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东莞开发商夸大宣传装修不达标 业主集体投诉

2009-03-13 09:07:58 来源: 东莞时报 作者:黄志军
  都说市道不好,但房子还是要住的,老百姓用多年辛苦攒的积蓄,却换来一纸得不到兑现的购房合同,实在是件恼人事。想当初售楼小姐是引“条约”据“协议”,拍胸口保证很快将过上样板房的精彩生活。而最后发现货不对板时开发商往往只有一个秘诀“拖”,留给购房者也只有一个字“等”。最后吃亏的自然是处于信息不对称的消费者。   3·15来了,且让我们看看宜景康源(查看地图)业主是如何收楼维权的,别人吃一堑,自己也可长一智。   “买楼难,收楼更难!”这一句话道出了宜景康源几十名业主收楼难的无奈。家里凭空多出几根柱子,房门不足1.65米高,许诺800元/㎡的精装修却出现凹凸不平的木地板……   市民置业,从签订购房合同到收楼的整个过程,或许都会遇到这样的情况:一纸密密麻麻的购房条约,收楼时似是而非的争议……但凡出现矛盾,开发商都会拍胸口保证按规定办事。   3·15来临之际,本报特以宜景康源业主收楼维权事件为视角,剖析消费者在置业过程中签合同、收楼、物业管理等环节的典型维权案例,希望能给大家起到一定的警示作用。   业主集体投诉   房门仅有1.65米高   业主杨先生告诉记者,他于2007年10月买了宜景康源1单元一套48.56㎡的房子,单价高达8000多元/㎡,总价约40万。没想到2008年10月收楼后发现“货不对版”,房子达不到购房合同上标明的收楼标准。“当时买这个房子就是看中东城中路的地段,以及被样板房美轮美奂的装修所吸引”。   杨先生说,2008年10月被通知可以收楼,但他和60多名业主都发现“货不对版”,房子达不到购房合同上标明的“收楼标准”,于是他们都拒绝收楼。   另一位不愿具名的业主表示,自己的房子套内面积只有27.72㎡,而就在这样一个小空间里竟有突兀于墙体的三根大柱、一条大梁。此外,业主杨女士也反映该楼盘户型设计存在问题,她发现目前开发商交给自己的房屋结构与样板房有很大差别,卧室右侧凭空多了个长约一米的柱子。   3单元业主金女士反映,2007年购买了一套顶层复式的房子。按照开发商的承诺,房屋都是按照800元/㎡标准进行精装修。但她验房时发现房间内有多处裂缝,空调位设置在卧室内。她还气愤地说:“更离谱的是,二楼卧室的门仅有1.65米高,我丈夫身高1.67米,每次进出若稍不留神都会磕到脑袋。”1单元8楼的一业主称他购买的房子木地板装修得根本无法踩踏,质量都无法保障,开发商承诺的“800元/㎡的精装修”更是笑话。   此外,楼盘20米外就有一加油站,万一发生火灾后果不堪设想,存在消防隐患。目前,这些业主以未达收楼标准以及存在“严重安全隐患”拒绝收楼,并与开发商协商多次,未得到明确答复,最后他们准备起诉。   记者调查   专业人士称的确未达标   接到业主投诉后,记者于本周一下午随业主走进宜景康源楼盘进行了调查采访。只见销售中心挂满了“坐落于3公里商业带核心、世界知名物管担纲顾问、东莞财智精英的商务行宫”的宣传标语,偌大的销售中心只有几个售楼员在聊天。据销售中心工作人员介绍,位于东城中路、世博广场(查看地图)附近的宜景康源项目是一座单体楼,总共规划有住宅792户,该项目2007年10月开盘,至今只卖了约200套单位,目前的销售情况不是很理想。   在宜景康源1单元8楼几个单位,记者发现多名装修工人正在紧张地施工作业,他们在用石灰、水泥重新处理房子的墙面和地板。走进8楼一间单位,记者看见木地板凹陷,踩在上面也能明显感觉到松动。   在看了业主提供的交楼房子照片后,东莞市建筑装饰协会监察部某位工程监理师表示,这个房子存在严重的偷工减料,根本达不到800元/㎡的装修标准。   开发商回应   装修会在合理范围内整改   随后,记者联系了宜景康源开发商——东莞市宜景康源实业投资有限公司。该公司张副总表示,宜景康源已经通过相关部门的验收,并取得相应的合格证,符合交楼标准。对于业主提到房屋装修质量问题,他承认个别房屋在装修细节方面的确存在问题,公司将会对其进行整改。而针对业主质疑的消防安全隐患问题,他表示宜景康源已于2008年9月,也就是收楼前就通过相关部门的验收,并取得了消防验收合格证。   “公司对业主反映的房屋装修问题一直很重视,也积极与业主沟通协商,并在合理范围之内进行整改。”张副总还强调说,业主之前曾就相关问题整理过一份书面材料,但此次业主又反映出一些新问题。由于每套房子的实际情况不一样,所以装修问题也在逐步解决之中。他表示不希望个别业主以装修问题为借口,索要高价赔偿,并在楼盘闹事干扰销售。   截至记者发稿,记者从业主代表获悉,目前数十位业主已聘请了律师,接下来将向法院提起诉讼以寻求法律途径来解决问题。   律师建议   业主可发《拒绝收楼异议书》   就上述开发商“相关验收已经通过,符合交楼标准”的说法,东莞市启明律师事务所律师易绍洪分析,如果业主在收楼的时候发现,房屋确实存在质量瑕疵的话,业主可以将房屋存在的问题分类列出,并在规定的收楼日期之内就存在的问题以邮递的方式,向开发商发出《拒绝收楼异议书》,如果将来双方需要通过司法途径解决相关问题,那么业主给开发商发出的《拒绝收楼异议书》及其邮寄发票都可以作为呈堂证据。   易绍洪律师还建议,业主在发出《拒绝收楼异议书》后,如果开发商并没有对相关问题作出答复的话,那么可视作开发商默认了房屋存在的问题,业主可以此作为拒绝收楼的依据。   专家支招   碰上楼盘质量问题怎么办?   ——收楼时签订详尽质量保障协议   回顾历史,2004年到2007年上半年是东莞房地产市场最火爆的时期。其间不少发展商、建筑单位为了在最短时间内建更多的楼宇进行销售,致使不少楼盘的工程质量、装修质量方面出现各种各样的问题,令原本要住新房的业主十分苦恼。   目前,东莞市的购房合同范本都规定发展商在商品房交付使用时,要同时向业主提供《住宅质量保证书》。商品房具体保修期限与保修范围包括:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月等。   专业房产律师易绍洪认为,房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。   业内人士还提醒:买家在收楼时,能与管理者签订一份详尽的质量保障协议,具体说明哪些质量问题是由管理者承担的,并要明确维修补偿的细则。否则单凭一张质量保证书实在难以完全保障业主的权益。   新闻链接   市消费者委员会秘书长邓国平在楼市消费维权地产沙龙上称   开发商夸大宣传 市民投诉最多   本报讯 (记者 黄志军) 3月11日下午,一场主题为“2009年,如何实现楼市健康消费与发展”的地产沙龙在东莞举行,市消费者委员会秘书长邓国平、市建设局房地产开发管理科副科长萧志坚、市房地产业协会秘书长陈骏良、广东赋诚律师事务所专职律师李锡国和正太联合总经理黄海涛等嘉宾,就“虚假广告、退房纠纷、延迟办房产证”等热点问题进行讨论。   “2009年,开发商要认真检视自己的行为,以真诚信用的举动来取信消费者,重新获得消费者的信赖,才有自己的发展。”邓国平指出,今年3·15年度主题是消费与发展,是通过维权工作提高消费者信心,拉动内需。从房地产消费投诉来看,集中在几个方面,一是夸大宣传,隐瞒消费者,二是房屋质量差,三是随意地在合同上违约,四是骗取消费者的定金。   针对当前楼市存在的收楼纠纷问题,萧志坚表示,为有效减少纠纷,东莞市将于5月1日起实行“交楼样板房”制度,目前具体的细则仍在制定之中。所谓“交楼样板房”指的是交楼标准的样板房,发展商必须在商品房预售前完成“交楼样板房”,并由东莞市建设局房管科和质监站对样板房进行查验,符合有关要求后才能进行预售。样板房装修标准必须在东莞市房管部门备案,包括厨房、卫生间的玻璃都要有说明。在消费者办理购房手续到最终收楼过程中,样板房是不能销售的,直到交楼结束后。“‘交楼样板房’制度既能增加开发商对房地产的质量压力,又能增加销售楼盘的透明度和认知程度,提供更直观的销售标准,直接减少买卖双方造成的销售纠纷。”   “越是房地产市场景气的时候,纠纷就会相对减少,越是低迷的时候纠纷就会增加。”李锡国说,目前东莞比较多的房产纠纷发生在收楼环节。开发商认为已经具备了交楼条件,但业主不认同。同时也有不少业主将质量瑕疵提升到工程质量问题拒绝收楼。另外,销售广告和延迟办证引起的纠纷也很多。   对于退房的现象潮此起彼伏,黄海涛分析市场不理性导致房价大幅上扬,又在很短时间内大幅度下跌,加上经济危机,消费者购买力下降,这种情况下消费者选择退房违约就比较常见。他认为如房地产市场健康理性发展,退房现象自然会越来越少。   维权案例   案例   1   广告宣传不实   二梯三户变一梯三户获赔7万   【案情简介】   东莞某开发商在销售广告中称:“拥有2万平方米中心花园(查看地图),高达60%的绿化率使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。叶先生受到该广告的诱惑,前往售楼处看楼。售楼小姐介绍:C座为二梯三户带电梯的小高层。叶先生与开发商当即达成预购协议,并于3日后签订商品房买卖合同。办理入住时叶先生发现小区绿化率根本达不到60%,事先承诺的二梯三户变成了一梯三户。叶先生起诉到法院,要求开发商承担违约责任,并赔偿损失7万余元。   开发商辩称,C座两个电梯变为一个电梯是在叶先生签订合同前调整的,双方签订的合同附件的平面图标明电梯是一部,说明叶先生当时已经知道电梯是一部而不是两部。宣传资料只是要约邀请,没有法律效力。   法院审理后查明,待征绿地产权非开发商所有,为公共绿地,不能做成封闭式专用绿地。小区不计算待征绿地面积,绿化率只有40%左右。在C座户型图中注明二梯三户,虽然在合同附件上注明一梯三户,但没有告知购房人注意这项变更,造成购房人误解,开发商应当承担责任。广告宣传内容与实际不一致,含有虚假成分。最后,法院判决开发商赔偿叶先生7万余元。   【案件评析】   东莞市启明律师事务所律师易绍洪认为根据相关规定计算绿地率的绿地必须是居住区内的,本案开发商将居住区以外的绿地也计算入小区绿地,是错误的。开发商违反了广告承诺应当承担违约责任。   【律师建议】   易绍洪律师建议:目前,商品房广告宣传中的虚假内容很多,购房人以广告内容决定是否购房,往往上当受骗。对开发商的宣传广告和承诺要注意保留证据。   案例   2   房子面积缩水   比合同少10平方米   【案情简介】   万江莫先生为结婚购买了某开发商一套商品房,合同约定建筑面积150平方米,双方合同约定,如果出现房屋面积误差,房款多退少补。入住后,莫先生觉得新房的实际面积小于合同约定的面积,于是便委托房地产测绘部门进行测绘,结果房屋实测面积为140平方米,与合同约定的面积相差10平方米,面积误差比为6.6%。莫先生与开发商协商未果,起诉到法院,要求解除商品房买卖合同、退房。   法院审理后认为,房地产测绘部门的测绘报告是按规范进行的,其数据可以采信。莫先生房屋实测面积为140平方米,与合同约定的面积相差10平方米,双方合同约定,如果出现房屋面积误差,房款多退少补。判决开发商退还多收的房款及利息,驳回莫先生解除商品房买卖合同、退房的诉讼请求。   【律师评析】   东莞市启明律师事务所律师易绍洪认为:本案争论的焦点之一是莫先生能否退房。因为双方在商品房买卖合同中约定,出现房屋面积误差,房款多退少补,所以出现了房屋面积误差,房款只能按多退少补的约定来处理,莫先生解除商品房买卖合同、退房的诉讼请求得不到法院支持。   【律师建议】   易绍洪律师称按照相关规定,面积误差比值超出3%时,买受人有权退房。   本案的面积误差比已达到6.6%,按照上述规定,莫先生可以选择退房;即使不退房,超出3%部分的房款开发商应当双倍返还给莫先生。但是本案因为双方在合同中另作了约定,只能按约定处理,所以莫先生得不到双倍赔偿。本案提醒购房人,签订商品房合同时一定要参考上述法律规定,作出有利于维护自己权益的约定。   案例   3   认购书协议不明确   交了认购金却不能签合同   【案情简介】   小文看中了南城某待建的楼盘并决定购买,与该销售中心签订了商品房购买认购书,该认购书明确:认购书签订时小文向该销售中心支付认购金10万人民币,一个月后再支付楼款的80%,签订正式合同时,支付完全部款项……   认购书签订后,小文为了省事,直接将10万认购金与80%的楼款全部转账给该中心。3个月后,小文要求签订正式合同并明确交楼时间,但销售小姐回答,现在由于公司资金问题,无法签订正式合同,也无法明确交楼的具体时间,经过多次交涉没有结果的情况下,向人民法院提出诉讼,要求确认销售中心的行为为欺诈行为,并要求赔偿损失。   【律师评析】   广东明冠律师事务所唐胜利律师认为:商品房的预售必须取得预售许可证,任何楼盘如果取得预售许可证表示其楼盘已经开发到一定程度,并可以出售。否则是不能出售的,该案件中小文并没有认真审查该楼盘的预售许可证等情况,并在认购的时候,支付绝大多数楼款,显然是不理智的。认购书并不等同于商品房买卖合同,且无法到房管部门进行预告登记与预售登记。因此如果该楼盘没有预售许可证,小文完全可以主张该认购行为为无效的行为并可以主张资金利息。   【律师建议】   唐胜利律师建议购买前应首先了解该项目是否取得预售许可证,没有预售许可证的,一定不要购买。同时要明确的是认购书并不能代替商品房买卖合同,也不是签订商品房买卖合同的前置程序,完全可以不用签订。即便是要签订也要在短时间后补签商品房买卖合同,规避交易风险。   案例   4   物管费   物业没使用仍收物管费   【案情简介】   张大爷2002年购买了某小区的200平方米的精装住房一套,与开发商签订了《物业管理前期服务合同》,合同期限为一年,购买没有多久就到美国与女儿共同生活,2006年,张大爷回小区居住,但水电都被物业管理公司给停了,理由是张大爷3年没有交纳物业费,物业公司告诉张大爷还要交纳滞纳金,标准为物业管理费的3倍。张大爷在与物业理论没有结果的情况下,一纸诉状将物业管理公司告上了法庭。   【律师评析】   广东明冠律师事务所唐胜利律师认为物业公司与业主张大爷签订的合同仅仅为一年,因此物业公司要主张一年以后的滞纳金没有合同依据,更没有法律依据。因此张大爷可以不予支付滞纳金。同时对房屋没有使用的情况下,按照公平原则,可以主张减少物业管理费的支付。   【律师建议】   对于物业管理的收费问题,是业主与管理公司双方合意的行为,不是物业公司单方说了算的,当然,如果业主一旦与物业公司签订服务合同后,只要物业公司没有违约的行为(过错)业主应当依法支付管理费。 (编辑:mavis)
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