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避免房龄太老会违约 签合同时要写上免责条款

2009-06-29 09:18:15 来源: 现代快报
  赵先生看中了一套总价100万元的二手房,按照南京当前“首付只要30%”的政策计算,他以为这套房子首付只需30万元,没想到因为房子太老,贷款的额度比预计的低得多,首付款需要近五成,一时凑不足首付款的赵先生面临着高额违约索赔。   请看清条款再动笔   房龄太长,贷款额度低   “房产证上没写房龄,房主告诉我是1988年的,结果办贷款时一查是1979年的。”赵先生说,由于小区出过新,房子又是精装修,看起来比较新,所以他对房主说的房龄没有深究,没想到给自己带来了大麻烦。这不是个案。记者了解到,因为产权证上没有记载房龄,或者房主、中介虚报房龄,近期发生多起因房龄而起的纠纷。   中广置业分析师指出,买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。办理新房贷款时,首付款是按照购房时的市场价作为参考,但办理二手房屋贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价,就是根据当时的市场情况,通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。   “二手房评估价大多为市场价值的80%,部分房龄较长的房屋这一比例会更低。”按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算,购房人实际能够获得的二手房贷款额度相当于全套房屋成交价的64%,因此二手房买主的首付款比例将大增。近期二手房市场回暖,但是由于一些买家对二手房交易首付款的计算方法不了解,因此陷入困境。   值得注意的是,有些中介在签合同前故意隐瞒真实的首付款,并在购房合同中明确首付款的付款期限。这样在定金已付的情况下,无论选择退房还是逾期交齐首付款,购房人都可能会面临高额的违约索赔。   合同未明确,维权遇尴尬   刘小姐在一家中介公司看中一套二手房,中介告知房子是1996年的。但成交过户后她发现,房子竟是1989年建的,她要求房主退还部分房款,但遭到拒绝。由于在房屋买卖合同上没有写明房子的房龄,以及房主隐瞒房龄所需承担的责任等条款,她的维权陷入尴尬。   在交易过程中,还有的买家将产权证上的日期误认为房屋的实际房龄。记者咨询了房地产律师得知,无论产权证上所填日期还是土地使用权证上面的使用年限,都无法反映房屋的真实建造年限。律师指出,房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期,二手房有些已经转手了两至三次,所以最后看到的这本房产证上记载的发证日期,可能远远迟于房屋实际的建成日期。另外,根据土地使用权证上显示的截止日期,可以推断出该房屋是什么时候取得土地使用权的,但是房子是不是在一取得土地使用权便开始建造也无从判断。   签合同要注意免责条款   “要想避免房龄纠纷,预先查清楚房子的实际房龄。”业内人士指出,买家可以要求卖家带上产权证、土地证一同到房产中心档案馆查询。如果卖家不配合,则有必要在交易合同里写明关于房龄的条款,以维护自己的合法权益。   特别要注意的是,二手房买主须留意购房条款中有无如“银行未能批准贷款,购房合同自动解除”等免责条款,以确保在因房龄太老贷款难的情况下,买方可免于高额违约索赔。快报记者 文涛   ■特别提醒   确认房主真实身份   签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。对于业主及房屋各项证件的真实性和一致性要予以确认,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,买方更要确认。   明确双方违约责任   合同上要写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,双方责权利对等。目前大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款。   标明付款及过户时间   实际操作中,买方会将房款分为定金、首付款、余款和尾款打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间。而首付款的支付时间有赖于房产过户的日期,买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期,可根据条款确定违约责任。   注明费用交接时间   这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键。   买方须见到房主   现在有些中介公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即中介在收取定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与排名前列个客户毁约。理由常常是“房主不卖”等中介公司的免责条款。为此提醒买方,应要求约见房主当面核实,这样就能揭穿其不轨行为。   学会使用补充协议   买卖双方在签订合同时,如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的少有行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。 编辑:mavis
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