房价与地价的博弈

　　当房价上涨时，开发商总说，房价与土地成本无关；当地价上涨时，开发商们又说，房价都涨得那么高了，所以这个地价还是合理的。 　　当上海志峰企业将上海长风地块“吐”出来时，不知道他们是否还觉得当初拿地的价格合理？即便是与政府部门友好协商退地的另一集团，是否在内心深处仍认定去年这幅创下单价的地块如今仍是物有所值？ 　　房价与地价之间的关系，一直都存在争议。这其实并不奇怪，房价的涨跌基本由市场决定，但影响地价的因素，房价并非关键。作为房地产开发的主要生产资料，同时是市场供应的重要影响因素，土地供应紧缺使地价一直处于只涨不跌的态势，而土地供应的紧缺，除了我国土地资源有限的理由外，还有更多的非市场因素。 　　不过，房价与地价在市场处于上涨通道时，相互之间的推波助澜作用是不可忽视的。去年大热的上海新江湾城板块，就是因为绿城中国（03900.HK）以出乎市场预料的12500元/平方米的楼面价拿下D3地块后，由合生创展（00754.HK）开发的新江湾城1号，售价亦水涨船高，由最初开盘时的接近成本价9000多元/平方米，涨至21000~23000元/平方米左右。 　　随后，受到新加坡仁恒置地以创纪录高价20000元/平方米获得D3地块的消息刺激，新江湾城1号的售价去年底时，达25000元/平方米，两年内该楼盘售价翻了一番还多。不过，涨得快也跌得快。 　　刚进入2008年时，新江湾城1号新推出的一批房源，价格仅21000元/平方米，跌幅达16%。另据了解，前段时间新江湾城1号推出一批特价房源，售价仅16000元/平方米，较该楼盘的历史价下跌36%。即便按目前该楼盘的价18000元/平方米计算，跌幅也高达28%。而这一价格，已低于新加坡仁恒集团拿下D3地块时的20000元/平方米，上演“面粉贵过面包”的一幕。 　　事实上，新江湾城的房价与地价的走势，即使放在全国，仍具有一定的代表性。早在合生创展以5000多元/平方米拿下该区域排名前列幅土地后不久，上海楼市就经历了宏观调控后的排名前列次调整，合生创展一度因为该幅地块的价格太高而要求分期支付地价。但几个月后上海楼市的复苏使该楼盘价格一路攀升。 　　借此升势，新江湾城第二幅住宅用地推向市场，楼面价创下近7000元/平方米的新高。一年后的2007年，在楼市强劲反弹的局势下，新江湾城推出的D1和D3地块又毫无悬念地创下楼面价的新高。 　　如果将其间新江湾城的房价与地价进行对比，可以发现，两者仅仅在上涨时同步，或者地价的上涨先于房价，但是在下跌时并不同步，或者说，在房价下跌时，地价从未下跌。从土地招拍挂制度实施至今的经验看，到目前为止，当出让的土地无人竞价时，只有流标的可能，但极少出现将土地价格调低后出让的情况。 　　从相关部门的推地节奏亦可以看出，他们只会选择市场好的时候才会将优质地块推出，当市场走弱时，即使相关部门曾经拟订在这一时期推地，这一计划仍会因市场情况被推迟。这一“潜规则”在全国大多数城市通行。出于土地收入对当地财政收入巨大贡献的考虑，各地方的相关部门都不会选择在市场低迷的时候大量推地，尤其是住宅用地。即使是流标的地块，再次出让时，亦很难出现下调底价的情况。 　　因此，在市场低迷时，开发商虽说能“捡到便宜”，但推出的大多是位于城市郊区甚至远郊的地块，因此这种“便宜”对开发商来说吸引力并不大。真正具有“含金量”的地块，大多会被放在市场情况良好的时期推出，使地块的“价值”得到的发挥。这也是地价只涨不跌的“秘密”所在。 　　因此，关于房价与地价的关系，开发商们的说法不无道理。但是，撇除他们无法控制的因素，开发商也在用行动来表达自己的态度——退地。虽然在房价下跌时，他们无法使地价也随之下降，但是将那些在自己冲动之下高价获得的土地退掉，至少说明他们对当时的地价并不认同。