新增供应集中放量 供应增多房价暂无波动

　　9月份，开发商看好“金九银十”市场，东莞楼市新增供应爆发式集中放量，大量中小户型新盘上市，使得楼市库存量触底回升，目前全市商品房可售存量高达630.15万平方米。

　　业内人士预测，随着新增供应量及新开工量的增多，后市将有较大的消化压力，强势的卖方格局或将出现松动迹象。

　　9月新货集中放量

　　9月份以来，东莞楼市上演了无数场激烈的营销战，主角是新增供应的楼盘。据统计，东莞市9月份新增供应套数就高达6714套。

　　东莞中原地产研究中心监测数据显示，今年前8个月新增供应持续偏紧后，东莞楼市为“金九银十”的到来做出爆发式的集中放量，9月全市共有32个楼盘项目有新增供应，总供应面积为79.82万平方米，较去年同期增加28.5%。

　　东莞中原地产市场研究部经理车德锐介绍，今年楼市回暖后大部分楼盘都忙于销售回笼资金，从而放缓了新项目的开发工程进度。虽然部分项目在市场回暖后加快了工程进度，但也只能赶上“金九银十”，因此导致众多新项目集中在9月和10月上市。此外，由于后续仍然有不少新项目或新货上市，预计新货集中放量将持续到年底。

　　新开工项目不断增加

　　东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年9月全市商品房新开工面积102.28万平方米，创2008年市场调整期以来的量。

　　9月新开工的项目有15个，开工规模比较大的项目有：棕榈泉五期、君山 (论坛 新闻)花园、苏豪名苑、上东国际 (论坛 新闻)二期、东田丽园 (论坛 新闻)五期、玉兰花园、香树丽舍等。

　　可售库存量已走出低位

　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年9月底，东莞商品房的累积可售存量为630.15万平方米，环比增加45万平方米，意味着库存量位阶段已经过去，随着新增供应的集中放量，库存量开始触底回升。

　　此外，目前东莞住宅存量为507.85万平方米，环比增加4150套；其中洋房存量为402.3万平方米，环比增加3217套；公寓存量43.4万平方米，环比增加848套。

　　从目前住宅的库存量结合新增供应量来看，自今年5月份以后由于新货供应持续偏紧导致整体供求矛盾有所显现，但随着9月份新货供应集中放量，整体供求矛盾开始缓和。

　　明年上半年供应量更大

　　车德锐认为，从今年前八个月的成交和开工情况来看，新开工面积持续低位运行，给今年下半年到明年初市场带来整体供应的偏紧，9月份市场新增供应集中放量属于间歇性的放量。

　　根据下半年的整体潜在供应量的分析，预计第四季度新增供应趋向缓和。

　　而9月份新开工面积的大幅放量，则更多影响的是明年上半年的整体供应量。

　　车德锐表示，初步预计明年3月份开始，新增供应将开始大幅放量。

　　楼市存量分析

　　区域

　　南城新货最多

　　从供应区域看，9月城区新增供应集中放量明显，共有16个项目有新增供应。

　　城区供应总面积为43.65万平方米，按面积计算占全市的供应比例为54.7%。

　　城区各区域都有不少新项目上市，其中以南城较为集中。

　　结构

　　洋房占主力

　　从供应结构上看，9月东莞新增供应洋房占主力，总供应面积为60.6万平方米，占商品房新增供应的76%，共5559套，较好地迎合了市场刚性自住需求的释放。公寓新增930套，缓解了前段时间新增供应持续偏紧的状况。

　　户型

　　中小户型比重大

　　从户型面积上看，9月东莞新增住宅供应中，120平方米以下的中等户型及中小户型比重达75%；其中61~100平方米的比重接近50%。

　　大量中小户型的集中放量入市，较好地迎合了市场上普通自住的刚性需求。

　　短期内对房价无太大影响

　　东莞中原地产研究中心的数据显示，2008年9月份东莞商品房的累积可售存量为677.58万平方米，随后的3个月消化情况也不理想。

　　但到了目前，这一数字减少到630.15万平方米。

　　合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群认为，虽然目前东莞累计库存量比较大，但是对东莞的房价短期内不会有太大影响，主要是因为“产品的层次、品质不一样，户型不同，吸引的消费群体也不一样。”

　　车德锐则认为，等到明年新货再次集中上市的时候，由于新货持续放量入市，或将给市场带来较大的消化压力，价格也会受到一定的影响。