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高负债房企下半年风险或加大

2017/09/07 09:51 来源: 搜狐焦点网 评论
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高负债房企下半年风险或加大

2017年半年报发布正接近尾声。从已发布半年报的多家房企表现来看,多数取得了不错的业绩。但随着金融及楼市组合调控政策效果的逐步显现,下半年整体房地产市场不容乐观,去化速度也将明显下滑。不少企业尤其是高杠杆、高负债的房企未来风险将逐步加大。

上半年业绩刷新历史纪录

据不完全统计,截至目前,发布半年报的上市房地产公司合计接近130家,港股近10家,A股合计120家。120家A股上市房地产公司合计营收4424亿元,净利润达到了494.7亿元,净利润率达到了11.2%。

整体看,今年上半年,虽然楼市面临调控重压,但市场表现依然不错,从全国看,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录,预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从数据来看,房企整体销售数据升温,多家房企完成了年度超过半数目标,楼市虽然面临调控,但市场影响在二季度末才出现,整体看,叠加上2016年末的结转,大部分企业依然收获了历史最丰盛的半年盛宴。

不过,尽管大部分房企收获了历史上最丰盛的半年业绩,但也有不少明星企业的高负债引发了投资者的担忧。

融创中国9月1日披露的2017年半年报显示,公司总资产4238亿元,总负债3896亿元,资产负债率高达91.93%,创下了其十年来的新高,此外,还有93亿元的永续债。截至今年上半年,公司账上现金924亿元,有息负债1813亿元,总权益342亿元。据此计算,其净负债率为259.9%。融创中国的净负债率已经超过恒大的240%,为港股内房企最高值。

对于融创高企的净负债率,融创中国行政总裁汪孟德称,未来两年融创的任务是降负债。“我们有信心在未来一到两年,在2019年底把资产负债率和净资产负债率降到双70%的水平。”

不过,目前来看,融创想要实现大幅降低负债率的目标似乎并非易事。除了面临未来更加艰难的房地产市场外,融创大举并购的一些企业效果并不理想。在2017年半年报中,融创中国公布了投资乐视网(300104,股吧)和乐视致新的收益情况,两笔投资已经亏损了约3.92亿元。

而比融创更加激进的是一直以高负债率示人的房企泰禾集团(000732,股吧),其于近日公布的上半年业绩显示,目前泰禾短期借款257.89亿元,长期借款586.53亿元,一年期非流动借款51.64亿元,应付债券174.31亿元,有息负债总额达到1070亿元。以此计算,泰禾上半年的净负债率高达396%,去年底这家企业就以360%的负债率处于行业高位。

事实上,房企更倾向于用净负债率来显示负债水平和偿债能力。在已经公布2017年半年报的房企中,净负债率龙虎榜显示,融创高达260%,恒大240%,富力193%,旭辉59%,绿城58%,龙湖56%,世茂53%,华润置地42%,金地41%,碧桂园38%,万科20%,中海16%。而泰禾则以近400%的净负债率傲视群雄。

据报道,泰禾集团董事长黄其森今年给泰禾下达了3000亿元的销售额业绩目标,但根据发布的数据,2017年1月至8月泰禾的销售额仅为448.5亿元,离全年目标相差甚远。不过,这也意味着泰禾的高负债率短期内难以下降。

业内人士表示,房地产作为资金密集型行业,以往追求高速增长的房企往往采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式,但随着市场流动性的紧缩和监管层去杠杆的要求,恒大等一线房企在发展模式上开始转型,由以往“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

高负债房企风险或加大

张大伟认为,尽管大部分房企实现了上半年的目标,但2017年下半年楼市的趋势性下调难以避免。从市场走势看,随着一二线城市的调控收紧,预计房企在下半年的成交数据会有非常明显的回落,市场走势逐渐涨幅放缓。

他表示,虽然房企在2016年收获了丰收年,但总体看,在去年9月30日开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常大的降温风险:大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。对于多数房企来说,未来资金成本在逐渐增加,各种融资渠道压力逐渐增加,资金链的风险也在逐渐积累。从资金及销售等方面看,未来尤其是负债率较高的房企的风险将加大。

同策咨询研究部总监张宏伟预计,从执行层面看,未来楼市将迎来新一轮“整顿风暴”。从接下来的楼市调控政策趋势来看,调控政策仍然是从严执行,当市场预期还没有得到实质性逆转的时候,政策面不可能出现松动。预计2018年年中,全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现实质性松动。

他表示,当前到明年上半年仍然是楼市的调整期,并且至今年年底到明年年初,楼市极有可能进入深度调整期,部分房企资金兑付压力越来越大,甚至个别房企比如个别闽系房企,极有可能出现资金断裂的风险,出现被其他房企收购股权的现象。因此,这些房企未来应踏踏实实做好业绩,做好回款才是最重要的。(中国经济时报)

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责任编辑:彭乾  JN1165

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