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前瞻:房地产业绩分化初见端倪 房价仍将下行

2008-10-09 11:46:18 来源: 中国证券报
  从三季度业绩预告来看,房地产公司业绩分化初现端倪。在24家发布公告的公司中共有16家预增,7家预减,3家亏损。在行业调整期间,具有规模的优秀公司更易脱颖而出。   公司分化渐显分明   2008年的房地产市场出现了量价齐缩的调整局面。尤其是商品房成交量同比出现较大幅度下滑。行业调整将给房地产行业带来划时代的改变,非理性需求推动的房地产行业摊大饼式增长时代面临终结,未来推动行业增长的新动力将是——外部扩张下的内部整合力。企业通过内部竞争实现的增长将是行业未来新的“看点”。   行业增长方式的转变,首先产生的是公司间的分化。目前来看,行业传统优秀公司表现优于行业平均。在2008年1-8月份,保利地产销售额增长25.26%,万科销售额增长5%,金地集团销售额增长2.7%,好于行业整体销售额同比下降12.7%的水平。   而从三季度业绩预告来看,公司业绩分化也初现端倪。在24家发布公告的公司中共有16家预增,7家预减,3家亏损。预增中有12家预计增长率在50%以上,此12家中2007年年底预收账款占当年营业收入的比例在50%以上的有10家。可见,2007年良好的销售业绩是2008年三季度乃至全年实现增长的重要保证。   从行业109家房地产公司今年半年报公布的预收账款来看,其中有31家公司的预收账款占去年营业收入的50%以上(去年营业收入位列前30名的企业中有16家的预收账款占营业收入的50%以上),12家的预收账款占去年营业收入的100%以上。可见,即使是在行业调整阶段,也不乏能在未来有良好业绩表现的公司存在,且具有规模的优秀公司更易脱颖而出。   行业调整给优秀公司提供了并购整合的机会。截至9月底,万科全年共计获取28个项目,计容积率面积共653.06万平方米,其中通过并购获取的项目个数占89%,项目面积占84%。   整体房价仍将下行   按照研究数据,截至8月,全国商品房全年累计成交量同比下降幅度达14.7%。而据央行对全国50个大中小城市居民储蓄调研显示,8月,居民购房意愿(未来三个月打算买房的居民人数占比)持续降至13.3%,创1999年调查开始以来水平。   需求的下降一定程度上将改善房地产市场的供求矛盾,但尚未根本扭转整体供求格局。截至8月,全国商品房销售面积与竣工面积的比值为1.48,整体供需矛盾依然存在。同时,从中长期来看,按照房地产项目平均3年的开发周期,预计2008年-2010年全国商品房竣工量为19.57亿平方米;按照目前的销售速度,全国商品房2008-2010年的销售面积为17.95亿平方米,则销售面积与竣工面积的比值为1.09,供需基本平衡。在供需没有产生严重失衡的情况下,全国整体房价难以发生剧烈、深度的变动。因此,房地产市场将会保持一个相对平稳的发展态势。   房地产行业强烈的区域性特点,不同的区域市场面临的调整压力将明显不同。数据显示,在全国房地产市场成交萎缩的背景下,一线发达城市的成交量大幅下挫。1-9月,北京住宅网上签约套数同比下降32.7%,上海住宅成交套数同比下降33.8%,深圳市内六区新房成交套数同比下降34.7%,广州市内十区住宅成交套数同比下降35.4%。   在传统销售高潮“金九”当月,依然不改颓势。数据显示,9月,北京网上住宅签约套数环比下降5.7%,上海住宅成交套数下降30%,深圳市内六区新房成交套数微涨4%,广州市内十区住宅成交套数下降20%。   伴随成交量的全线大幅下跌,市场供应也各有不同。从去年11月以来,北京可供销售住宅与已销售住宅的差值呈喇叭口扩大趋势,截至今年9月底,按照现在的销售速度,北京库存住房大约需要20个月的消化时间。深圳也同样如此,消化当前库存新房约需21个月的时间。因此,北京、深圳两地未来仍将面临一定的房价下调压力。相比较而言,上海库存可售普通住宅所需消化时间不足3个月,市场调整压力较小。 (编辑:mavis)
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