华东实力房企面临衰退隐忧

　　昨天，中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国某研究院四家机构共同发布了一期华东百强企业报告，结果显示，去年华东企业虽然在百强企业中占到三分之一以上的份额，但各项指标均出现衰退。 　　盈利指标出现下滑 　　数据显示，2008年全国商品房销售额为24071亿元，同比下降19.47%；百强企业的销售额占到5244亿元，同比下降3.93%。其中，华东百强企业去年实现销售额863亿元，每家企业的平均销售额为23.32亿元，低于百强企业52.44亿元的均值。进入综合实力前十位的华东企业也仅有绿城和大华两家企业。 　　同时，伴随全国商品房销售总额的下降，百强企业去年的市场份额达到21.79%，同比增加3.35个百分点，为5年来的水平，也就是说行业集中度进一步加强。华东百强企业占到全国市场份额的3.59%，同比下降了0.78个百分点。 　　去年华东百强企业的运营效率也出现下滑，总资产周转率均值为0.32，流动资产周转率均值为0.39，分别比百强企业的均值低0.03和0.07。同时，去年华东百强企业预收账款平均余额虽同比增长20.13%，达到15.48亿元；但存货平均余额更同比增长40.84%，达到49.92亿元。 　　此外，百强企业去年平均实现净利润8.17亿元，同比增加8.32%。行业企业的净利润表现依然突出，去年净利润超过10亿元的有万科、中海、保利、合生、龙湖、远洋等17家企业，比前年增加了2家。而华东百强企业平均净利润为3.39亿元，同比下降2.07%，比百强企业均值更低了58%。其他各项盈利比率也都低于百强企业均值，包括总资产收益率降至4.50%，净资产收益率降至16.73%，成本费用利润率降至25.51%。 　　经营性现金流量仍为负数 　　从业内最关注的资金情况来看，华东百强企业去年的经营性现金流量仍为负数。与开发规模缩减相对应，百强企业去年的筹资现金流量净额均值下降了65.21%至9.15亿元。企业现金及现金等价物基本保持稳定，去年均值为19.99亿元。其中，华东百强企业经营性现金流量净额均值虽增长1.85亿元，但仍为负1.82亿元；同时，筹资现金流量净额均值下降50.32%，为3.86亿元。 　　去年百强企业的平均资产负债率则从前年的67.16%下降到65.15%；同期百强企业的流动比率也保持稳定，3年均值为1.97，流动资产对流动负债的保障能力较强。其中，华东百强企业去年的平均资产负债率为69.67%，同比下降2.33个百分点，但仍比百强企业均值高了4.52个百分点；流动比率则由1.55提高到1.68，仍低于百强企业均值。 　　面临隐性衰退危机 　　“无论经济形势如何变化，房地产企业面对的仍然是三大核心问题：一是1年内的短期问题，即现金流；二是3年左右的中期问题，如资产负债表；三是5 年期的长期问题，指房地产生命周期成本，我们必须意识到目前的发展模式是不可持续的，而消费者的行为也在存在着诸多变化。”世联地产董事长陈劲松(陈劲松博客,陈劲松新闻,陈劲松说吧)(陈劲松博客,陈劲松新闻,陈劲松说吧)提出。 　　他认为，对已经存活下来的房地产开发企业来说，企业的隐性衰退似乎比生死问题更严重。“如短期内很多企业都发生了资产负债表的衰退。有两类公司在这方面的问题很严峻：一是在2007年高点买了大量土地的；二是2006-2007年间引进战略投资者尤其是海外战略投资者的，2009年他们的对赌协议将到期，外资通常都会拿利息走人。外资走了，内资能填上吗？估计填不上，因为企业的资产负债率太高。这种情况在2009 年恐怕也不会改善，因为预计2009年不可能出现资产大规模的升值。” 　　不过，业内对于企业发展也仍抱有乐观想法。中国某研究院的分析师表示，去年以来市场暂时性低迷带来资产价值的低估，为百强企业提供了低成本兼并收购的良机。“市场的调整期也是企业的转型期、发展期。加速资金周转、保持资金的流动性，控制成本费用，调整负债水平与结构，保持相对较好的盈利等等，都有助于实力企业应对当前的市场形势，并在危机中创造机遇。”陈劲松也表示，资产负债表的改善仍然是抓住机遇的关键，从而由隐性的衰退步入显性的重组。 （编辑：mavis）