解读东莞楼市“八大现象”

　　今年以来，商品房交易量回升让市场变化更加难于琢磨。无论是卖方还是买方，都无法形成共识，甚至任何一方都形成了多种不同的观点。如有的商家认为房价该涨了，有的商家认为涨价只会破坏好不容易回暖的市场氛围，有的消费者认为要尽快出现认抄底，有的则认为还是先等等…… 　　那么，目前市场是一种什么的形势呢？真的有排队购房现象？成交放缓的原因是什么？土地拍卖市场逐渐走出低迷期？记者带着种种疑问，采访了瑞峰置业总经理陈强和正太联合总经理黄海涛。 　　现象1 　　排队购房 　　不排除人为操纵因素 　　记者在采访中了解到，“五一”前后，东莞楼市的确出现了排队认筹或购房的情况。其中，以万科金域蓝湾的认筹活动最为火爆。据工作人员介绍，原定于5月1日举行新品认筹，结果4月30日下午就已经有人前来排队，最终排队认筹人数多达上千人。 　　【问题】导致一些楼盘出现排队购房的原因是什么？ 　　【观点】黄海涛：在当前环境下，某些楼盘出现排队购房现象，不排除人为操纵因素。不过对于万科金域蓝湾出现排队购房现象，个人还是相信的，因为他们的产品挺不错。 　　假如，市场真的出现那么多的排队购房现象，或者火爆解筹，势必在交易数据上有直观的体现。然而，交易量非但没有提升，反而出现了微度下滑。因此，可以判断即使真的出现排队购房现象，也不过是个别现象，不能直观反映市场行情。另外，还有一个“成交率”问题。如果只是排队不成交，排队再多人再长队也无济于事。 　　现象2 　　成交放缓 　　消费力后劲不足的表现 　　据东莞中原地产数据显示，4月东莞共有234个项目有商品房成交，成交面积为56.12万平方米，环比下降3.11%；成交总金额为35.5亿元，环比上升7.58%；成交套数为5689套，环比下降2.5%。其中住宅成交53.74万平方米，成交金额为32.75亿元，共成交5061套。 　　在成交面积方面，4月东莞镇区成交面积为30.72万平方米，环比增长3.8%，占比为54.74%，环比上升3.66个百分点；城区成交面积为25.4万平方米，环比下降10.3%，成交明显放缓。 　　【问题】4月份，东莞楼市交易量下滑的原因是什么？ 　　【观点】陈强：目前的市场行情与年前公司的预测报告基本相符，即2009年东莞楼市将呈现出“两头高、中间低”的行情，不过从近几个月的成交数据来看，中间的波谷部分略微平缓一些。 　　对于楼市也走“U”形路，其主要原因是国家为了刺激消费，推出了“三低”（低税、低利、低首付）政策，造成消费提前，随着消费力的逐步释放，消费量和速度势必下降，后期消费力就需要一定的时间积累，以待下一次释放。 　　现象3 　　售价微涨 　　供求变化影响售价 　　4月份以来，东莞房价是否会上涨的话题备受消费者关注。记者在采访时发现，的确有个别开发商已经对房价进行了微调，售价出现了小幅度提升。南城某楼盘陈经理称，董事会已经决定近期调整售价，上扬幅度约5%。【问题】如何看待东莞一些楼盘售价出现小幅度调整现象。 　　【观点】黄海涛：这是正常现象。开春以来，东莞楼市在刚性需求的带动下，成交量出现了明显的反弹。这波反弹，一方面解决或缓解了部分开发商的资金紧缺问题，这使市场上“击破底价”的推货现象减少；另一方面，刚性需求的释放，使商家手中的货量有所减少，供求结构也随着不断的消化而慢慢改变。 　　此外，在良好的销售业绩下，商家对市场的信心有所增强，不排除个别商家选择涨价的营销方式。 　　现象4 　　长线投资 　　长线投资依旧较大 　　中原地产分析报告认为，2008年释放的主要是置业需求，从2008年底开始，改善型需求开始陆续释放，在2009年元宵节后的反弹行情中进行了集中的释放。 　　进入2009年4月，置业需求释放进入尾声，改善型需求释放仍在持续，但势头有所放缓。从4月份东莞的别墅市场、小户型公寓市场的成交情况来看，累积的投资需求开始逐步释放，中长线投资资金陆续进场。【问题】是否认可东莞楼市出现长线投资资金进场，市场调整逐步进入复苏阶段这一观点？ 　　【观点】陈强：可以肯定地说，目前楼价已处在低点，下调空间极小，这对于自住者而言是个出手好时机。至于投资，则需要经过慎重考虑再出手，因为短期内大幅上涨可能性极小，投资收益周期比较长，初步估计在两年内只是修复价格的阶段。 　　现象5 　　流拍减少 　　拍卖地价相对合理 　　东莞国土资源局网上数据显示，2009年4月东莞市国土资源局挂牌上市9宗土地，总面积16.06万平方米。本月挂牌上市的4宗土地已在本月交易，另5宗地块将在下月交易。 　　记者发现，4月份土地交易成功率创近一年来新高。中原地产认为，近来出让成交的商住土地逐渐增多，土地市场开始逐渐兴起。流拍现象已少见，这也是土地市场转好的一个雏形。 　　【问题】怎么看待东莞土地拍卖市场似乎走出低迷期这一现象？ 　　【观点】陈强：从整个土地市场来看，目前依旧存在调整阶段，因为每次土地拍卖价都在下调，这对于商家拿地是一件好事。 　　另外，拿地不等于开发，即使马上开发也要经过1-2年的时间，如果中国经济在全球能提前复苏，也许商家可能会迎来快速发展的“春天”。 　　对于未来的土地市场，陈强认为，地价上涨30%应该没有问题，就是说房价有望从5000元上升到6500元，这个价格还是相对合理的。 　　现象6 　　让利减少 　　让利减少是信心变化结果 　　2008年3月起，受万科、光大银行发起7折团购活动后，东莞房价急转直下。为了刺激消费者出手购房，东莞开发商开始大规模的营销活动。进入今年3、4月份，记者发现，商家给消费者的优惠出现不同程度的缩水。 　　【问题】让利优惠减少，是否意味着大部分商家已经重拾市场信心？ 　　【观点】黄海涛：因为此前人们预测的形势比较严峻，一些商家可谓是击破底价出售房，而当消费力回升之时，商家势必想涨价，但考虑到大环境因素，只好在减少让利方面做调整，这样不至于让消费者产生过度的敏感反应。 　　其实，让利减少是供应结构失衡和价格优势造成的。目前东莞经济面是下滑的，这就对消费力造成一定的抵消，商家应该看总成交金额、成交套数，如果当价格一上调，消费马上降，只能说明市场消费力不足。 　　小阳春是供求失衡和刚性释放造成的，不是市场回暖的信号。 　　现象7 　　供应失调 　　需求释放不平衡导致失调 　　据了解，从2009年前4个月全市与城区普通住宅成交户型区间分布对比发现，80-120平方米的户型城区的成交比重要远远低于全市水平；80-120平方米全市的成交比重为43.27%，而城区仅为30.54%，相差有13个百分点。 　　另悉，目前东莞城区普通住宅共有库存量16000套左右，其中80-120平方米的仅占22.16%，离全市的正常合理需求比重相差20个百分点。据推算，今年城区80-120平方米产品的供应缺口高达2600套左右。 　　【问题】造成目前市场上大、中、小房源存在某种程度失调的主要原因是什么？ 　　【观点】陈强：这是正常现象，因为近期释放的是刚性需求，而这些刚性需求多数是置业，对小户型产品的热衷程度明显高于改善型的大户型单位。 　　从年龄层次来看，年轻一族的消费群体主要集中在80-100平方米之间，而且未来该类需求相当大。 　　可以预测，未来的东莞楼市消费需求以两头产品为主（90平方米以下和135平方米以上），这也是东莞楼市的主流消费趋势。 　　现象8 　　营销乏力 　　练内功做精准营销 　　在这提及的创新更多是指营销。有数据显示，仅明星助兴营销，在2008年下半年，东莞楼市共上演30多场次，近百名港台和内地明星应邀来莞。 　　步入2009年，楼盘营销活动从未停止，但是可圈可点的亮点几乎找不到。以致市场出现不少“另类“营销。如“投入27万稳赚330万”、“不用去‘拉斯维加斯’，也可豪赌一把”、“0风险超8%高回报”等。结果给人一种楼市营销乏力的印象。 　　【问题】请问造成楼市营销亮点少的原因是什么？ 　　【观点】黄海涛：简单地比喻营销，就是将价值5元的东西卖到100元。 　　以前商家可以借助概念等营销赚到钱，但现在已经不行了。因为国民已经理性及实在许多，盲目出手的消费者已经越来越少，他们关注的更多是产品自身的价值。去年，有开发商说，潜下去做好产品，通过内部管理和提升产品品质、研发更好的产品。现在不是玩虚玩悬的时候，实实在在做好产品才是硬道理。现在营销练的是内功，是做精准营销，真诚地对待每批客户，通过口碑宣传放大客户群体，并最终得到市场的认可和接受。 （编辑：mavis）