2008年五大城市二手市场回顾及牛年展望

　　 在宏观调控、股市下跌及金融危机等众多因素的影响下，2008年各地二手房市场结束了多年来一直上涨的格局，全面进入买方市场。伴随着成交量的直线下滑，二手房价格逐步下跌，市场信心跌入低谷。第四季度起，随着政府救市措施的连续出台，成交量有所回升。展望2009年，在保增长、促内需等系列政策的实施中，二手房市场有望走出低谷。 　　一、2008年二手房市场发展总体特征 　　市场持续低迷，成交表现略好于新房市场 　　图1：五大城市一、二手住宅成交面积（2005~2008年）
　　2008年，随着一手住宅市场成交量萎缩及价格下跌，二手住宅市场也呈现出类似局面。2008年五大城市一手住宅成交量约为3879万平方米，同比下降40%；同年五大城市二手住宅成交量约为3000万平方米，同比下降32%。由于二手住宅市场成交量的下跌幅度小于一手住宅市场，2008年五大城市二手住宅成交比重进一步上升，达到43.6%。 　　根据中原监测，2008年7月以来，各城市二手房求购量逐月下跌。金融危机爆发后，市场信心进一步弱化，9月份成交更是跌至谷底，五大城市二手住宅成交量仅170万平方米，较2008年3月下降57%。第四季度在政策刺激下成交量有所回升，但仍处较低水平。 　　地域特征明显，三大区域表现各异 　　表1：2008年三大区域二手住宅市场主要特征
　　尽管2008年三大区域二手房市场均呈现量价齐跌的格局，但由于所处地理位置和房地产发展阶段的不同，2008年三大区域二手房市场表现出不同特点： 　　以深穗为代表的珠三角区域，价格飞涨和投机过重导致其2007年下半年时在三大区域中调整，调整的幅度；而房地产市场发展相对较晚的环渤海区域，在本轮房地产市场中最后调整，调整的幅度最小；已经历过一轮调整的长三角区域，从调整的幅度和时间上看，均介于前两者之间。 　　存量房规模巨大，活跃度南北差异明显 　　近年来，随着房地产市场的迅猛发展，各城市住房存量快速增加。根据中原地产统计，2008年五大城市住房总存量约为19亿平方米。其中北京上海两城市的市场规模，约占五城市的54%；广州和深圳的市场规模相当，约2.5亿平方米。 　　从市场的活跃程度看，南方城市则明显比北方城市成熟。其中上海不仅存量巨大，交易也最为活跃，流通率和人均成交面积分别为1.9%和1.41平方米/人，均居首位。天津发展则相对最为滞后，人均成交面和流通率均不足上海的一半。这主要由于南方城市房地产市场启动较早，而北方城市由于政策等方面原因，二手房市场的启动则相对较晚，但2008年北方城市二手房市场发展迅速，二手成交比重迅速上升。 　　香港房地产市场被认为是一个成熟的市场，根据中原统计，2008年香港私人住宅市场平均流通率约在8%左右，人均成交面积约为1.78平方米/人。目前国内房地产市场发展最为成熟的上海，2008年人均成交面积为1.41平方米/人，已接近香港水平，而在流通率这一指标上，上海仅1.9%，仍存在较大差距。其他城市则距离香港水平差距更大，未来二手房市场具有较大的成长空间。 　　图2：2008年五大城市住宅总存量与流通率
　　图3：2008年五大城市住宅市场人均成交面积
　　二、成交量大幅回落，珠三角萎缩最严重 　　全年成交量同比下降32%，为四年来水平 　　2008年，由于前期宏观调控积累效应、整体经济放缓等综合因素影响，购房者普遍产生观望情绪，导致全国楼市从一手房开始迅速降温。受此影响，五大城市二手住宅的成交萎缩严重。 　　根据中原地产研究中心估测，2008年全年五大城市二手住宅总成交面积约为3000万平方米，较2007年下降32%，也是最近四年来的水平，市场低迷可见一斑。从区域来看，珠三角城市萎缩较为严重，广州和深圳2008年二手住宅的成交量分别同比减少34.5%和38.2%。 　　图4：五大城市二手住宅成交面积（2005~2008年）
　　第四季度成交量短暂回升，市场回暖尚难定论 　　图5：2008年五大城市二手住宅成交面积月度走势图
　　1）1-3月，季节性影响下成交量小幅回升。五大城市二手住宅成交量在2008年春节后出现一波季节性的上升，其中上海月度成交量一度冲高至170万平方米，接近2007年高峰时期的水平。 　　2）4-9月，成交量大幅度下降。深圳、广州的市场不景气逐渐向北蔓延，开发商在新房市场的降价引发购房者观望情绪。而地震、奥运、南方暴雨等也对区域市场造成了一定影响。随后的金融危机更加重了市场的不景气局面。各地二手成交量逐月下滑，至8、9月份下滑至水平，五城市月度总成交量仅170万平方米，较2008年3月份下滑57%。 　　3）10-12月，积压刚性需求释放，政策促成交量强劲回升。救市政策的刺激和新房市场的持续降价带动了四季度二手成交量的回升。根据中原地产估测，2008年第四季度五大城市总成交量以每月21%左右的幅度逐渐回升。 　　二手成交比重：深穗下降，京津沪上升 　　图6：五大城市一二手住宅成交量对比（2005~2008年）
　　深穗两城市2008年一手住宅价格下开始的较早，且幅度大，成交量恢复得较快；相比之下，二手房由于价格下降较慢，成交量萎缩明显，直接导致2008年深穗两城市二手住宅成交比重的下降。 　　京津沪，一手住宅市场在2008年年中才开始出现实质性的降价促销，整体价格下跌幅度仍较为有限，从而造成一手住宅成交量的大幅下滑。与此同时，反应相对迟缓的二手市场虽然成交量也有所下滑，但幅度小于一手房，因而全年来看，2008年京津沪三城市二手住宅成交比重反而略有上升。 　　三、 价格先后下降，深圳调整最显著 　　替代效应，一手带动二手，五大城市价格齐降 　　图7：CLI中原指数，二手住宅价格指数
　　2008年，在信贷紧缩和销售受阻的双重压力下，开发商的资金链更加紧张，降价促销以回笼资金成为最后的手段。与一手住宅大幅度降价打折相比，二手房的价格在初期下调并不明显，于是在部分区域形成了一二手房价格倒挂的现象。 　　由于一二手房之间的替代效应，失去价格优势的二手房成交量萎缩严重。市场规律下为了重新恢复平衡，二手房价格逐步下调成为途径。根据中原地产监测，在一手房价格由南向北下调的影响下，五大城市二手房价格也随之由南向北先后下跌。 　　由南向北，价格先后调整，深穗下跌最多 　　根据中原指数系统显示，2008年各地二手房市场都先后进入调整期。在成交量萎缩后，成交价格不断下跌。从区域来看，珠三角城市调整最早，价格下跌的幅度也，至目前，CLI深圳二手住宅价格指数下跌幅度已经超过25%；相比之下，北京、天津和上海等城市的二手住宅价格整体下跌幅度较小，但2008年下半年起，随着一手房降价打折的幅度有所加大，二手住宅价格也呈现出加速下跌的趋势。 　　表2：CLI二手住宅价格指数核心数据表（2008年12月）
　　图8：五大城市二手住宅市场调整的时间节点
　　区域有别，中心区跌少，郊区跌多 　　根据中原指数系统显示，各城市二手住宅价格跌幅较大的多分布于一二手房供应都较为集中的区域，并且前期大多经历过价格飞涨，因此2008年也出现了更大幅度的价格回调。在一手房大幅降价的影响下，二手房价格的回调也更为明显。此类区域，以上海浦东、深圳南山、广州天河、北京石景山和天津河北等为代表。而在城市中心区，由于缺乏一手供应项目，主要以存量二手房为主，小业主在资金链上的压力较小，二手房价格下降并不明显。此类区域以上海黄浦、深圳罗湖、广州越秀、北京崇文和天津和平等区域为代表。 　　表3：五大城市二手住宅价格下跌前十名板块（2008年12月）

　　四、租金由稳转跌，金融危机为主要诱因 　　奥运影响北京租金高涨，金融海啸致租金全线下跌 　　图9：CLI中原指数，二手住宅租金指数
　　与买卖市场不同，租赁市场价格波动主要受供求关系影响，投机性需求甚微。2008上半年五大城市租金水平有所波动，但在需求相对稳定的情况下，租金波动并不明显。而北京在奥运会效应影响之下，8月份前租金水平直线上涨。 　　全球金融危机爆发后，企业裁员、外企高管撤离、高端需求变低端等诸多因素，直接导致了租赁需求的缩水，五大城市租金指数均转入下跌通道。临近年底，租赁需求再次减少，目前租金仍处于继续下跌的趋势之中。 　　房价下跌快而租金回报稳，深圳租金回报率有所回升 　　图10：CLI中原指数，二手住宅租金回报率
　　五大城市除深圳外，房价租金同时下跌，租金回报率基本稳定，预计在未来房价加速下跌的情况下，租金回报率将会出现一定幅度的回升。 　　深圳由于房价下跌的幅度大于租金下跌的幅度，2008年深圳全市二手住宅整体租金回报率呈现上升趋势，房地产市场的估值也渐渐回到合理水平。尽管在整体环境恶化的情况下，深圳二手房价格仍会继续下跌，但预计下跌空间有限。 　　五、价跌量升，2009企稳可期 　　2008年10月22日财政部出台的房地产新政，从税收和利率等多方面给予普通购房者优惠，同时拉开了中国政府拯救经济的序幕。随后中央和地方政府出台了一系列政策鼓励普通住房消费，这些政策的效果将在2009年全面体现。而根据中央扩大内需，降低普通居民购房成本的指导方针，2009年仍将有可能继续出台鼓励住房消费的政策，以刺激内需增长，如降低营业税甚至购房退税都可能被地方政府所采用。 　　在政府鼓励性措施下，2008年第四季度主要城市二手房市场成交量恢复明显，充分验证了政策效果。交易成本的降低和条件的放宽将有助于提升二手住宅市场的活跃程度，预计2009年，随着价格的进一步调整，二手住宅成交量有望逐步走出低迷态势。 　　一手带动二手，价格仍将逐步下调 　　一手住宅市场方面，根据中原地产监测数据显示，部分城市商品住宅存量巨大。按中原估计，北京和深圳目前商品住宅存量至少需要12个月左右才能消化，一手房继续降价的压力仍然严峻。据中原地产研究中心的行业监测，主要发展商2008年销售业绩离年初制定的目标相去甚远，年底新一轮的降价促销全面开展。预计2009年主要城市商品住宅仍将延续降价的趋势。一手市场的降价压力，将进一步压迫二手房价格继续下调。 　　另外，根据中原指数系统显示，目前五大城市租金回报率均低于同期一年期的贷款利率，其中上海租金回报率仅3%。在房价上升的阶段，投资房地产可以通过价格上涨来获取巨额回报，租金回报率显得并不重要。而目前国内房地产正处调整阶段，价格上升缺乏动力，租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时，实际投资回报率已为负值，投资价值丧失。因此，从租金回报率来看，目前五大城市二手住宅价格下调压力依然存在。 　　成交有所改善，普通消费支撑大局 　　2008年第4季度成交量的连续回升，是市场逐步回稳的标志，一系列政策的重要作用也不可忽视。在“保增长”的大背景下，2009年仍将会有系列措施出台进一步促进房地产市场的交易量，以给经济增长注入动力。在这样的情况下，预计2009年全年的成交量将会高于2008年，约增长15%左右。 　　另一方面，政府在鼓励住房消费时，主要针对的对象是普通自主型需求，因此，在税收和利率方面将可能给予重大优惠。由于自主型需求所能承受的总价相对有限，所以2009年，小户型低总价房源将成为二手房市场的主流，而地段和配套仍将是二手房主要的卖点。 　　南北区域有别，市场调整空间各异 　　从区域来看，南北城市在2009年仍会有较大的不同，这主要是由于在本轮的房地产调控中，各城市调整开始的时间和程度不尽相同，决定了这些城市在2009年的将会有不同表现。 　　以深圳为代表的南方城市，由于前期一手房和二手房的价格下跌的幅度已经较大，加之深圳近期租金回报率正在回升，随着价格逐步下跌，投资价值正在逐步回归，预计2009年深圳将率先走出低谷。 　　上海则由于2005年已经经历过一轮的调整，本轮房价上涨的幅度低于其他城市。根据中原监测，上海商品房的存量压力最小，需求比较稳定，在政策利好的刺激下，上海二手房市场也有望较早复苏。 　　而北京和天津，目前二手房价格调整的幅度相对较小，且一手房库存的压力较大，降价项目日益增多，将导致二手房价格进一步下跌。在这种情况下，2009年北京和天津的二手房价格仍将维持较快的跌势，而成交量则在价格下跌的过程中逐步恢复。 　　理性发展，投资价值逐步回归 　　90年代后期开始，由于住房分配制度改革以及民众对住房要求的提高，我国的房地产供给出现了巨大的缺口，供求关系的失衡导致房价上涨。由此，众多资金纷纷进入房地产业并获得了巨大的利益，而不断上升的房价抑制了普通大众对住房消费的需求。 　　随着宏观调控的落实，未来房价将以平稳为主，依靠房价快速上涨而进行投机获利的机会越来越少。从长期来看，未来数年中国经济依然会保持快速增长，城市化不断发展，居民收入逐步提高，房地产市场仍将长期向好。在房价逐步下调的情况下，房地产投资价值正在逐步回归。 (编辑：mavis)