严重程度，在拉动经济持续增长的同时，已经埋伏下更大的风险隐患。今后，要控制房地产的风险，金融手段和政策手段都要用。金融手段就是提高贷款按揭利率，现在买房子很多是靠贷款，贷款买房可以避免通货膨胀，按揭后的还贷实际是通胀里的钱。如果利率上涨幅度大于房价上涨幅度，取消7折的贷款优惠，占不到便宜，购房量和房价就会落下来。进一步说，用控制贷款手段不管用，也就是失效的情况下，我们可以采取征收物业税的办法。像日本当年面对房地产泡沫极度膨胀的时候，采用别的办法都不管用，但用了征收物业税的办法，房价立马就降下来。一旦征收物业税，房子空置的比例就会很快下降。

　　结束语：两位专家的分析告诉我们，由信贷拉动的房地产繁荣，某种程度上奠定了2009年经济回升的基础。但是，由于天量的信贷滋生了投机性和土地过度圈占，这必将给2010年带来极大的风险，尤其是资金风险。为此，从某种意义上说，化解信贷风险可能是明年的主题。

（编辑：漪子）