房价渐站稳 东莞楼市隆冬出现“小阳春”

　　12月17日，国务院再次出台房地产利好新政，令人关注的是，会议表示由于“近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。” 　　2008年11-12月，东莞楼市成交量的回升直接证明了这一楼市发展趋势。 　　2008年，东莞楼市走到年底突然出现了一股强劲的成交量上升势头。 　　在房贷新政、轮番降息以及11月东莞豪宅大量上市的三重因素下，从11月中旬开始，东莞楼市日均成交量明显上场，至12月中旬，更取得日均132套的全年成绩。而且从10月到12月，东莞全市成交均价也在5000-5200元/平方米的区间站稳。 　　而在东莞楼市初现“回暖”迹象的同时，我们发现，进入11月，北京、上海、沈阳、深圳的楼市都出现放量。尤其是近邻深圳，据网上数据统计，11月份销售住宅6435套，52.9万平方米，比10月份增涨了70%-80%. 　　这一轮东莞楼市的“回暖”，是否政策刺激下的阶段性反弹？到明年1-3月会不会因为季节因素跌下去？东莞楼市是否有希望从此走上全面回暖的康庄大道？ 　　在总结这一年，展望全新的2009年的特殊时刻，本版记者特别采访了东莞多家发展商代理，做了系列的消费者网上调查，深入剖析东莞楼市“回暖”的真相。 　　成交量8-12月恢复到05、06年水平 　　据记者从东莞市房产管理局公众信息网录得的数据，从11月中旬开始，商品房日均签约量上扬势头明显，11月29日住宅成交更达到218套的好成绩。整个11月，全月成交3193套，日均106套，是2008年仅次于5月、8月的第三好成绩。 　　进入12月初，这一成交上扬势头还在持续。截至12月15日，半个月成交1978套，日均更达到132套的全年成绩。 　　一方面是成交量的持续上升，一方面在成交价格上企稳———从10月份开始，东莞全市住宅成交均价一直在5000-5200元/平方米左右的区间徘徊。价格量稳，东莞楼市终于在2008年冬日出现“小阳春”。 　　事实上，东莞楼市今年掀起了一轮又一轮的降价潮，在全国以“降”声闻名。但是时值12月底，回头再看一年的总成绩，截至12月15日，2008年全年住宅成交量334万平方米，非住宅成交量32.6万平方米。这一数据基本与2006年全年的商品房销售量持平———06年全年商品房销售量379.43万平方米，住宅350.63万平方米。高于2005年东莞全年的商品房销售量。业界公众的说法是：抛开2007年东莞楼市非理性上涨的这一年，2005、2006年都可以称得上东莞楼市的蜜月期———也就是说，被“降价”阴云笼罩了一年的2008东莞楼市，在成交量上表现并不差。尤其是下半年，8-12月，成交量基本恢复到2005-2006年的市场正常水平。（详见附表一和表二） 　　值得一提的是：11月至12月份的成交放量并不局于东莞一地，整个珠三角都呈现出向好的趋势。纵看11月各地的成交数据，对政策最为敏感的深圳市，商品住宅成交6039套，环比10月增长73%；佛山全市11月份签约备案套数是4222套，比10月份增加了670多套；广州成交量也持续“保温”，5769套的成交量也比9月增长了近两千套。 　　价格房价在近3个月站稳 　　如果说成交量的持续上升只是楼市“回暖”的一个表征的话，那么房价上“止跌企稳”则是东莞楼市“暖冬”的另一个表征。 　　今年，东莞楼价从3月“高台跳水”之后一直起伏不定，消费者也在不确定的价格走向中持续观望。经历了半年的深度调整，东莞楼价从9月份开始站稳：9月东莞全市商品住宅签约均价录得5198元/平方米，10月为5171元/平方米，11月为5188元/平方米，连续3个月单价在5200元/平方米左右。 　　而从各个指标性楼盘来看，在经历了年中的多番价格战之后，各种类型的产品也开始找到自己的价格区间。11、12月销售前十名中，万江区风临美丽湾（查看地图）、处于尾货阶段的理想0769（查看地图）在4500元均价站稳；以上东国际为代表的中档新盘坚挺了5字头的均价，这与8月底《南方都市报》举办“购房有理南都高峰论坛”上，各大开发商认为的主流中端洋房价格基本一致。而11月集中上市的高端住宅6000-7000元/平方米的成交均价也支持着东莞整体均价走向平稳。 　　焦点 　　是阶段性反弹还是回暖？ 　　针对这一轮东莞“暖冬”现象，到底是阶段性的反弹，还是持续全面回暖的前奏？目前业界和发展商说法不一，大多数发展商态度仍然比较审慎。 　　正方 　　经济大势不明谈何回暖 　　有业内人士认为，目前房地产市场的下跌是一种趋势性的下跌，在明年这种惯性还是不可逆转的。而且目前全球金融风暴对东莞的实体经济损坏也在加剧之中，失业率上升、主流消费人群收入下降，这都是影响楼市购买的障碍。 　　受访的中信、万科等相关负责人也认为：目前无论是东莞还是全国房地产行业的发展都与宏观经济大势紧密相连，但次贷危机演变为金融危机经历了不到一年的时间，从金融危机演变为实体经济危机也不过几个月的时间，现在实体经济所受冲击刚刚开始表现出来，经济大势和楼市整体走向还不明确；而头上还笼罩着不确定性的趋势，何谈真正回暖？ 　　反方莞楼市最坏的阶段已过去 　　但是也有光大、中惠熙元等相关负责人表示，东莞楼市最坏的阶段已经过去，明年下半年东莞房地产市场出现结构性的局部复苏是可以预期的。 　　莞市场回暖具持续性 　　首先，数据已经证明，市场正处在逐步回暖的过程中，而从今年10月份开始，无论是行业政策还是宏观经济政策，中央都在下力决心下猛药挽救经济；如果说11月份的回暖只是政策的初步体现的话，那么今后几个月，政策效果还会逐步体现；而全面恢复市场信心，半年一年的时间应该足够。 　　其次，东莞楼市这一轮回暖的基础，不同于全国其它城市，是经济适用房或限价房的“冲量”，或者是像深圳那样关外的降价幅度大的产品占主流。从东莞11、12月份个盘的成交上看，既有4000元左右的中低价位、置业者为主的楼盘大量成交；也有上东国际、天骄峰景（查看地图）、中信香樟林这样的中高端产品放量；还有尚书银座（查看地图）这样典型的投资性产品热销。各种档次和性质的产品都有走量，说明这个市场的回暖具有一定的持续性。即使到2009年1至3月份市场成交量会因为淡季和春节的因素下滑；但是同比2008年的1-3月份，估计市场成交量仍然会有一定幅度的上涨。 　　莞处于快速回暖城市之列 　　其三，预测明年的经济大势，完全没有必要太悲观。目前国家政府挽救整体经济的力度强、出手快，从减费、减税、降息、增加流动性等等能用上的招数都用上了，虽然政策发挥效果需要一定的时间，但专家都预测下半年宏观经济将复苏。同时，明年估计在房地产行业政策上，如“第二套房贷”，减免交易税费等方面也有望进一步放松。从调整周期上来看，房地产行业从2007年9月27日起调整，到2009年10月份也已经时近两年，那些自身调整得越早、调整幅度越大的城市，也将较快回暖，东莞也应该处在这一批回暖的城市之列。 　　不过，无论是持“阶段性反弹”观点的发展商也好，还是持“全面回暖”观点的发展商也罢，大家的共识是———2009年东莞的房价肯定不会出现大幅增长，平稳发展将是市场主流。同时，市场形势走好并不代表发展商的日子会好过，项目和发展商的优胜劣汰将进一步进行。 （编辑：mavis）