个盘迎来成交热潮 二套房贷中介操作依然可行

　　近日,二套房贷收紧的消息传得沸沸扬扬,传言第二套房贷优惠将在近期取消,并恢复至首付四成、基准利率上浮多达10%的政策。但是记者观察发现,各种报道中有说即将取消的,有说没有接到通知依然照旧的。各种传言的背后,连银行的口径都没有统一,取消不取消似乎都在银行的一念之间。 　　然而在消息出来之后,不少购房者却开始暗自着急,记者周边就有朋友是二次购房,为了享受优惠利率,急急忙忙开始递件按揭。而正在观望中的买家,也开始犹豫是不是要赶紧购房。联想到从9月份就开始挂在各大中介门口的“政策即将到期,购房需抓紧”的“友情提醒”,利益背后的推手隐约可见。 　　中介操作依然可行 　　二套房贷操作依然明紧暗松。多家银行负责个贷业务的官方说法均是“无优惠,利率严格按1.1倍执行”。但是,倘若以购房者身份咨询,则变成“目前利率最多仍可有下浮30%的空间,不过未来形势趋紧”。同时,无论是首付比例还是利率折扣,外资行目前均比中资银行灵活。 　　汇翰按揭、亿达按揭和保来理财表示,没有收到银行关于全面收紧二套房贷政策的书面或口头通知。他们表示,自6月以来二套房房贷政策的确不断收紧,但目前改善型二套房贷仍然能做到7折利率。中介的说法是,其实自今年6月开始,银行已经不断收紧二套房贷的优惠政策,因为今年各银行的贷款额度用得差不多了,会选择更优质的客户来贷款,但各家银行的做法各有不同,最近没有听说银行要全面执行二套房贷利率上浮10%的规定。 　　银行不会真收紧房贷? 　　房贷政策不仅影响房地产业,也影响银行业,在中国这种有根深蒂固的“不动产情结”的国家,注定会有大量投资购房或高端改善住房需求的存在。 　　有专家表示,适当控制开发贷款和融资节奏能使得地价在景气结束前回归理性。因此,在目前特殊流动性泛滥的情况下,银行适当收紧开发贷款可能未必是利空。从长期来看,适度地收紧开发贷款则肯定会对房地产行业乃至银行业有利。 　　“雷声大雨点小”地诠释了二套房贷政策严格执行程度的左右摇摆,也可以看出在房贷政策执行的博弈上,银行似乎拥有稍大一点的自主权。因此,市场揣测此次银监会仅是再次重申严格执行二套房贷政策,并不会有新的实质性措施出台,未来管理层出台全国性文件要求严格执行利率上调的可能性不大。 　　背景分析 　　二套房贷完成阶段性任务 　　2007年,全国各地房价上涨趋势明显,许多城市出现了炒房风。2007年9月份央行、银监会在联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,指出,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 　　2007年的房贷政策对楼市价格及成交量影响明显,市场成交量及价格一度因房贷政策收紧而呈下跌趋势。2007年10月后“拐点论”一度流行。到2008年,楼市开始退烧,高房价从拉锯僵持中开始出现走低迹象。以广州为例,据市国土房管局数据,至2008年全市一手住宅成交面积仅为553万平方米,比2007年广州一手住宅成交面积的约800万平方米大幅减少247万平方米,降幅达44.7%,成为广州楼市近年来成交迷的一年。 　　2008年9月,随着金融海啸对各国经济环境造成的负面冲击,中国政府开始采取一系列强力政策以刺激经济,保证增长目标的实现。在房地产领域,一系列支持成交的优惠政策和措施纷纷出台,而对于改善型二次置业的购房需求,相关政策也开始松绑。对于符合条件的第二套普通自住房购买者,比照贷款购买普通自住房的优惠政策执行。在实际操作中,许多商业银行开始为二套房贷松绑。在换房置业群体和投资置业买家的需求下,房地产市场在2009年春节后开始出现明显回暖迹象,随后全面复苏,量价齐升、销售火爆、排队买楼等现象再度在市场出现。 　　与此同时,对于房价泡沫再现的忧虑和警惕声音也开始被更多地重视。今年6月22日,银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求收紧二套房贷。北京、杭州各地随后纷纷开始对相关政策收紧。在广州,二次房贷收紧的相关报道也引起了市场的反应。部分换房群体选择及时出手,以避免因为政策收紧导致优惠信贷条件落空,部分人则选择观望政策再度收紧后,对房价泡沫的压制作用显现,期待超出心理预期的过高房价再度回落。业内人士认为,在当前形势下,对二套房贷的松绑已完成阶段性目标,即支持市场走出成交低谷,在炒房风再起,房价泡沫又在增大时,收紧二套房贷政策正当其时。 　　市场反应 　　个盘迎来成交热潮 　　近期二套房贷收紧风声不断,再加上今年年末多项刺激房地产成交的优惠政策即将到期,引发部分改善型置业买家选择出手置业,形成抢搭房贷优惠末班车效应。最近广州楼市部分个盘成交十分突出,以成交热点大盘广州凤凰城为例,其近期推出的全新美墅组团“映山”,就以超6亿的成交额,成为广州楼市中的一大亮点。 　　“映山”和院小墅自国庆节上市以来,就以其独特的卖点为市场所瞩目。而购房优惠政策将要到期的刺激,也使得近来凤凰城销售中心看楼客人不断,签约成交不断,这一情况在周末特别明显。凤凰城销售中心工作人员介绍,契税优惠、公积金个人住房抵押贷款优惠及其他相关购房优惠政策到期时间的临近,令不少准备购房的人加快了看楼及签约成交的步伐。 　　凤凰城旧业主李先生表示,自国庆“映山”开盘以后,他已经是第四次踏入凤凰城销售中心。他在国庆的时候已经相中了一套南向的和院小墅,但是买别墅不像买其他廉价物品,所以也就多花了一些时间来考虑。现在他听说房贷利率7折优惠在年底可能就要取消了,所以,希望在这段时间内尽快下订签约。李先生算了一笔账,如果按现行5年期以上基准利率为5.94%计,如果7折房贷利率政策还存在的话,如果贷款尾款100万元,以10年为期的话,那么必须支付的利息为41.58万元,如果房贷优惠一旦取消,那么支付的利息就为59.4万元了,前后相差了近18万元。李广军 　　专家解读 　　专家解读 　　二套房贷收紧可致楼价阶段性见顶 　　据分析,“房贷优惠”取消后,房价过快上涨的势头将得到遏制,楼市成交量也将有所调整。不过,也有专家提醒,交易环节的税费如果恢复,将增加购房者负担。另外,“房贷优惠”取消后,即使按央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算,房贷利率也将上升1%,这相当于房价上涨6%。 　　满堂红集团地产研究部总监龙斌认为,二套房贷是楼市的“闸门”,严格执行收紧政策,意味着这个“闸门”基本落下,挡住很多投资资金,仅仅靠自住类的刚性需求撑不起现在这么高的成交量和楼价。在目前租金回报普遍偏低,楼价泡沫已在酝酿的时候严格执行“二套房贷”政策,估计楼市阶段性见顶已经不远了。 　　地产评论人杨少锋(杨少锋博客,杨少锋新闻,杨少锋说吧)的观点则恰恰相反,他认为房地产的寒冬来得快去得也快。半年内,楼市从冰点迅速走向沸点,全国各地楼盘价格都已飙升至历史高点,房地产已经不再是回暖,而是重新开始过热。当前的货币政策是这一轮房地产迅速回暖的根本原因。当通货膨胀导致的投资和投机需求取代刚性购买及升级换代等正常的购房需求,成为楼市需求主要部分的时候,楼市泡沫将被迅速扩大,房价涨幅将达到惊人的地步,这种暴涨与其说是房价上涨,倒不如说是货币严重贬值。 　　中原地产市场总监李粤湘认为,信贷收紧,买家的承受能力将会变低,业主放盘的心态会随之调整,预计反价现象会有所缓和。年底这段时间,改善型的购房者就不用太急,每年年初,各家银行为了冲业绩,信贷政策会有所松动。 编辑：mavis