莞新建商品房成交分析 哪些楼盘有望逆势破冰

　　新建商品房成交分析 　　1、商品房总体成交情况 　　奥运错峰营销激发刚性需求，交投持续活跃，量能持续温和放大。 　　据东莞中原研究部监测数据显示，2008年8月东莞新建商品房成交量为 43.08万㎡，环比7月增长31.34%，同比下降24.62%； 其中住宅成交占比87.91% ，为37.87万㎡，共成交3840套，按套数计算的成交量创下今年以来月度新高。住宅成交面积环比增长22.95%，同比下降29.65%；非住宅成交面积为5.21万㎡，同比环比均有较大幅度上升。

　　2、供求状况 　　奥运月新增供应放量趋缓，成交温和放量，月度市场吸纳率创08年新高。

　　东莞2008年8月份商品房新增供应50.42万㎡，销售43.08万㎡，整体上商品房供求比为1.17：1；商品房市场吸纳率为85.44％，为2008年以来；住宅市场吸纳率为91.56％；而非住宅市场吸纳率只有57.51％。08年8月商品房的吸纳率相比7月有较大幅度的提升，提高了31.92个百分点，成交放量明显。

　　从东莞市8月住宅成交日线走势图可以看出，8月住宅市场成交呈现出高开低走的趋势。究其原因：排名前列，奥运会期间，消费者注意力分散，众开发商预期成交平淡，纷纷提前推货促销，以拉平月度销售任务，由于价格合理，产品可选性较高，因此造就了奥运前一周的楼市火热；第二，奥运会后的金九银十竞争将更为激烈，开发商的出货策略多为“能出多少就出多少”，避免把压力集中在金九银十，而且在目前的市场上，谁也不敢押宝一注，多采取多节点营销以分散风险，奥运作为一个营销节点，必然成为众开发商出货的时机；第三，购房者的购房计划受到奥运会的影响，购房计划提前到奥运会前落实，需求在奥运会前得到很好的积累与释放。 　　3、分物业成交总体情况 　　注：本月撤销备案套数为73套，撤销备案面积为12596.03㎡，以下统计均不含撤销备案数据。 　　洋房成交温和放量，别墅成交大幅下降，商铺成交放量明显。 　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2008年8月东莞商品房各用途成交依然以洋房为主，成交面积占79.10%，相比7 月上升了2.05个百分点，成交比重温和上升；其次是商铺，成交面积占8.38%，环比7月上升了5.70个百分点，成交放量明显；公寓成交面积占6.47%，与7成公寓成交比重几乎持平；而别墅成交则大幅度下降，成交面积仅占4.85%，环比7月下降了6.78个百分点。

　　1）洋房成交分析 　　2008年8月东莞市洋房共成交3361套，环比上升58.61%，成交面积为330839㎡，环比上升33.31%，成交面积占全月商品房成交面积的79.10%，环比7月上升了2.05%个百分点。

　　2）别墅成交分析 　　2008年8月东莞市别墅共成交62套，成交面积为202698㎡，成交面积占全月商品房成交面积的4.85%，环比7月下降了6.78个百分点，下降明显，成交主要受万科·棠樾（查看地图）、丰泰·东海山庄、中信·森林湖二期等销售支撑。

　　3）公寓成交分析 　　2008年8月东莞市公寓成交共440套，成交面积为27048㎡，成交面积占全月商品房成交面积的6.47％，基本和7月持平，成交主要来自中惠·香樟绿洲、万科运河东1号（查看地图）花园四期、虎门地标（查看地图）和时尚岛·蓝钻（查看地图）等项目。

　　 　　4）车库成交分析 　　2008年8月全市车库成交平淡，成交面积为1456㎡，共113套，与上月基本持平，主要成交来自中央华庭（查看地图）、未来世界花园（查看地图）二期和虎门1号（查看地图）等项目。

　　5）商铺成交分析 　　2008年8月全市商铺成交165套，共计面积35055㎡，环比7月上升298.99%，成交主要来自富康花园（查看地图）、鹏程晴园（查看地图）二期和都市阳光（查看地图）等项目。

　　6）写字楼成交分析 　　2008年8月全市写字楼成交43套，共计面积3581㎡，环比有下降约5成。成交主要来自盈锋中心（查看地图）、排名前列国际（查看地图）三期和东莞财富广场（查看地图）。

4、成交户型分析 　　市场成交仍然集中在中等偏大户型。

　　自2008年3月份以来，东莞市住宅成交的户均面积呈持续上升的趋势，一方面说明在自住需求为主的市场里，东莞购房者回归“大户型”的自住偏好，考虑更多的是居家的舒适度以及满足家庭聚居的面积要求；另外一方面说明，东莞房地产市场投资需求下降，适合投资用的小户型公寓成交比重下降，洋房、类别墅、别墅等物业总体成交比重在提高。8月份，成交住宅的户均面积为98.63㎡，环比7月下降16.56%，户均面积下降主要是受8月拼合户型的成交良好的影响，登记成交面积远少于合并后的实际使用面积，剔除拼合户型成交因素的影响，8月的住宅成交户均面积依然在高位运行。 　　5、区域成交分析

　　2008年8月城区成交比重仅为34.94%，镇区的成交比重高达65.06%，两个比重差距明显，镇区成为8月楼市成交的主力。纵观近12个月，城区成交比重自去年11月份以来呈现持续上升趋势，反映出城区楼盘对价格的敏感度较高，价格调整迅速。而镇区楼盘相对城区楼盘相对缺乏竞争氛围，楼价相对坚挺，也就是说镇区众多楼盘降价幅度仍然不够。，但进入7月后，部分镇区楼盘采取低价入市的策略如鼎峰·品筑（查看地图）和鹿港小镇（查看地图）等，也带动了镇区楼盘价格的回调，一定程度上激发了镇区的需求，进而促进了镇区楼盘的成交，而进入8月份，随着镇区部分楼盘的大幅降价促销，东莞楼市正式进入了由“城区领降”到“全市普降“的进程中。

　　城区成交平稳，南城占成交榜首。 　　2008年8月东莞城区共成交商品房1462套，相比7月1435套基本持平。从项目看，城区中成交主要集中在世纪城·国际公馆三期、理想0769（查看地图）四期·沁园、新世纪星城（查看地图）二期等项目，反映出价格理性回归后，品牌开发商优势明显，市场购买力向品牌与品质集中，同时由于部分楼盘低价促销，有效刺激了购房需求；而从区域上看，除了南城与万江成交环比有所增幅之外，其余均有不同程度的下降。南城成交685套位列城区乃至全市的成交头名，环比增长42.12％，成交主要来源于世纪城·国际公馆三期、塞纳城市嘉园（查看地图）、江南排名前列城（查看地图）、江南雅筑（查看地图）一、二期、中央华庭和景湖湾畔（查看地图）二期等项目；东城8月份共成交321套，环比下降45.13%，成交主要来源于新世纪星城二期、天骄峰景（查看地图）、联华花园城（查看地图）二期、景湖·名郡和东田丽峰（查看地图）等项目；万江成交254套，环比上升113.45%，成交集中在理想0769四期·沁园和风临美丽湾（查看地图）一期；莞城成较119套，环比下降22.73％，成交主要来源于万科运河东1号三、四期和塞纳河畔一期；而松山湖8月成交83套，环比7月下降12.63％，成交主要集中在长城世家（查看地图）和锦绣山河。

　　大朗、大岭山、长安、厚街、樟木头等镇区成为成交主角，镇区有望成为下半年成交主战场。 　　2008年8月镇区成交反弹明显，成交按套数占全市比重高达65.06％，创下08年以来的新高，其中大朗、大岭山、长安、厚街、樟木头等成交热点镇区成交有大幅度的上升。其中大朗8月共成交470套，是7月成交套数的39倍，成交主要来源于万科·金域蓝湾（查看地图）；寮步8月成交382套，环比稳步上涨 4.66％，成交主要集中在万科城市高尔夫花园（查看地图）七期、风临花语岸（查看地图）和鼎峰·品筑；大岭山8月共成交304套，环比上升382.54％，成交主要来源于中惠·沁林山庄二期；长安8月成交245套，环比上升191.67%，成交贡献主要来源于信义长安1号（查看地图）二期和金沙花园（查看地图）；而樟木头8月的成交套数为181套，环比有248.08%的涨幅，成交主要来自中惠·香樟绿洲。

　　总结8月镇区成交，从镇区普通住宅成交前十名可以看出，除了在品牌效应依然明显外，价格主导性同样明显，前五名的成交楼盘里有3个楼盘成交均价在4500元/㎡以下，而前十名中均价在4500元/㎡以下的楼盘更多达6个。因此，从8月份城镇区楼盘销售可以看到市场上的大多资金依然集中流向了那些性价比较高的品牌楼盘和低价楼盘。而环比涨幅在50％以上的镇区有14个，环比涨幅在100％以上的镇区有9个；环比涨幅在200％以上的镇区有7个，镇区成交反弹明显。究其原因，不难看出，均为有主力楼盘低价热销。大朗的万科·金域蓝湾8月以均价4418元/㎡基本售罄；大岭山的中惠·沁林山庄二期高层组团山立方不分楼层3380元/㎡基本售謦；长安1号高端盘价值回归入市热销百套；樟木头的中惠·香樟绿洲打出“价3680元/㎡”，所推产品全部售出。种种迹象表明，镇区需求量庞大，上半年镇区降价幅度不大，积累了相当多的购房需求，只要价格回归理性，需求降有望得到释放，镇区将成为下半年东莞楼市的主战场。 　　6、商品房累计销售情况分析 　　供应增长趋缓，销售短期增长，销售率长期持续走低。 　　注：累计供应与销售时间从2006年8月1日计起，每月的供应与成交均为截止当月底的情况。 　　2007年8月是东莞新建商品房供需的拐点，自该月开始，东莞新建商品房的累积销售率持续走低，今年8月累积销售率为61.70％，相比7月上升了0.74个百分点，较去年的峰值72.67%回落超过10.97个百分点。随着市场新增供应的持续增加，销售增长的趋缓，累积供应量曲线与累积销售量曲线所形成的“喇叭口”越来越大，说明可售存量积压越来越大，存量的消化压力人然持续增大。

　　从各区域的可售商品房存量来看，南城、东城和塘厦的可售存量依然排前三，三个区域也是房地产发展较快的区域，目前面临这么大的存量，区域的竞争将日趋激烈；部分区域可售存量也较大，如常平、虎门、厚街等，消费者长期的观望态势将首先对这些可售存量较多的区域不利。 　　7、商品住宅成交集中度分析

　　市场集中度(Market Concentration Rate)是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，它用来衡量行业个体的数目和相对规模的差异，是市场势力的重要量化指标。 　　东莞中原研究部根据东莞2008年8月全市普通住宅成交情况，分别以成交面积前十名和前二十名的项目为样本对象，计算得出东莞2008年8月前十名市场集中度为45.07%，环比7月份 上升了3.25个百分点，前二十名的市场集中度为62.01%，环比上升了3.43个百分点，说明在淡市中，楼盘成交向个别楼盘集中，市场集中度越高。 　　回顾2008年上半年，住宅成交的前十名与前二十名的市场集中度相对较高指标均有持续下降的趋势，主要是，楼盘的降价规模有所扩大，市场竞争激烈，购房者可选范围扩大引起，购买力有所分散的缘故。而进入传统淡季7、8月份，市场成交相对平淡，随着品牌开发商降价促销活动的介入，品牌开发商属下楼盘凭借其品质与价格等方面的优势使购买力再度集中， 因此两项指标均在7、8月份均有所增长。预期金九银十阶，随着新货的推出，市场营销战愈来愈激烈，市场竞争将将进入白热化，市场集中度将有所回落。