在莞购买二套房 贷款首付只需支付"2.1成"?

　　银行、开发商的“低首付”、“垫首付”等策略又卷土重来 　　“我已经买了一套房子了，这第二套能不交三成首期吗？”“没问题，如果你不符合国家政策规定的第二套房贷优惠范畴，我们也可以帮你申请仅付2.1成首期款。”最近，记者到多个楼盘踩盘发现，东莞出现了很多“房贷优惠”。这虽对消费者降低了购房门槛，但银监局表示此属违规行为。 　　而地产界专业人士也提醒，楼市降低门槛要控制度，金融杠杆太松，出现房价暴涨将不利于楼市健康发展。目前，北京、深圳等城市已经出现的房价飙升，甚至又回到2007年房价高位情况，预计国家不久将会有收紧金融信贷的政策预期，虽然目前东莞楼市还处于比较理性的阶段，但开发商应该能够预见到银根收紧的政策预期，仍然应该坚持把目标客户锁定在刚性需求、改善型买家，而不是大量的投资客身上。开发商仍然应该保持合理的价格，尽快出货，为下一轮的房地产开发赢得资金和时间。 　　现状调查 　　办理“首付2.1成”很简单 　　6月13日，记者在南城水濂片区看中了一个88平方米的中户型，优美的环境让记者有些冲动，真的想买下这房子，但是考虑到自己已经按揭了一套房子，正担心交不起3成的首付，售楼小姐的一席话给了记者希望。“虽然你的排名前列套房贷已经做了，而且不符合获得第二套房贷优惠的也不怕。我们可以帮你申请做2.1成的首付，你就可以获得商业贷款了。” 　　“真的吗？”“是啊，很简单的，你把这些交给我们去做就好了。”“银行能做吗？是不是某家银行才能做，还是……”“基本上所有的银行都能做了。”售楼小姐非常肯定地告诉记者。这么轻松，提供正常的按揭资料就能轻松获得2.1成的首付按揭？记者还是有点不相信，于是来到南城另外一个中高档楼盘，没想到，销售人员也同样表示，可以帮忙申请到2.1成的首付按揭资格。而且这位销售人员也是表示，基本上东莞所有的银行都能这么做了。 　　“返租抵首付”再现市场 　　记者到寮步某楼盘了解到，该楼盘是采取返租抵首付的方式来降低业主的首付成本。业主购买房子后，开发商按7%返租，一次性把当年的租金返还给业主，并可以抵掉首付成本。这样，业主就可以按低于2成的首付买房子。 　　记者了解到，陈先生在该楼盘购买一套一房一厅的公寓，45平方米，折后总价为20万元。首付两成即要付4万元，贷款16万元，开发商按7%进行返租，一次性把当年返租共14000元，返租抵首付后，陈先生首付只需要付26000元，少于2成。 　　该楼盘的返租抵首付还可以应用到购买商铺上，商铺购买要求必须首付5成以上，该楼盘商铺租金按50元/平方米返租，也可以一次性把当年的租金返还给业主，并可以抵掉首付成本。 　　陈先生同样在该楼盘购买了一个面积为60平方米的商铺，折后总价为570950元，首付按5成则为290950元，贷款28万元。返租36060元，客户实际支付首付254890元，首付也少于5成。 　　开发商垫付部分首期款 　　豪宅盘首付要求在3成以上，记者在南城某盘踩点时，发现开发商也可以通过上升均价，业主首付2成，开发商首付一成的模式，降低业主首付。 　　李先生在该楼盘以8571元均价购买一套110平方的房子，签约总价为942857元，客户首付165000元，开发商垫付82500元，其余的到银行按揭。发票按942857元开具，由于开发商比实际收入多付了税费成本，因此该单价是比正常均价要高20%左右，重点是把首付钱取回。 　　不少银行推出“2.1成首付” 　　各银行争夺客户可谓是人尽皆知的事情。在首套个人住房利率下浮30%的优惠政策实施以后，各大银行主要是针对“优惠利率”做文章，第二套房贷款利率不能下浮30%，那么就打擦边球，下浮29%。随后又针对“改善型住房”做文章，凡是条件改善的房子都归类为改善型住房。近日记者走访各家银行又发现，二套房的首付普遍被暗自松绑了，不少银行只要2.1成首付就可以贷款买第二套房了。 　　在莞太路金融圈，某银行房贷部负责人告诉记者，现在各家银行竞争激烈，不得不通过各种优惠手段来稳住客户。该负责人说，如果是首套房在供，只要正常还款，没有不良纪录，第二套房可以按照排名前列套房来操作，首付两成，利率也可以打七折。如果在其他银行做贷款的，都可以转过来，首付和利率都可以谈。 　　在另一家银行，关于房贷的问题，工作人员非常热情地给予解答，第二套房首付可以做到2.1成，利率可以下浮29%，只要是自住房都可以做得到。如果首套还没还完，需要交3000元的担保费，该工作人员称，但能够享受这么好的首付和利率，还是很划算的。 　　各个银行二套房首付不同，利率优惠幅度不同，给银行之间争夺客户留了一定的空间。记者了解到，有些银行对政策执行雷打不动，但有些银行甚为宽松，基本上都按照排名前列套房的政策执行。一银行人士告诉记者，关于房贷的问题，业内早就暗自松绑，监管部门也是争一只眼闭一只眼。 　　银行人士称风险可控 　　对于目前银行业普遍出现的打政策擦边球现象，业内人士各有看法。工商银行东莞分行理财师认为，利率、首付有调整，会催生投资性行为，如出现炒房团，对银行方面的风险肯定会增加。特别是在房价下滑的趋势下，有些投资者无法承担持续的亏损，可能会出现断供的现象。但现在房地产逐步回暖，房价处于上涨趋势，银行的风险还是可控。 　　业界之声 　　政策收紧预期高开发商应定价合理走货 　　中原地产东莞研究部经理车德锐分析，对于那些刚性需求的购买者和改善型的购房者，如果有这样的信贷变通方式自然是好事情，但是如果大量地被投资客所滥用就容易引起负面效应了。特别是在目前通胀预期比较高的情况下，很多人希望将现金转化成为固定资产，所以低门槛的首付，将能够有效拉动楼市的成交量。 　　就目前东莞的房价和成交来看，东莞的楼市还是处于非常理性的阶段，并没有像北京等城市出现房价暴涨的情况，而从传统来说，东莞人买入房产进行投资的，多是手上有非常充裕的自有资金的用户，一些专业的利用金融杠杆来东莞炒房的情况并不多，东莞楼市应该来说是相对比较安全、比较健康的。 　　但是楼市有传导效应，随着房价暴涨在一线大城市蔓延，东莞作为二线城市，也将有“震感”。既然出现了大城市房价暴涨的情况，国家政策预期方面应该会有紧缩金融杠杆的预期，而东莞的开发商应该能够预见到，从而始终保持清醒的头脑，以合理房价，让利给刚性需求的客户以及改善居住型客户。 　　5月25日国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，为扩大国内需求，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。其中保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%，其他房地产开发项目的资本金比例为30%。 　　车德锐分析，东莞开发商应该抓住这个机会。房地产投资项目资本金比例的下调，使得房地产开发融资的信贷杠杆放大，以较少的自有资金可以撬动更大的银行信贷资金，降低了开发投资的门槛，也加快了房地产开发的步伐；一方面反映了房地产业在国民经济促投资保增长中的重要拉动作用，同时通过加快开发引导存量以合理价格快速消化，并保证后续供应，平抑房价增长；另一方面可以增加开发商开发信心，提高拿地的积极性，使得土地市场尽快走出目前相对低迷的局面，助力整个楼市全面复苏。 　　银监局说法 　　二套房贷只缴“2.1成首付”属于违规行为 　　针对部分地区房价上涨较快、住房结构性矛盾突出等问题，2007年9月27日，央行、银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），要求“商业银行对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率在基准利率的基础上浮10%。” 　　部分媒体将政府报告内容解读为“松绑二套房贷”。银监会主席刘明康澄清了政府工作报告所表达的真实含义：“政府报告中所说的二套房是指自住性、改善性用房！住房贷款任何时候都有风险。”政府工作报告的表述并不是放开二套房贷限制，而是比照首套房优惠政策的是“符合条件”的二套房（即居住面积要低于当地平均面积），银监会要求各银行业金融机构严格执行二套房政策，积极防范房地产金融风险。 　　目前房地产市场走向还不明朗，按照房贷政策，一方面要支持合理住房按揭需求，另一方面要加强个人住房贷款风险管理。虽然央行、银监会对首套房、改善型住房执行首付2成，利率下浮30%的优惠政策，但其它房贷政策仍未改变。但至于怎么处理打政策擦边球的行为，银监局并没有回复。 编辑：mavis