土地规划公布 八大卫星城将带动镇区地产市场

　　《东莞市土地利用总体规划（送审稿）》日前公布 业内认为新规划属长期利好 对当前楼市影响不大 　　石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌、大朗、虎门、常平8个镇区或将成为东莞楼市新的增长点。近日，东莞市国土资源局公布了《东莞市土地利用总体规划（送审稿）》（以下简称《规划》）。如果省相关部门通过这个《规划》，东莞市今后很可能在用地规模上予以倾斜，集中建设市区、石龙等8个中心镇和重点工程，而非中心镇的用地将受到压缩。 　　东莞市每次规划的变动一般都能带动周边房地产市场的发展，业内人士纷纷认为，八大“卫星城”将带动镇区地产，无疑给未来的楼市带来希望，但对下半年地产市场刺激不大。 　　规划：8镇区成中心镇 　　按照《规划》的布局，东莞今后将以市区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带。在这两个副中心带中，相关部门选取了石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌、大朗、虎门、常平8个城镇作为中心城镇。 　　规划影响 　　营造中心镇形成规模经济 　　中海房地产的朱文选认为，东莞出台的“一心两翼八大中心镇”的规划概念，从现状出发，用适合东莞的“卫星城”概念替代传统的“大城市”概念，实际上是明确了东莞未来的城市化和产业结构发展战略。峰景地产营销总监陈文(陈文博客,陈文新闻,陈文说吧)杰也表示，管理者目的是试图通过营造中心镇区，形成规模经济，减少重复建设。 　　长远来说，如果相关政策能持续推进并且配套以必要的设施建设，必将大大强化上述8个镇区的城市功能，其住房产业、商业物业、物流配套等行业将逐步得到更多的发展空间。 　　中心城区扩容刺激东城东 　　丰泰房地产总经理尹育新认为，《规划》的实施也将促进中心区域的房地产市场的发展，相关部门将加大引导相关产业和人口向中心区域集中，对于楼市的销售将起到一定的刺激作用，相关配套也会相应提升。 　　根据《规划》，未来的东莞中心城区范围拟定为莞城、东城、南城、万江4个街道，寮步镇的7个自然村也将被规划为市中心城区的范围。到2020年中心城区土地总面积将为152平方公里，几乎扩大了一倍。 　　按照东莞产业升级的设想，东莞的中心城区将成为总部经济和CBD中心地带。尹育新表示，2007年两会作出决议，将东莞主城区从原来的“三位一体”向“四位一体”扩容，将寮步放到“中心提升”的重要位置，本次《规划》的公布是对历史事实的一种确认，对东城东以及寮步区域的房地产市场又是一个锦上添花的利好消息。 　　或将大量减少新批商住用地 　　按照《规划》，东莞将把大部分用地指标集中发展大中型工业园区，冻结零星工业用地审批。如果2个副中心和8个中心镇的规划得以成形，东莞今后将在用地规模上对以上镇区予以倾斜，但更多的是用于工业用地的开发，对房地产土地的供应并不会太多。 　　陈文杰表示，土地日益减少已经成了经济发展的一个瓶颈，再大规模批出新的房地产用地的可能性极小。但是估计存在着存量盘活的问题，由于产业转型速度加快，大量的利用性差的工业用地、厂房有可能转化成其他开发用途。 　　就目前而言，在现行政策下，发展商在东莞土地储备的增加上普遍会采用保守的做法，不会因为新规划的出台而有所改变。 　　对下半年地产市场刺激不大 　　陈文杰认为，目前楼市的低迷缘于经济整体环境和消费信心两个方面，特别是后者，如果消费信心持续不足，住房销售依然存在问题。新规划出台的利好属于长期性质，目前来说对楼市的影响较弱。 　　杨大伟也表示，与深圳楼市开发商喜欢炒概念不同，东莞开发商炒概念水平不高，比如轻轨，相关开发商炒了很久，但是并没有给消费者置业带来多少影响。 　　重点板块 　　东城东板块： 　　随着城市中心往东的扩张，东城东板块作为传统豪宅区域的延伸地带，受益匪浅。 　　尹育新表示，目前东城东板块供应相对充足，3年内预计有近50000套的商品房供应，但片区内价格比市区价格相对较低，而周边的交通、商业、服务、教育等配套已经不断完善并开始有东莞其他片区的趋势，而规划的公布无疑对东城东板块发展起到催化作用，价格也将随之高涨。 　　长安板块： 　　随着长安被列为产业升级转型试点镇，加上“退二进三”调整，中心区的工业园将全部迁出，将更加适宜居住。中原地产研究部数据显示，8月份东莞新增供应项目主要集中在长安、虎门等地，其中，以长安的供应量领跑全市供应，供应量为14.55万㎡，单个项目供应量的为长安一号二期，供应量达到了9.33万㎡。 　　虎门板块： 　　虎门作为东莞市产业升级的龙头，楼市的价格与市场的销量在东莞一直名列前茅，且居高不下。受到《规划》出台的影响，虎门一旦被设立为东莞的副中心，势必人口、经济、产业集聚都会发生更大变化，虎门的楼市价格也将再次上浮。 　　丰泰总经理尹育新认为，虎门作为副中心区位的确认，对于周边镇区的凝聚力、辐射力无疑将增强，高端客户增加也将增大景观优越的高端楼盘的需求，资源型楼盘的客户需求将会增加。 　　麻涌板块： 　　中原地产研究部经理车德锐表示，此前，麻涌的房地产市场相对其他镇区较为沉默，从现有的可用于楼盘建设的土地储备来看，受到中心镇规划的影响，未来房地产发展潜力相当大。 　　松山湖板块： 　　《规划》称将对中心城区、同沙生态区和松山湖科技产业园区进行统一规划，将高科技制造业核心、生态绿心和第三产业中心融为一体，使其成为未来的经济核心。 　　松山湖主要聚集着光大锦绣山河、万科松山湖一号和长城世家（查看地图）三个地产项目。从产品定位来看，三家发展商均定位于高端群体。有高新企业为依托，一旦成为经济核心，总部经济地带的蔓延势必对周边产生强大的辐射带动作用。 （编辑：mavis）