东莞某楼盘合拼户型掀起纠纷 业主起诉开发商

　　3月17日,20名业主将南城某楼盘的开发商告上了法庭,起诉理由是开发商没有按照合同规定按期交付两套房给业主,而是交了一套。 　　这是为规避“90/70”政策,1+1户型在交房过程中遭遇的一次真正的尴尬处境。 　　在业主与开发商对决公堂时,国家的态度仍然模糊不清。那么,1+1户型到底为何引起这些业主的不满呢?作为各地不少开发商普遍应用的规避方法,1+1户型为什么在东莞会遭遇如此局面?这种户型的前景又将怎样呢? 　　合同约定与实情不符 　　“就算是在交收楼通知的快递上,写的也是两套房,是×栋201和203两套。等到交房的时候才发现根本就是一套房。”原告之一马小姐说。 　　马小姐说,她的两套房都是以个人名义买的,原本准备一套给母亲和妹妹住,另一套自己住。她说:“我妈妈跟公婆住在一起不方便。我怎么会要一个大户型的房子呢?” 　　在南城某楼盘买房的马小姐等20位业主以开发商没有按照合同上的两套交付,将开发商告上了法庭。这些业主认为,按照合同,开发商应该交两套房。他们在收楼时发现,房子被打通成了一套,这不符合自己买房子的初衷。 　　但开发商说,很多环节都可以证明业主事先是知晓“一房两证”的情况的,这包括销售、签约等环节,开发商并未隐瞒这类产品“一房两证”的特点。在销售时,所有售楼员都会对客户明确表示,该类型的产品有两个房产证,销售时按照一套出售。 　　不过,在该开发商与业主签订的合同上,户型图是两栋房子的设计结构。 　　在3月17日开庭当日,法庭传讯了开发商提供的5名证人,这5名证人都证明在与业主签合同之前,已经知道“一房两证”的情况,并且当时房子的设计图在选楼的时候公布过。 　　该项目代理人也反复在法庭上强调,业主知道“一房两证”的情况,有些业主还参观了样板房。因此,“以‘一房两证’的形式交付涉案商品房,是答辩人与被答辩人双方在签订《商品房买卖合同》时的真实意思”。 　　业主马小姐则强调:“我们都是按照合同上来的。你要是说因为我们知道‘一房两证’就可以把两套房子合并成一套,那不就说明合同无效吗?” 　　与马小姐持相同看法的业主共有23名,但由于部分业主在国外,无法提交诉讼申请,因此提起诉讼的业主有20名。 　　双方争执不下,各执一词,法庭也未对此案件宣判。 　　据了解,这类房地产纠纷远不止这一家开发商。记者从东莞市排名前列人民法院获悉,今年商品房纠纷案呈井喷状态,仅一季度就受理了商品房纠纷案604件,其中多数案件涉及赠送面积和“一房两证”,以南城尤为突出,排名前列季度受理了328件。 　　打官司是想退房? 　　“大户型有大户型的好处,要不不会这么多人想买大房子。户型购买,更多情况下是应业主的要求,开发商才这么操作的。”一位曾供职该楼盘的高层说。这位不愿意透露姓名的高层说:“还是以事实为依据吧。事实是,开发商确实是两套房子合在一起卖,事实是,业主也都知道这是两套房合在一起的。” 　　至于为何到现在突然提出诉讼,该人士推测说:“除了因为楼价下跌,还能有什么原因呢?” 　　目前,该小区房价的降幅确实很大。业主杨先生说,他在该项目刚开盘买房,较差位置的单价基本都在每平方米7000元以上。最近一个朋友也在该项目买房,楼层与景观都比自己的房子好得多,打折后价格在5000元左右,比杨先生的房子每平方米低2000元,总价更降低了20多万元。杨先生说,这确实让他心里很不平衡。 　　开发商在法庭答辩时也说,房价下跌是业主起诉的根本原因,“一房两证”问题仅是借手续不完善之机索取赔偿、转嫁房市下行风险的幌子和借口。 　　杨先生说,虽然自己很不平衡,辛辛苦苦积攒的积蓄,在楼市低迷的时候打了水漂。他也想到过通过退房来挽回损失,但咨询律师后发现,要想从开发商的建造方面找出硬伤确实不容易。杨先生觉得打官司既耽误时间,还要付出不菲的律师费,况且还不一定能打赢,便打消了起诉的念头。 　　■调查 　　某楼盘近九成户型为合拼 　　近几年,大户型一直是东莞的市场主流。东莞中原市场研究部监测统计显示,尽管2008年东莞新增住宅供应90平方米以下的户型比重为31.05%,共计183.12万平方米,较2007年上升11.95个百分点,但三、四房供应依旧是市场主流,占总供应的一半以上,共计274.58万平方米。 　　“90/70”倒置持续,中大户型主导东莞住宅市场的局面仍未改变。 　　更重要的是,“90/70”的政策虽然使得小户型供应增加,但是仍然不及大户型的需求量大,这也使得许多房地产商为了规避“90/70”政策,推出“合拼户型”。 　　合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺介绍,目前东莞的合拼户型主要有金色华庭（查看地图）、百悦尚城（查看地图）、国际公馆、金域蓝湾等。南城靠近水濂山的某高端楼盘的三期,87%户型为合拼户型,包含“2合1”和“3合1”户型。这类户型可以满足客户对90平方米以上户型的需求。在开发商方面,此举可以缓解90平方米以下户型的销售压力。户型可分可合,灵活使用。可做降低首付的技术可能性,部分楼盘低调操作。 　　按合同交楼确实很麻烦 　　合富辉煌市场研究部林毓群表示,如果完全按照合同交楼,将给业主带来另外一个困扰。比如,本来是一套140平方米的房子,分成两套房子,每一套都需要配置一扇入户门、一间厨房、一间洗手间,而管道、水表电表煤气表等,也都要配置两套。说得再细一点,煤气管道、电路设计也要按照两套配置设计,这在给开发商增加成本的同时,也给购房者带来了麻烦。客户买了这样的房子,打通之后,除了洗手间可能全部保留之外,其它都要剔除掉,还容易产生客厅、卧室太小,过道面积过多,各功能区之间衔接不流畅等问题,房屋的实用率或多或少会打折。 　　此外,合拼户型将为以后的东莞楼市带来许多纠纷。如房屋再次销售,一房两证将给房子转手后备案登记带来很大麻烦。房子有两个房产证,作为二手房销售时房管部门会认定是两个房子在出售,但是已经合拼的户型不可能恢复成两套房子。“这将在登记备案时面临如何处理的新问题。” 　　1+1是“90/70”逼出来的 　　既然1+1户型有这么多麻烦,为什么还有那么多开发商要不断尝试呢?开发商方面认为,这都源于2006年5月29日,国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“90/70”政策)。 　　按照这个政策,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。 　　由于东莞市场上90平方米以上的大户型为主打销售户型,因此,从2006年开始,很多楼盘都面临“90/70”的政策管制,诸多1+1户型也应运而生。 　　不少开发商表示这是不得已的行为。某开发商营销总监指出,目前东莞主流户型都在90平方米以上,市场需求显而易见。开发商一方面想把楼盘打造成以大户型为主的高档楼盘卖个高价,一方面又必须保证90平方米以下套型建筑面积占商品住宅总面积的70%,开发商只能把两个中小户型拼成一个大户型。 　　业内人士透露,为了应对“90/70”政策对户型面积的严格限制,开发商在委托建筑设计公司做方案时就做了两手准备,要求房子还是按大户型设计,但要求设计分隔墙,以便今后随时打开。这样玩一下魔术,就可达到“90/70”政策的报批、报建要求。虽然按这种设计,施工会增加不少土建成本,比如增加厨房、卫生间的管线,以及分隔墙等,但只有这种方案才可以通过规划部门的审批。最重要的是,对于开发商来说,房子是按大户型销售的,这样就实现了一箭双雕的目的。 　　政府态度不明才是问题所在 　　表面上严格执行“90平方米以下套型建筑面积占商品住宅总面积的70%”的规定,暗地里却把两套90平方米以下的户型拼成一套大户型,进行捆绑式销售。这种做法,是否属于违规行为? 　　目前从国家到广东省都没有任何法律法规,对这种情况进行规定,因此可以说是“法无规定不为过”。某建筑工程师对记者表示,这种1+1户型在房管局登记的时候都是一套一套来申请的,登记在案的都是符合规定的,只要不打掉承重墙,保留楼房的主体性框架结构,没有破坏规划,这种做法没有不当之处。 　　实际上,东莞早就有业主购买两套相邻住房后自行打通的例子,这种做法已经延续了多年。这位建筑专家表示,从法律上讲,业主哪怕打通三套、四套,都是可以的。 　　据一些开发商反映,房地产主管部门并非不知道目前市场上存在着“户型合拼,捆绑出售”这种打政策擦边球的做法,但在对新建楼盘进行检查时,都将检查重点放在楼盘是否满足了“90/70”的政策上。至于户型合拼,也从来没有明确表态是反对还是赞成。 　　从事多年法律工作的律师张新宇认为,政府“90/70”政策的初衷,是通过减小户型面积,降低房屋总价,让更多的中低收入家庭买得起房。但由于缺少实施细则,被开发商打擦边球,使得该政策被变相规避。政府调控要发挥作用,就必须控制中间环节的效力衰减。为此,相关规定要足够准确、详尽。 　　不过,张新宇认为,如果中央政府的规定过于具体,又有可能不完全切合地方实际,造成新的无法执行。假如自由裁量权过大,则很可能会被官员滥用,极大地损害政府的调控权威。 　　他认为,“通房”并不违法,但属于钻政策的漏洞,目前从法律上无法限制“通房”销售。至于业主与开发商的分歧,则需要开发商拟订购房合同时考虑周全,不要产生法律方面的漏洞。 （编辑：mavis）