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公共停车规划管理落后 莞小区车位"消化不良"

2008-11-28 09:16:27 来源: 焦点论坛
  车位,这个更多被认为是住宅附属品的商品,在房地产市场尚未建立自己的独立领域,一般楼都卖完了,车位才刚刚开始卖。甚至有些楼盘,在业主入住三五年之后,大把的车位还没有销售出去。而在监测整个楼市行情走向和趋势的时候,有关车位销售的数据,更是被众多业内人士抛在脑后,不闻不问。但从11月中旬开始,车位,这个备受冷落的商品,再次跳入市场的眼帘。   11月25日下午,东莞市房产管理局公众信息网商品房“本月销售排行榜”上,虎门海岸园庭(海岸国际(查看地图))地下车库还以57套的销量排在第五名。能够获得车位销售排名前列名、商品房销售第五名的成绩,是开发商有降价打折的销售妙计,还是应市场需求?抑或是应景年底的资金回笼任务?是不是其他楼盘的车位,也如虎门海岸园庭一样卖得火爆?请跟随记者,一起来解开谜底。   现象分析   “售车位对回笼资金意义不大”   57套的销售量不是惊人数字,但对于一个只有440套房子的楼盘来说,能够在一个月内卖出57个车位,销售目的多少会让人有所怀疑。若没有特殊促销手法,在短时间内完成几十个车位的成交,恐怕不是易事。   为了揭开谜底,记者采访了该项目开发商东莞市商业中心发展有限公司的营销中心研发部副经理雷非非。他向记者透露,虎门海岸园庭之所以能够在短时间内完成57套的成交量,主要是因为这些已经有意向的客户早就下定金了,只不过碍于工程进度的问题,一直没有签约。“应业主要求,在工程进度许可的前提下,我们集中在11月初进行了车位买卖合同的签约,这才造成了车位短期火爆销售的假象。并不存在销售促销或者是让利的行为。”   雷非非告诉记者,虎门海岸园庭都是167-200平方米的大房子,楼盘在虎门镇中心位置,买房的都是高端客户,车库是他们必备的配套。车位销售不用优惠,卖得就很不错。至于是否关系到资金回笼,他解释道:“一个车位最多也就卖个十多万元,虎门海岸园庭的车位在东莞算是比较贵的,在13万-15万元之间。10万元的价格,卖出50个才500万元,是很小的一笔数目。如果要用销售车位来改善资金回笼情况,那是杯水车薪。”   万科运河东1号(查看地图)的项目经理易平安也持有相同观点,他认为,车位是常态出售的商品,对资金回笼的意义不大。   买房送车位刺激成交   在楼市中,常态销售的车位,除了满足各别业主的停车需求外,对于考核市场来说,是个无意义的商品。与其把车位看作单个的商品,不如把它当作一个住宅商品的附送品。实用性强,生活必需性等属性,让车位更多地变成了楼盘销售中的一个砝码。买房抽免费车位,买房送车位租金等情况,在今天来看已不是新鲜的楼盘销售策略。但买房送车位,买一套房不管面积大小就送一个车位,这个没有区别对待的销售策略,或者更能撬开消费者的钱包。   与一个月内卖出了57个车位相比,丰泰观山碧水(查看地图)买房送车位的销售策略带有更多的让利目的。11月16日,丰泰观山碧水推出山湖洋房新品,4000-6000元/平方米实惠的定价,外送车位的优惠,让丰泰观山碧水的售楼部着实火了几天。要知道,同类车位一期业主需要花10万元才能买到。   车位销售整体现低潮   虽然虎门的海岸园庭在11月份内达到了57个车位的销售量,但对东莞整体车位销售来说,却存在着车库存量大、销售周期长等问题。   合富辉煌东莞市场研究部的监测数据显示:2006年东莞市销售车位2045个,未销售车位3498个;2007年,销售车位2434个,未销售车位9929个。虽然从2006年到2007年车位销售量增加了389个,但未销数量却增加了6431个。车位销售量仅增加了19%,存量却增长了183.8%,市场消化速度远远应付不了车位的建设速度。   截至今年10月,车位的销售更为凄惨。746个车位的销售量,仅为去年全年2434个销售量的三分之一,售出数量大幅下滑。   合富辉煌东莞分公司市场研究部总监林毓群认为,车位整体销量不好,主要有两个原因:排名前列,东莞在2002之前,公共停车几乎是不收费的,导致了无私家车位的概念。第二,目前东莞公共停车规划、管理相对落后,绝大多数楼盘周边外围停车都不收费,这就让业主有了省钱的地方,不买车位也有地方停车。   原因1   利润过低   是楼盘销售中利润的产品   在楼盘销售过程中,车位销售往往都是放在最后的,甚至会处于长达几年的一个零售期。为何开发商都一贯冷落车位呢?   一位不愿具名的业内人士透露,车位是楼盘销售中利润的产品。东莞城区近几年的一些新楼盘,入住时间在三年左右的,车位价格一般在10万元以下。但可以销售的产权性车位,跟商品房一样,开发商都是要缴纳相关费用的。在剔除需缴纳的费用以外,车位的利润空间其实很低。如果组织专门的人员,集中在一定时间内对车位进行集中式销售的话,高成本与低利润的反差势必使得开发商放弃这一做法。   该人士还透露道:现在某些楼盘实行买房送车位的做法,开发商送的车位,业主是不需要签订商品房买卖合同的,只需与开发商签一个有关车位的“使用权转让”合同就可以。不签商品房买卖合同,意味着开发商就不用缴纳出售商品房的相关税费。从某种程度来说,赠送车位,并不一定代表着开发商在销售过程中让利。   利润不高仍可分期付款   即便是利润不高的车位,业主也可以进行分期付款。记者在走访各楼盘车位售卖情况的时候,江南世家(查看地图)的销售人员告诉记者,总价为11万元的车位,如果一次性付款的话,可以有九折的优惠。也可以进行无息分期付款,首付两成,余款可按两年期限,以月供的形式还清。   另外,某些楼盘甚至可以把车位卖给非业主客户。记者在电话询问四环路某楼盘时:销售人员明确表示如果是业主,有一定的优惠。非业主的话,一口价12万元。   交易契税至少为总价的1%   在采访中记者发现,车位的价格虽然再高也不过14万-15万元,但买卖车位时,业主需缴纳的交易契税却是比较高的。   中信新天地(查看地图),一个车位标价84000元,但销售人员却告诉记者,要买这个车位,就要自己交2000元的契税。同样,景湖春晓(查看地图)的销售人员也透露,车位交易契税至少是总价的1%.也就是说,总价10万元的车位,至少要缴纳1000元。业内人士认为,高额契税成为车位销售中的一个瓶颈。   原因2   管理太难   与车位销售相比,目前更突出的问题,应该是车位的管理和使用。晚上六点以后,几乎每个小区的四周,商铺前、街巷里、马路旁等都停满了汽车。但在小区外停满车的同时,小区内规划中的车位有的却是空空如也。为何会出现这样的情况呢?   外围道路停满车物管无奈   11月24日傍晚,记者在中信新天地发现,相邻的城市风景(查看地图)的干道,简直成了夜晚下的临时停车场。小区四周只要是能停车的地方,肯定是没有空的。而这样的情况,并不只是中信新天地有。   金地物业东莞分公司徐飞主任无奈地说:“东莞政府颁布的住宅停车租金水平是地下车库350元,露天车位180元,比深圳高出几十块钱。小区2017户只有1000个车位,1:0.5的比例,车位严重不足。为了方便业主停在外面,我们还特意跟有关部门沟通过,在特定时间内不抄牌。虽然小区内公共部位可以改建为停车场,但物业公司和开发商没有权利去动,只有等业委会成立后,让业主来决定了。”徐飞说。   停车、分配车位,对东泰花园来说也是个老大难的问题。由于前期规划的缺陷,车位配备严重不足,现在小区内道路身兼通行和停车两大任务。中信物业总经理赵伟(赵伟博客,赵伟新闻,赵伟说吧)说:“目前我们只能划出一些大概的区域用做停车功能,同时又不能妨碍园内交通。由于没有划线,现在小区内究竟有多少个车位,我们也没有统计过,因为一旦划线,就会牵扯到利用公共面积等问题。”   外围停车收费遭业主质疑   记者在采访中发现,江南世家是目前对小区外围停车进行收费的少有小区之一。该小区物业管理负责人表示:从今年9月份开始,小区私家车拥有量明显增长。停在外围的车辆也越来越多。考虑到维护小区秩序问题,从11月份开始,外围停车也要收费,月卡要180元。目前外围扩建了大概有500个车位左右。   但“外围停车收费”的做法,并没有得到全部业主的认同。有业主认为,小区外围的空间并非是开发商的,虽然有保安进行平时维护,但开发商没有收费的权利。对此,江南世家有关人士表示:外围大多商铺还没有出售,商铺还属于开发商的,那么商铺前用于停车的空间,开发商有利用的权利。 (编辑:mavis)
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