楼市奇谈:“养猪卖肉”何以转向“产车卖车”

　　两周前去上海参加上海交大商学院举办的商业地产高峰论坛。其间我表述了一个观点，我认为如果将住宅的开发商比做是养一头猪，之后杀了卖掉，那么商业地产开发商就相当于要研究、生产一辆汽车，之后把它卖掉。卖猪肉和卖车都是挣钱，只是生产和销售过程的技术含量有天壤之别。 　　内地以商品住宅为主导的房地产市场开放后，吸纳了港台的期房预售制度，但相应的法律制度却不够键全，银行借钱和收受购房者的预购款使得开发商成为敛钱的机器。发展商不负任何后续责任地开发生产住宅，卖一片楼就走，这种方式让从事住宅开发的开发商几乎全部都能轻轻松松挣到大钱，一夜暴富。而最近一轮的市场跌荡波动和政府调控政策，使得房地产界得以洗牌，有了重整的机会，昔日几乎是“非法集资”式的住宅房地产开发模式，终于要向“高、精、尖”方向转变，商业持有型物业将是未来主流开发商所必须“操练”的科目。 　　这次去上海参加房地产论坛，顺道应邀请拜访并参观了即将交付使用的中国大陆排名前列高楼——上海环球金融中心。上海环球金融中心是继金茂之后浦东又一高楼，高度是492米，项目总建筑面积38万平米，总投资额80亿人民币。地上101层、地下3层 。整个建筑运营后将由写字楼、凯悦酒店、商场、会展、观光塔几部分组成，所有物业全部为投资方持有，只租不售。 　　环球金融中心投资方大股东是商业地开发大名鼎鼎的日本六本木开发商。我们此行得益于其团队中的华人工程师郭博士给我们精心帮助安排。郭博士曾参与了东京六本木项目的全程策划顾问工作，他本人随环球金融中心项目回到国内，负责项目结构设计。说起这个上海环球金融中心许多人可能并不陌生，因为早在它处于设计方案时期，就因为顶端有一个开口圆的造型引起巨大争议，最终投资方接受了意见，将圆型开口改为了现在的方型。殊不知，这个圆型是一个环形观光梯，策划者设计这一个商业卖点，因为东方明珠(600832,股吧)电视塔每天数十万计的观光客流，这个环形转动观光梯每年可以给大厦带来数百万元的观光收入。在不得不进行商业设计的改动之后，我们看到现在的方型，开发商还是让设计师在顶层设计了观光餐厅、可以展示汽车的商业多功能厅，以及490米悬空地面透光玻璃观光景廊。而在其它方面，可以看到出来，整个38万平米的建筑，几乎每一处细节都有商业玄机置于其中。对于总投资80亿元的一个超高层地产项目来说，投资回收的设计体现于每一个角落。 　　从上海环球金融中心再说回到北京的华贸中心。北京华贸现已是业界公认的中国内陆当之无愧最成功的商业地产项目。其发展商国华置业董事长房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)历经五年多时间打造，构建了一个几乎超越郭鹤年国贸的百万平米超巨规模商业综合体，这一项目的成功体现的是中国内地纯内资开发企业已经有进入国际一流地产投资商队列的实力和水准。 　　这次同去上海开会的，是中国房地产业协会商业地产专业委员会筹备成立的几位核心领导：秘书长蔡云、执行秘书长陈凯、CCIM中国总部主席梁蓓教授。商业地产专业委员会待民政部正式批准之前，几位女统帅已经紧锣密鼓开展了许多实质性的工作，包括严格筛选委员会核心理事机构、成员，对中国既有商业地产项目全面摸排，同时并启动了华贸中心商业地产案例课题立项，以及筹备八月份在沪举办首期商业地产培训班等项工作。作为协助推动商专委成立筹备工作的我和我的《楼市》杂志，其间一直参与并承接了他们所有的工作。在这个过程中，也对商业地产有了更多的理解和感受，也更加认识到，在此时刻中国终于出现北京华贸中心、上海正大广场、恒隆广场等标志性商业地产项目的意义所在。