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商用物业投资独撑楼市 数百亿资金再掀炒风

2009-11-05 08:57:01 来源: 21世纪网-《21世纪经济报道》 作者:田新杰

  11月3日,在SOHO中国(0410.HK)的SOHO东海广场租户签约仪式上,潘石屹一脸轻松。因为上海写字楼 (论坛 新闻) (论坛 新闻)市场已现全面复苏苗头。

  上海统计局获得的数据显示,前三季度,上海商品住宅投资直到9月才止住前8个月累计投资下降的态势,同期微增1.2%,但上海房地产开发投资同比增长6.1%,最主要的动力就来自于办公楼和商业物业投资均超过20%的大幅上涨。

  销售层面,本报记者近期在多个商用项目的销售现场看到的是人山人海、摇号抢房,许多项目出现开盘抢购一空的情况。权威代理机构先后出具报告指出,商用物业已筑底回升,“炒风”渐兴。

    楼市真正的推力

  住宅市场的波动一直以来存在一种被人为放大的效应,而住宅以外的物业市场往往容易被忽视。今年以来,以上海为代表的全国大部分地区楼市,风生水起,但回归到数据说话的统计结果可以发现,真正对整个房地产市场起到拉升作用的,并非住宅,而是商用物业。

  上海的情况就颇具代表性。本报记者从官方获得统计数据显示,从不同房屋类型看,前三季度,上海市商品住宅投资626.12亿元,仅比去年同期增长1.2%。而办公楼投资为154.76亿元,增长21.7%;商业营业用房投资151.05亿元,增长22%。

  显然,住宅投资止住下跌,是稳定整个开发市场的基础,但实现房地产开发投资增长的拉动力,其实来自办公和商业物业投资的大幅度上升。

  截至11月4日记者发稿,上海官方网站数据显示,全市办公楼销售面积达到161.45万平方米,共16211套。

  记者查阅历年数据发现,2008年上海办公楼销售面积为172.29万平方米,今年前三季度的销售业绩已基本实现去年一年的销售量;商业营业用房2008年销售面积为77.51万平方米,今年上海前三季度此类物业的成交量已经是去年全年的约2.5倍。

  商用物业在整个楼市中扮演的领军角色,潘石屹看得十分清楚。在上海上来就巨资拿下被业内公认是“最难啃骨头”的上海烂尾,老潘没有对写字楼市场后市的把握,不敢如此冒然。

  “在客源方面,SOHO以往在北京的项目,包括山西商人等客源比例较高,但到了上海,会尾随而来的客户不会太多,但东海广场并不愁,上海市场本地的强劲需求和来自江浙资本的巨大消化能力,我们很有信心。”潘石屹直言。

  他还表示,未来在上海的投资有望逐渐成为公司比例的部分。目前公司账上现金超过80亿元,同时还有100多亿的贷款额度,在合适的时机,相关投资步骤将不断推进,上海是重点。“大虹桥区域是公司目前关注的重点,已经与相关方面进行了较为深入的接触。”

  据本报掌握的情况,和老潘持同样观点的,还有规模庞大的民间投资者,目标直指上海的商用物业,这些来自本地富裕阶层、江浙民间资本、部分外资的购买力,纷纷出手,在住宅市场量价齐滞的时候,商用物业市场升温很快。

    商用物业市场炒风重聚

  上海近期开盘的商用物业项目,包括分割出售的产权式写字楼、商铺等,都出现了摇号抢购的情况。上海杨浦区某项目,100余套70-126㎡紧凑型办公房源一经推出便迅速消化完毕,同样的情况在闸北、浦东等上海其他区域也屡见不鲜。

  “这些物业的买家,上海本地、江浙等地的民间投资者占据了很大部分。其中一部分投资者在上海炒楼多年,最近开始纷纷高点套现手头的住宅物业,转而对上海的商用物业兴趣浓厚。”中原地产 (论坛 新闻) (论坛 新闻)的分析师告诉本报记者,“他们具有浓厚的抄底心态,认为现在是底部。”

  仲量联行研究报告指出,可用资金充裕使得许多国内企业具备了购买办公空间的能力,这一现象在浦东尤为明显。同时,有业主将整栋拥有的办公楼入市销售给自用客户。

  仲量联行上海董事总经理顾东尼指出,“随着办公楼市场越来越多的空间被自用客户购买,以及浦东地区新近竣工物业整体入驻率的上升,办公楼业主对市场也更具信心。商铺市场第三季度保持平稳,市中心区域无新项目竣工,可租用面积有限。”上海商铺市场经过两个季度的租金微幅下调后,第三季度,市中心优质商铺首层平均租金环比上升2.0%。

  几大知名代理行纷纷看好商业物业的触底反弹。不过,随着越来越多投资资本流入商用物业市场,尤其是曾经的住宅市场炒房资金过多活动于该市场,商用物业也成为资本炒作的工具,风险和泡沫也将随之产生。

 

(编辑:漪子)

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