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十年前买房的人 现在过得怎么样

2017/08/31 09:48 来源: 搜狐焦点网 评论
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十年前买房的人 现在过得怎么样

10年前,上海浦东一套房或许只要150万,可在10年后的2017年,已经达到了1100万,换句话说,如果当初你选择了买房,那你的财富便每个月增值7万多。可是,时光无法倒流,即便是给个机会,当年的你也未必有勇气买房。

十年之间,北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围,却依旧有人在买房?

现在不买,以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠,十年之后再回首,当年的房价还是低谷,房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。

有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子,有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间,恰似南柯一梦。

1

十年间,一线城市的房价发生了什么变化?

一、市场自我调节,房子供不应求,价格高涨。

中国加入WTO,国际资本蜂拥中国抢占市场,众多跨国企业在华建厂,以及本土民族工业的崛起,大量劳动人口挤满北上广。一线城市占据了资源优势,大量人口的涌入,就有了对房子的渴求。十年前的中国已取消福利分房,楼市开发进入市场自由竞争,人多房少,物以稀为贵,住房需求暴涨,房价被推高。

二、货币超发,房产成了财富保值的坚挺后盾。

十年前,逐年增高的超发货币引发货币贬值,老百姓(603883,股吧)担心财富缩水,私人资金可投资的项目不多,大概有理财,股票,房产等几个渠道,炒股是有门槛的高智商投资,理财收益不稳定,唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。尽管十年间楼市有过短暂下跌回调,站在十年的历史长河来看,房子的投资回报率还算稳健,甚至出现了靠炒房赚钱的投资客。

三、国际热钱涌入中国,人民币升值,外资抢滩楼市红利。

中国走向全球市场之后,外汇储备增多,人民币升值,国际热钱通过投资人民币资产(比如:房地产)获利。当时中国股市还太年轻,尚不健全,投资还需要勇气。

与此同时,在当时中国资产荒背景下,中国的制造业多以低端制造为主,出口到国际市场,挣得都是血汗钱,还不如开发一个楼盘挣得多。十年之间,许多央企也涉足楼市,主业低迷,楼市利润来凑,投资房地产被认为是资金获利和避险的好去处。

数据显示,2016年银行新增贷款大头都给了房贷,制造业萎靡了,如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下,银行也知趣地收紧房贷了。但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产,银行理财更是为其做嫁衣。

四、中国推动城镇化,农民进城买房,在读学生也加入买房大军。

随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程,工业代工厂如雨后春笋般出现,大量农民进城务工,比如富士康在东莞(楼盘)的工厂,曾招纳过上万的流水线工人,还将触角深入到中国内地,建立很多分工厂。进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市,也会想在城市买房安家,进而激发住房需求。曾经,沈阳一度为了鼓励农民工进城买房,还推出了零首付的优惠。

高考之后,是否要去读书的城市买房成了热门话题。随着一线城市房价高涨,如今在一线城市买房的门槛越来越高,完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资),首次置业时间都在30岁之后。有人调侃,人生不止有诗和远方,还有买房。尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有钱,归根到底,钱才是买房的关键因素。

曾经有功成名就的人物劝说年轻人,别在读书的时候想买房,应该将大好的青春年华用来学习和提升自己,未来靠自己的能力去创业。买房和创业永远是一场博弈,不如让年轻有年轻的模样,其他功利的事情,顺其自然。

五、当社会上升的通道被打开,房价也迎来上涨的十年。

随着经济发展,高等教育已变平民教育,人口频繁涌向大城市寻找机会,社会有了向上流动的通道,买房需求被激发,拉动了楼市的上涨。

每年,大量的毕业生留在一线城市工作,主要是就业机会多,这是现实。十年前买房的那波年轻人如果足够努力,也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人,很多体验过大城市的奋斗岁月后,回到家乡或者去了二线城市,过上了有车有房,老婆孩子热炕头的安宁生活,他们会反问在一线城市买房的年轻人:难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗。

2

十年前选择了买房, 十年后会发生什么?

如果很多年前,你有幸在上海,让时光回到2007年,以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房子,2017年以1100万成交。十年之间,涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度:

这套房子一年涨95万,一个月涨79166元,每一天涨:2638元。每小时涨:110元,平均每分钟涨:1.83元。所以即便你在睡梦中,这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值,比把钱放在余额宝里都强多了。十年前又没有限购,如果你有勇气买下三五套,真等于买了一台印钞机,毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。

时势造英雄,无数人在高房价的重压之下感叹:如果时光倒流十年,我们肯定会囤一大波房子。可是,时光无法倒流,即便是给个机会,当年的你也未必有勇气买房。

因为很多人没想明白,十年前买房与十年后买房的区别:

十年前买房,上海房价大概1万一平米,你的月薪才3千,咬咬牙买了房,即使是十年之后,你当年的房子价格会永远停留在1万一平米,而你的月薪会达到1万以上,供房毫无压力。

十年后买房,上海的房价5万一平米,你的月薪就算高达2万,连凑齐首付都困难,买房压力山大,有人黯然神伤离开一线城市。

十年之间,楼市如同一场精彩的大戏,或许没有真正的赢家。

3

未来三年,应该卖掉所有“投资性房产”吗?

最近,经济学家金岩石多次发出这样的投资建议:未来三年,卖掉所有投资性房产!

从公开资料看,金岩石的逻辑大致是这样的:

中国在城镇化过程中出现了严重的人口和土地错配,未来人口将集中在几大城市圈,一些地区将接近于无人区,这些无人区的房产还以资产抵押在银行,银行坏账短期还没有浮出水面。但这些鬼城、鬼区不断曝光,风险就不不断暴露,金融海啸可能会拔地而起,北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。

所以未来三年,卖掉所有投资性房产,不问价格。

对于家庭资产配置,金岩石建议,弃房、持股、全球化,家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置,证券投资主导。

说实话,对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议,我都会产生天生的反感,在心里嘀咕一句:骗子吧。

要知道,金岩石此前一直是楼市的死多头,你百度一下“金岩石+30万”,就可以发现他的很多名句。比如在北京(楼盘)演讲,他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”;在深圳(楼盘)演讲,他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”。

但似乎在一夜之间,他转向了。有媒体使用的标题是,他“投降了”。

金融风暴和中国房价的关系,金岩石也没有弄明白。其实,绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明白。为了说明这个问题,我整理一个表格,带着大家回顾一下2000年以来中国房价的演变历史。

从上面表格可以看出,2000年至今中国楼市经历了3个降息周期和2个加息周期。亚洲金融风暴全面爆发之后,中国曾陷入了几年通缩,所以不断降息。当时中国增长模式仍然是“制造业+出口”,2002年之后逐步向“城镇化+房地产”转移。

2004年,中国房价出现第一次大幅上涨。这轮上涨,是此前亚洲金融风暴带来的“挑战—应战”激发的。期间经历多次降息,以及M2的中高速增长,2013年M2增速达到了19.6%。

2005年和2007年房价上涨也很快,这时候加息周期已经启动,但M2增长仍然偏快,中国出现了第一轮全民炒房潮。

2008年全球金融风暴的爆发,让中国的炒房游戏戛然而止,当年房价出现了2%的跌幅,非常罕见。当时沿海地区经济断崖式下滑,大量农民工失业。接下来的“桥段”大家都熟悉,“四万亿”来了,央行大放水,2009年M2增速达到了令人震惊的27.7%,2008年央行4次降息,其中一次的降息力度就是平时的4倍。

于是,2009年中国房价出现了暴涨,官方的统计数据是上涨了24.7%。2010年,M2增速仍然达到了19.7%,推动房价继续上涨。

由于放水过猛,2010年到2011年,国家开始调控。加息,上调存款准备金率,出台了限购限贷政策,全面收紧了房贷。发明了不给开发商预售证的调控方式。但房价在巨大惯性作用下,仍然在2012年到2013年出现了较大涨幅。真正管住房价,已经是2014年,那时新一轮降息周期已经开始。

接下来,就是这一轮房地产政策牛市。基本情节是一样的:经济下滑压力巨大,为了保就业,降息、降准、刺激房地产市场,放松限购限贷,然后楼市大涨。这一轮大涨从深圳率先开始,最终在2016年出现了全国性上涨。从2016年9月30日开始,政策再次逆转,收紧限购、限贷。从官方数据看,2015年和2016年房价只上涨了9.1%和11.3%。但事实上,这一轮上涨肯定超过了2009年的大救市。

回顾这16年的历史,是想告诉金岩石们:金融风暴、经济严重下滑,不仅不会造成人民币计价模式下的房价大跌,反而是房价上涨的契机。

2000年以来三轮房地产大涨,分别跟亚洲金融风暴、全球金融危机和2014年到2015年的经济下行压力有关。

在中国城镇化见顶之前,希望通过经济危机来让中国房价在“人民币计价模式下”暴跌,基本上是不可能的。而且恰恰相反,经济一不行,房价必须雄起。至于2008年那种暴跌,反而成为抄底的千载良机。(地产研究微信号)

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责任编辑:王中远  JN1598

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