菁英荟投资总裁郭海:做企业靠信任 做项目靠产品

他，曾是上市地产公司的高层，见证了房地产行业的风风雨雨。近20年来，他的足迹遍布众多城市，一直在房地产行业辛勤耕耘着。如今，他凭借丰富的房地产开发管理经验，由资深职业经理人成功转型为房地产公司的老板，他就是菁英荟投资总裁郭海。

深耕房地产行业20余载，郭海对房地产行业的发展有着独到的见解与看法。在多年的房地产事业中，他与东莞有过多次交集。

菁英荟投资总裁郭海

日前，百忙中的菁英荟投资总裁郭海接受了搜狐焦点网编辑的专访，为网友们解读东莞楼市的发展前景、即将面市的班芙春天，以及企业自身的发展理念。

【谈市场】

承载深圳刚需外溢客 黄江后劲十足

搜狐焦点：今年上半年，深圳房价暴涨，带动东莞临深片区量价齐升，楼市呈现一派热闹景象，请问您是如何看待这一现象的？

郭海：这其实就是“刚需外溢”的结果。购房群体会考虑物业人投资和居住两大功能。从投资方面来看，置业一定会往“价格洼地”走。由于深圳与临深片区存在较大价差，在两市高速路、轨道交通衔接的地方，兼具了一部分居住的功能，因而形成了深圳客外溢的便利性。

当然，深圳客外溢也有自身因素，其中之一就是深圳土地资源日愈匮乏，楼市热点正逐步向外偏移。从趋势来看，以前是福田，现在是龙华，未来将是光明新区。

纵观深圳和东莞十年的变化。十年前的深圳龙岗，此前因位置比较偏，房价远低于福田，如今房价也已涨了数倍；受深圳房价影响，再加上临深区域居住的便利性，东莞临深片区楼市出现量价齐升不难理解，如与龙岗相邻凤岗大运城邦已经卖到了17000元/平米。。

搜狐焦点：在您眼中，黄江楼市是一个怎样的市场？这个市场具有哪些特性以及待挖掘的空间和商机？

郭海：黄江的市场热度很高。首先是黄江的区位价值优势；其次是交通优势；还有就是配套优势。

在交通和配套方面，轨道交通1号线与深圳的连接、华南师范大学等附属学校签约进驻，再者光明新区附近一些医院的落地，都会影响到整个片区，因为黄江毗邻光明新区。随着经济的发展以及政治地位的提高，楼市的热点正逐步向临深片区转移，由福田向龙岗，再到龙华，下一步将向光明新区转移，从而影响到黄江。

虽说黄江市场优势明显，但项目的自身锤炼也必不可少。比如与碧桂园物业公司合作打造智慧社区，通过管理公司和服务体系，把远程的服务嫁接到社区，形成更好的社区文化。

【谈项目】

发挥后发优势 做好产品和服务

搜狐焦点：班芙春天的目标群体和定位是什么？项目为此量身定制了哪些产品？

郭海：班芙春天的目标群体主要是深圳客。对于深圳潜在购房群体，公司曾多次做过摸底工作，而非盲目地全面拓展深圳市场，目标群体依次是光明、龙华、福田和南山。

究其原因，一方面是项目辐射面原因，譬如深圳福田、南山距离黄江相对较远，在两市轻轨等快速交通没有完全投入使用之际，更多是依靠价值优势去打动深圳投资客，故项目的主要客户群体应当是光明和龙华。

另一方面是公司旨在打造一个极具居住舒适度的项目。因为在寸土寸金的深圳，深圳人对住所的舒适度和生态环境需求尤为强烈，班芙春天的产品设计恰恰能迎合这种需求，所以公司在产品居住功能方面可谓煞费苦心，如136平米户型客厅开间达到4.7米。

“定制产品”其实是从营销的层面来界定的。虽说产品还谈不上“定制”，但自己是学规划的，对产品还是有较高要求，项目产品主要是突出后发优势，产品设计尺度更适合居住。

搜狐焦点：据了解，班芙春天附近有碧桂园翡翠山、金地湖山大境、蜜糖等在售楼盘，与同区域楼盘相比，您认为班芙春天有何特色与卖点？

郭海：相对其他项目，班芙春天有很大后发优势，算是片区产品的升级版。

这种后发优势主要体现在产品和服务两个方面。就产品方面而言，别人有赠送面积，那班芙春天的赠送面积就该多一点；别人的客户服务能拿80分，那班芙春天争取拿到85分。在所有楼盘要素中间，每一个点都要追求质优，做到了质优，产品就具有了后发优势。

公司更多地在强调产品怎么做，服务怎么做。后发这一块，一定是需要企业有意识重点培，一个有经验的团队，也应该取长补短，把产品做一个升级。

搜狐焦点：班芙春天是黄江的热点楼盘之一，网友对其动态尤为关注。请问项目采用什么样的推货节奏，首批产品有哪些值得网友期待的地方？

郭海：项目将于9月12日启动认筹，预计将在10月份开盘。项目首批推出所有双拼别墅和部分高层洋房，因为别墅出货较快，这也是由从工程的整个开发进度与时间表来决定的。

项目值得期待的还是别墅产品，尤其是在临深片区，这种小面积段的、而且是这种双拼的别墅，在目前来说是很稀缺的。尤其是177平米-185平米的小面积双拼别墅，它的实用面积能去到330平米。同时，还有一个前后的花园，前后花园大的能去到150平米。其实，如果消费者有去看过城南艺境，就能发现在内部空间上，大家有很大的相同之处。

【谈企业】

做企业靠信任 青睐“输入型”镇区市场

搜狐焦点：菁英荟投资在莞拥有班芙春天、班芙小镇以及班芙意境三个项目，请问公司打造“班芙”系列是基于什么愿景，与企业理念有何联系？

郭海：公司团队还是有一点唯美的情节，有做产品的决心和想法。

“班芙春天”其实是借鉴了加拿大的一个国家森林公园班芙小镇的名字。之所以将外国的名镇直接借鉴过来，这也表示了公司旨在打造优质产品的决心。

可以不谦虚的说，公司在打造产品的投入，丝毫不逊色于大品牌房企。

搜狐焦点：由资深职业经理人转向企业掌舵人，在这转变过程当中，您认为较大的变化和感触是什么？

郭海：这是一个人生观与价值观的问题。能做到这一步，更多的还是自己对自己的要求。其实，不管打工还是自主创业，一定要保证一个积极向上的精神状态，在岗位上要懂得自律，要从企业的角度出发。其次，如果个人有更好的眼光和一个更好的圈层来推动，做企业是迟早的事。

现在这个社会最缺的就是信任。从职业经理人转变为企业掌舵人，较大的难度就是资金。资金的基础在于要拥有一定的人脉关系，一定要有充分的信任。搭建的菁英荟是一个开放的平台，也是一帮高度信任的朋友，能够聚集在一起。

搜狐焦点：菁英荟投资在莞布局三盘，班芙春天率先亮相，请问是基于什么原因选择在黄江打响“排名前列枪”的？未来公司在东莞又有哪些动作和规划？

郭海：公司看好东莞市场，因为它处于广州和深圳之间，相对于这两个区域而言，东莞是一块价值洼地。在拿地时，主要考虑地块是否是人口、经济输入型的区域，因此选择在东城、松山湖以及黄江开发房地产项目。

至于排名前列个亮相的项目为何是班芙春天，因为地块是通过招拍挂获取的，所以各方面的操作流程和手续要比其他两个三旧改造项目要快一些。

现阶段，在东莞的布局已经形成了一定的轴线关系。此轴线分为三个热点区域，排名前列个是临深片区，它是香港和深圳的轴线延续购来的；下一步是东莞东城，最后是转战松山湖开发项目。