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营业税调整买家入市信心大减 业主愿降5%卖楼

2009-12-21 08:50:01 来源: 南方网

  营业税“2改5”细则未出,有买家陷入观望,有业主割肉抛盘,有中介为揽客源斗胆开出营业税免收承诺书……“营业税2改5”消息宣布一周以来,三级市场乱象频出。与此同时,已签买卖合同的买家急赶过户,成交数据因此暴涨,日成交屡创新高,纪录达到1339套。

  首周成交暴涨至5789套

  从以下一组数据可以窥见眼下二手房过户有多火:12月10日,1141套;11日,1339套;14日,958套;15日,1242套;16日,1109套。这是“营业税2改5”消息发布之后排名前列周,深圳二手房的每日成交数据。

  整整一个星期,二手房单日成交多在1000套以上,周成交量达5789套,这相当于2008年同期一个月的成交量。业内人士认为,过户火爆是营业税政策出台之后、细则出台之前的直接结果,市民担心赶不上营业税优惠末班车而快马加鞭办过户,月底时成交数据会更惊人。

  倘若确定5年内普通住宅按差额征收,目前出现的过户火爆局面会有所缓解。不过,多位一线中介人员告诉记者,许多还未入市的买家表示暂缓买房计划。

  不打“组合拳”楼市难降温

  最明显的变化就是,消息宣布之后的周末,看房人数大减。与此同时,市场上也有高峰时期入市的业主愿意割肉卖房,也有部分业主愿以低于市场价5%的价格出售物业。但业内多认为,这将只是短期内的影响,即使是全额征收市场影响也有限,只有政府打调控“组合拳”才有可能抑制楼市。

  2006年执行营业税之后市场产生了短期影响,连续两个月的成交量呈现下滑,其中当月下滑了5%左右,次月下滑35.34%.但到了第三个月成交量已经开始回升,回升幅度为14%.所以估计营业税优惠政策即使取消,对市场产生的影响力也是短暂的。中联市场研究部人士说。

  提醒

  红本在手的物业不一定无风险。年底各家银行信贷都比较紧,按揭贷款不一定能如愿达到额度,如果买家打算贷款八成很可能难获批,届时交易程序也会受影响,难以赶上末班车。

  目前营业税细则未出,购房者还是选定超过5年以上的房子,避过政策不确定的风险。

  如果一定要购买5年内的房子,广东鼎为律师事务所主任张茂荣建议,在签订合同时,必须针对营业税要有特别约定,例如在备注里面写明,一旦由于政策原因导致有营业税产生,买卖双方各自承担多少比例,或者是买家愿意承担的营业税额是多少,其余由业主承担等

  由于政策存在不确定性,建议购房者在购买5年内房子前也做好被征收营业税的最坏打算,在心理及资金上做好充分的准备,以免在交易时措手不及,甚至出现违约

  不可轻信中介承诺。如果在交易过程中,出现了中介愿意承担营业税以让交易正常进行时,必须注意在过户时中介反悔不愿意缴纳的风险。如果有买房打算又在意营业税,不妨等政策明朗后再做决定。

  市场影响:

  买家观望

  “我只是来看看,不一定买。现在说营业税优惠要取消,反而心里踏实了。如果营业税按全额征,那我的购房计划肯定会推迟。但如果是按差额征估计房价很难降下来,我打算先观望一下。”在地铺前看房源广告的孙小姐说。

  记者以买家身份走访中介地铺时,发现像孙小姐这样选择观望的买家是当下市场上的大多数。一线中介人员告诉记者,“营业税2改5”消息出来之后市场明显降温,买家尤其是自住客的入市热情大减,加上最近气温下降,来看房的人明显变少。“之前周末看房都要排队的,但上个周末就比较冷清。我和同事现在基本上都是在跟以前的成交单,办过户,再就是跟客户解释营业税按差额征对他们不会有影响。现在新增买家比较少见。”一线地铺工作人员小侯说。

  投资客信心受抑

  对于自住客影响,就要看按差额征收或全额征收。据美联物业三级市场总经理江少杰预计,差额征收可以通过原价过户规避,所以并没有影响。但对大户型、豪宅全额征收,会产生一定影响“在豪宅成交的一半都会涉及到营业税。”但对于投资客来说,则有较大影响。

  世华地产营业总经理林家乐介绍,如果是短炒,那么营业税优惠取消增加了炒房成本。例如短炒一般会在买进后一两个月或者半年卖出,5.5%的营业税加上税费、佣金,就需要房价在这段时间内上涨10%以上才能够维持投资成本。

  中联地产市场部研究主管叶蓉介绍说,就算是长线投资,在目前3 .4%的投资回报率下,再增加营业税的话投资回报率会更低,所以对于长线投资来说也会抑制。

  盘源

  “红本”大热

  现在市场上哪种物业最热?中介都会毫不犹豫地回答:红本在手。也就是业主已自行还清银行贷款,房产证原件在手的物业。“营业税2改5”消息发布一周后,这类物业可谓“求之者众”。几家中介按揭部负责人表示:如房子需赎楼,办同行转按揭至少需10天,如果通过担保公司赎楼,很可能延期更久,恐怕赶不上12月31日。

  如果要在不同银行做按揭,则赶末班车无望。‘红本在手’的房子可以直接到国土递件,这是目前市场上可以确定赶上末班车的物业,所以难免大热。“一品牌中介按揭部经理说。不过中联地产副总裁蒋福清也在提醒:年末银行贷款收紧,如果买家打算贷款8成,银行那一关不一定能过。如果买家按揭不过关,即便红本在手也难过此关。

  业主盼成交

  营业税由“2改5”后,部分业主心态开始弱化。据林家乐介绍,由于目前大部分二手房相对于年初来说都有3-4成的升幅,部分超过5成,涨幅过高让部分业主产生未来升幅有限的预期,再加上营业税变化,促使了他们赶紧出货“营业税本身对于业主来说,影响并不大。但营业税政策改变,让业主预计还会有一系列调控措施出台,他们就想赶紧出货落地为安。”他说。

  据美联物业罗湖区总监袁新有介绍,以前业主非常强势,不时会出现反价。而营业税政策改变,让部分业主急于出货,基本不反价甚至愿意降价出售。“像部分单位,业主更愿意让价5%,以求更快成交。业主也担心明年政策有所变动。”

  中介

  承诺“免税”

  “营业税2改5”宣布已有一周,但细则仍未明朗。在这一背景下,三级市场可谓怪事频出。有中介使出“狠招”揽客源。记者近日调查采访时了解到,目前市场上有部分中介人员对买家开出书面的“免营业税承诺书”。“承诺书”上明确表示,如果产生营业税,由中介公司承担。

  一线地铺分行经理表示,这也是中介人员的无奈之举“营业税2改5”消息宣布之后,不少买家入市信心动摇,对于这部分想买房又担心营业税的买家,中介只能赌上一把。如果营业税按差额征收,就多成交了一单;如果当真按全额征收,而佣金高于营业税也不亏本“就当是把大房子当小房子卖了,总好过不成交。”

  交易中心

  过户火爆

  “营业税2改5”消息发布首日,记者来到宝安房产交易中心,发现未到工作时间过户队伍已经从大门口排到楼梯间。国土委宝安管理局楼下停满车,大厅内也是人满为患。中介人员告诉记者,近一个周交易中心、国土分局都有排队盛况,要办手续都要做好“准备工作”。

  专门办理过户手续的按揭员小曹对这一变化深有体会:“登记中心2点上班,2008年我提前15分钟到就可以,今年市场较热一般提前半小时。营业税消息发布的第二天,我提前1个小时就去排队了,结果前边还有10来个人。现在我学聪明了,吃完饭12点半就来排队。如果有不懂行情的2点才来,估计要排到下班时才能办。”

  12月9日,国家发改委主任张平表示,将增加商品房的供应抑制投机性购房;同日,国务院会议提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;12月14日召开的国务院常务会议表示,要遏制部分城市房价过快上涨的势头。一周时间内,三次对楼市表态,这是否预示楼市要变天?

  近七成网民认为,上述消息意味着楼市要变天。而政府警示楼市也影响到市民的购房心理,超过75%的市民表示听闻消息后打算观望楼市,只有不到二成的市民表示仍会坚持买房计划。

编辑:mavis

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