物业专项维修资金风波再起 无“业”派怎么交

　　物业专项维修资金，一个许多人既熟悉而又陌生的名词。多年来，关于维修资金交与不交、怎么交和交给谁、谁来管又谁来花的问题，一直备受争议。 　　日前，东莞法制局出台了一份《关于东莞市住宅专项维修资金缴交监管和使用问题的通知（征求意见稿）》。据了解，这是对2008年2月1日生效的由建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》的一个地方性细化措施，面对这份“迟来”但有望推广的征求意见稿，业主、物管等牵涉在内的各方究竟有何反映？而目前东莞物业维修资金的缴纳情况如何？记者就此对城区内个别在售楼盘和老楼盘进行了调查。 　　【现状】 　　新盘观望居多收费者缺底气 　　为了解东莞市内各新盘项目对于“专项维修资金”的处理方式有着怎样的差异，记者以购房者的身份走访了四大城区个别楼盘的销售中心。据了解，目前各城区在售的新盘项目有的已经开始在收取该资金费用，有的则是“包含在物业管理费里”收取，但这些收费方式在记者的追问，销售中心工作人员都无法给出明确的解释。 　　此外，更多的项目是抱着观望态度，表示“有规定才开始收费”。 　　景湖湾畔（查看地图） 　　“我们按当地的标准收” 　　记者来到位于南城沿河路的景湖湾畔售楼中心，看到该楼盘《置业计划》最后一行明确标出了“维修资金”的缴交款项，据该中心的销售代表祝小姐介绍，假如现在有一位购买单价约为5000元的房子的业主，那么他在收楼时就应该付出约5500元的“维修资金”，但是，祝小姐并没有说这笔钱是一次性缴交还是按照其他周期来缴交，当记者一再追问该收费有否专门的部门监管时，祝小姐始终没有明确解释。 　　售楼中心的祝小姐还称，该项目对于维修资金的收取标准，是按折后楼价的2%收取，其中的1%由开发商垫付，据称，这种收取标准是“按照当地的标准”来收的。但据记者了解，目前东莞市尚未正式颁布相关的法例，何况该项目的缴交标准也不符合于2008年2月1日生效的由建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》。 　　东海阳光（查看地图） 　　“包含在物业管理费里” 　　记者来到位于东城区政府西侧的东海阳光售楼中心，记者没有看到该项目的《置业计划书》上对于“专项维修资金”有专门的说明。当记者询问关于维修资金的收取问题时，该中心的销售代表彭先生表示，专项维修资金的收取已经包含在日后缴交的物业管理费里，总共按每平方2元3角的标准收取。 　　但是，彭先生对于“维修资金”在“物业管理费”里的含量并没有作出解释，记者追问“混合物业管理费收取维修资金，是否有另外的收据或者凭据”时，彭先生也没有作出明确的答复，换言之，业主即使缴交了“混合”在“物业管理费”里的“维修资金”，也无法得到相关凭证。 　　悦湾、塞纳河畔 　　持观望态度 　　在莞城区运河东二路的田禾塞纳河畔（查看地图）对于“维修资金”采取了折中的方法，据该项目售楼中心的置业顾问郭小姐介绍，业主即使在收楼之后，也不需要固定每个月或者一次性缴交这笔“维修资金”，只有在楼体或相关配套实在需要维修时，才向业主收取费用。 　　而同为保持观望态度的位于万江东江旁的阳光海岸2期悦湾，在收取“维修资金”的问题上则更为保守。该项目售楼中心的置业顾问吴小姐表示，他们项目将会等到市政府出台明确的有关规定时才会开始收取“专项维修资金”，就目前而言，他们分文也不会向业主收取。 　　旧楼 　　业主称“要收也不想交” 　　经历十余年风雨，东莞市内新盘与旧楼的楼价自然不可同日而语，而在物业管理乃至如今“专项维修资金”收取问题的认识上，也存在着差别。近日，记者走访了东莞四大城区各个有着近十年楼龄的旧楼旧盘，通过对业主、中介公司以及物管的暗访，了解到许多业主对于“专项维修资金”不了解者居多，有的甚至以为这是物业公司巧立名目的收费，称“要收也不想交”。 　　江滨花园（查看地图）业主“我从来没交过” 　　记者来到位于万江区的江滨花园，据该社区1期于1997年购房的业主雷小姐称，她从来就没有交过这笔名为“维修资金”的费用，平时只是缴交每平方9毛钱的物业管理费。而该社区4期于2000年购房的业主陈先生也称，他从来就没交过这笔“维修资金”，社区连业主委员会都没有，“即使要交也不知道应该交给谁”。 　　据该社区有着十余年经验的物管人士赖先生称，社区的日常维修费用会从物业管理费里扣划，而“专项维修资金”已由当初的一手业主在购房总款里缴交，以后的二手、三手等业主皆不需要缴交。 　　东湖花园（查看地图）业主 　　“我们每月要交几十元” 　　与上述江滨花园不同，据东湖花园的二手业主韦先生称，他自从在05年买下这里的房子后，每个月都要缴交几十元的“专项维修资金”，“收取标准好像是每个月按每平方多少元来算，具体每平方多少钱我无法了解。” 　　据了解，东湖花园由于前期没有缴交物业维修资金，其物业公司表示，目前东湖花园收取的管理费是2.3元/平方米，物业公司已经将其中的0.5元/平方米累积下来，如果政府要求正式执行缴交物业维修资金，会将0.5元/平方米这批累积下来的资金作为物业维修资金的首期款。 　　稻花村业主 　　“大家不交，我就装作不知道” 　　位于南城区的稻花村至今一直没有组建起合法的业主委员会，据调查，目前众多业主对于“专项维修资金”都不了解，或者装作“不知道”。“我们没有成立业主委员会，即使缴交了这笔维修资金，又怎么知道开发商或者物管是否正确使用呢？业主委员会一天没有成立，大家一天不交这笔钱，我就装作不知道，好节省起这几千元。”稻花村业主张先生是这样说的。随后，记者采访了同一社区的其他几位业主，他们都表达了类似的观点。 　　【声音】 　　无“业”派没有业委会怎么交？ 　　记者在调查中了解到，不少人对物业专项维修资金的交付或者收取都抱着观望的态度，特别是没有成立业主委员会的小区业主。据知情人士透露，在目前没有专门部门监管的情况下，特别是在小区尚未成立业主委员会时，由建设单位或物业管理公司单方管理和使用，存在很大隐患，业主的利益得不到保障。因此不少业主都担心一旦交钱就形同投钱入湖，杳无音讯。 　　据有关物管人士解释，如果社区没有业主委员会，“专项维修资金”将由房管所代为管理，如需要动用该笔资金，物业管理公司应持维修资金使用计划、相关施工单位出具的预算计划及业主签订的书面决议到市房管局进行备案,房管局核实后出具备案文件，物业管理公司凭备案文件到指定银行提取维修款项。 　　怀疑派新法规有新问题 　　有业主感到疑惑，《意见稿》虽然明确了物业维修资金的缴交主体，但有的房地产开发公司仅开发一个房地产项目，而且项目完成后，该公司可能已经注销、解散或者破产，业主找不到应该负责缴交物业维修资金的房地产公司，该怎么办？ 　　此外，也有市民提出，根据该方案的缴交程序，缴交物业维修资金或会成为办理房产证的一个前提条件，这又是否合理合法呢？而且对于已经办理了房产证的物业，如果业主拒不缴纳物业维修资金，要如何处理呢？又由什么部门去执行？ 　　“主要是钱交上去以后，管理和运用方面能否做到透明。虽然《意见稿》中有相关规定，但要求的还是比较模糊，实施起来没那么容易，还是让人不放心。”东城区某楼盘业主梁先生说。“这些由《意见稿》引起的新问题，我们等待有关部门给予进一步解释和提供合理的解决方案。”业主陈先生是这样说的。 　　支持派: 　　不缴交，划不来 　　尽管对维修资金观望或怀疑者居多，但也有一部分业主对此表示支持。“缴纳物业专项维修资金，是业主的义务。如果不缴纳物业维修资金，房产证就办理不下来了。这不是得不偿失吗？这划不来的。”准备年底购房的余小姐如是说。 　　“万一不交缴维修资金，被有关部门司法起诉怎么办？这不值得。更何况这可能牵涉到日后小区一些公共设施的利益分成，没交这钱的业主可能就没有提成收益，划不来。”东江边某楼盘正在看房的准业主曾小姐说。 　　业内人士: 　　维修资金是物业“养老保险” 　　对于这笔资金，业内人士解释，是属于业主交的买房钱的一部分，小区物业刚成立之时，由于物业费还未开始征收，但是为了维持日常的工作，开发商必须拿出一部分资金维持小区的正常运作。等到物业公司接手之后，业委会与居民对小区收入达成一致，这部分资金转入物业管理的基金。 　　“类似于物业的‘养老保险’，物业专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和改造，其实很多业主对于它的意义都表示赞同的。”某地物业公司经理潘先生在受访时是这样解释的。