焦点观察:莞深融城 深圳客助推东莞房价上涨

业界观点：深圳客一路向北“进攻” 拉升东莞房价

莞深城际快轨、产业承接升级、深圳客北拓、房价差……东莞与深圳的融城在区域经济一体化推进下步伐加速。

据观察，作为城市建设的参与者，房地产业向来快人一步，并在楼市交易中显现端倪。今年上半年，大量深圳客涌入东莞，率先搅热临深片区，且呈现出向松山湖、水乡片区延伸的态势。

那么，区域经济一体化下将对莞深置业者、房地产市场、生活方式产生什么影响呢？9月2日，搜狐焦点东莞站携手天为地产，与多位业界资深人士齐聚一堂，共同讨论这一热点话题。

【活动概况】

时间：2015年9月2日下午3:00-5:00时

地点：搜狐焦点东莞多功能报告厅

主题：区域经济一体化下的莞深房地产市场融合

出席嘉宾：（排名不分先后）

东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良

水云天公馆营销经理潘俊敏

东莞市永江房地产开发有限公司营销负责人黄文枫

黄河地产项目经理刘邵波

深圳嘉乐城营销副总经理黎文进

香樟1号市场经理王志鹏/市场助理凌宝儿、罗丽丽

深圳市天为地产顾问有限公司市场经理李小婷

深圳市天为地产顾问有限公司市场研究部总监黄海燕

搜狐焦点网东莞站主编林驰胜

【莞深·楼市】

深圳客占据临深楼市半壁江山 呈扩大趋势

搜狐焦点：随着区域经济一体化的推进，城市与城市间的距离进一步缩短，请问这一发展趋势将对本地楼市产生什么影响？

陈骏良：随着东莞深圳交通的进一步融合，区域经济一体化将会对本地楼市产生巨大影响。首先，大家可以看到，前几年陆续有深圳客过来买房，占比约20%-30%，但是都没有今年的楼市疯狂，今年深圳客占比接近50%。从各个售楼处，地产公司的反应所得到的情况跟这个数据相吻合。可以说深圳人已经占据了半壁江山。现在很多楼盘都想尽办法吸引深圳客。

从另一方面可以看出，整个东莞市场发生了结构性的变化，原来深圳客不仅入侵东莞临深片区，如今深圳客已经涌入到包括厚街、沙田、长安、虎门等地区。

黎文进：首先，从深圳楼市和东莞楼市来分析，特别近两年发展，凤岗、塘厦、长安获得了很多深圳客支持，虎门 、沙田也得到深圳客支撑。其次，深圳和东莞的价格差非常大，一部分深圳客看到价格差，预估未来会获利，导致投资买房。

王志鹏：莞深距离缩短，深圳客入侵东莞，最主要在房价方面体现出来，东莞房价很明显地打动深圳客。

黄文枫：东莞地理位置比较特殊，接壤广深惠。而深圳是一个比较年轻的城市，刚度过35岁生日。从3月底，受国家利好政策刺激，凤岗房价飙到前茅，大部分深圳客是自住需求，龙岗、平湖、观澜等涨得很快，深圳客能接受东莞价格，却不会影响日常生活起居。深圳客一路北上，现在东莞越来越多楼盘打“深圳北”概念。交通一体化后，莞深两城融合度会越来越高。

黄海燕：变化还表现在物业持有形式方式。2007年的深圳客来莞以投资人群为主，今年更多地是自住客。

刘邵波：黄河集团目前的项目在虎门，今年乃至明年，竞争强度逐渐加大，因为万科、万达、佳兆业等房企已经逐步进驻虎门。特别是万科城，购房者中60%以上都是深圳客。

对于区域经济一体化下莞深房地产市场的融合，其实主要得益于交通的便利和价格差。交通的便利，将两个城市连在了一起，缩短了两个城市之间的距离。就价格差而言，在深圳7、8万/平买房很普遍，但这个价格在东莞虎门、松山湖都能买上一套别墅了。

集团接下来也会陆续推出新项目，客户群体定位也是深圳客。因为东莞本地需求已经饱和，只能往外扩张，随着轻轨的开通，除了塘厦、凤岗、虎门、长安以外，松山湖、寮步乃至整个东莞都会受益。

【莞深·生活】

莞深融城生活成现实 

搜狐焦点：区域经济一体化势必会改变工作、生活等方式，它对深莞两城市民会带来哪些改变？尤其在居住方面，会出现新的生活模式？

陈骏良：深圳客来莞置业的可以分为三类人，排名前列类是几年前跟随大潮来到东莞投资房产，发现房价涨幅不理想后转为自住。

第二类人是因为买不起深圳的房子，因此转向东莞发展。

第三类人群基本上都是在深圳打拼二三十年的人，他们的家原本不在深圳，但是现在有能力了，想把父母孩子接过来一起住，深圳的房价太高，而且生活环境及生活节奏都不适合父母孩子居住。于是他们在东莞买房，让父母家人孩子生活在这边，自己在深圳上班，周五回东莞。这类人现在是一种趋势，人群也逐渐壮大。可以说，这是一种度假式的生活方式。

潘俊敏：本人赞同秘书长的观点。就樟木头而言，公司对客户群体也进行了分类。其中大部分人都是选择在樟木头居住，在深圳上班。樟木头离深圳很近，这完全符合“半小时生活圈”的概念。至于秘书长提到的第三类群体，具体的数据还需要挖掘。

刘邵波：东莞生态资源丰富，配套也比较完善，尤其是人口密度小，相比于深圳居住起来更为舒适。

黎文进：以前，莞深高速很冷清的，近些年来，莞深高速很堵车，人的生活方式会慢慢改变，这个距离不算距离，是一个比较美的距离，也是一种都市生活行为。待东莞几条轻轨线开通运营，未来深圳客在东莞的扩散度还会更大。

王志鹏：香樟1号在樟木头，主要客源来自深圳，越来越多的深圳客已经喜欢两地跑的生活模式。

黄文枫：永江地产在打造项目时秉承“给你第二个故乡”的文化理念，打破钢筋混凝土的冷漠，打破人与人之间的隔阂，拉近邻里间的距离。很多深圳客想跟家人一起住，但家里人不能接受快节奏生活，就选择住在东莞，选择了我们。很多深圳客也选择在东莞度假，比如选择松山湖等资源型镇区，假日跟家里人一起在东莞享受生活。

【莞深·合作】

莞深开发商异地合作或成趋势

搜狐焦点：对于开发商而言，区域经济一体化推动莞深房地产市场加强互动，请问双城有哪些可能寻求合作、提升和互补方面？

黎文进：深圳房价确实很高，人口密度全国排名排名前列，深圳有资金、有人才、缺土地。而东莞目前是制造业城市，山水资源、土地资源很丰富，两个城市可以互补，对东莞楼市形成一个推波助澜作用。城市轨道交通、高速利好，深圳与东莞距离感减弱。深圳有资金有人才，东莞有土地有资源，两个城市进行互补，个人比较看好片区融合发展。

陈骏良：据了解，东莞凤岗有部分楼盘是深圳的开发商过来开发并主打深圳客的，比如大运城邦就是这样的楼盘。未来会出现一种趋势，就是深圳的开发商会与东莞的开发商寻求合作，共同开发。深圳的开发商想要进入东莞的市场，东莞的开发商需要资金的支持，这两者有合作的基础和需要。

黄海燕：大家看好莞深区域一体化，这是一种趋势。作为开发商来讲，比较喜欢与深圳的地铺合作，做三级联动，带动更多的深圳客来东莞看房。

刘邵波：提到地产合作，其实主要还是二三级联动，因为做二三级联动效果很好。而做电商，主要是以组团的方式拉动成交，与二三级联动相比，效果就没那么理想了。

再者，莞深开发商合作趋势加强，主要表现在两城之间的关系会越来越密切。深圳节奏比较快，若在东莞生活过的人再去深圳，就会适应不了，快节奏的生活会让人感到窒息。两城交往密切，这在一定的程度上，也会加大东莞人的工作压力。未来，深圳的人才将会向东莞输入，也就会使竞争加剧。

潘俊敏：根据来访和成交来看，还是以二三级联动为主，因为简单、有效、就电商而言，它没有二三级联动成效高。

【莞深·房价】

东莞房价理性 未来走势稳中有升

搜狐焦点：区域经济一体化促进莞深双城融合，东莞房地产市场因房价低而从中受益，请问未来东莞房价趋势如何？

王志鹏：谈及深圳客对未来东莞房价的影响，大家应该思考：深圳客还能支撑多久，库存压力如何消化？库存会影响房价，临深圳片区被深圳客消化后，房价整体均价不一定往上走。

黎文进：房价的涨跌有几个因素，就东莞市场来说，深圳客只是其中一个因素。东莞悲观时期已过，留下的企业获得新发展，也是蜕变过程。东莞有着优越的自然资源条件、宜居环境。另外一个因素，大环境上，二套房首付2成政策下发，相信未来会支撑房价、购房意愿。东莞房价历来没有飙升先例，今年或明年，东莞房价呈稳步上升态势。

陈骏良：大家都知道，整个东莞的房价、尤其深圳北是深圳客拉升的，剔除深圳客因素，东莞的房价其实是跌的，而且下半年的趋势会更猛烈，涨幅会比之前更大一点，整体楼价还有上涨空间。

刘邵波：在东莞来说，虎门的房价还算偏高的。今年的供应量比较大，房价也有所波动。就去年而言，在东莞扫黄之后，虎门、长安、厚街，去年一整年租房市场不理想，房地产度过了艰难的时期。现在，房价但房价慢慢恢复以前的样貌，今年房价有所上升，但上升的幅度不像深圳那么离谱。东莞房价还是稳中有升，脚步还算比较稳。

潘俊敏：两地房价差异很大。樟木头整体均价8千多/平，而深圳坂田在4、5万/平，更多的人更乐意来东莞购房，两城之间的距离也就半个小时，交通极为便利。不过，对于东莞本地人来说，深圳客的到来在一定程度上抬高了房价，这就会使本地购买力下降。所以说，价格差会使更多的深圳客来东莞购房，但东莞本地客的购买力堪忧。

李小婷：东莞大部分区域都是稳中有升的，但是细分来说，凤岗、塘厦等临深片区会大幅拉升，而供应量较大的区域房价则不会涨。

黄文枫：东莞房价更应该是理性、平稳上涨，今年上半凤岗镇房价飙升，凤岗本地人是不接受的，但是深圳客一直抓着东莞不放，供不应求价格自然上涨，未来东莞房价应该持理性稳步上涨趋势。