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最严限购VS销售火爆,上半年房地产市场风云尽览

2017/07/17 09:44 来源: 搜狐焦点网 评论
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最严限购VS销售火爆,2017上半年房地产市场风云尽览

史上最严调控背景下,开发商上半年销售额未降反升,比往年的业绩还要好。而土地市场上,各房企抢地也是频频上演,房地产的春天还将继续?

自去年10月以来,各城市房地产调控政策不断。目前,全国主要大城市基本都出台了限购措施,甚至不少三四线城市也开启调控。

史上最严调控背景下,开发商上半年销售额未降反升,比往年的业绩还要好。而土地市场上,各房企抢地也是频频上演,房地产的春天还将继续?

部分房企年目标已达七八成

Wind资讯统计显示,从销售额上看,尽管2016年四季度多个城市开启限购,但2016年市场仍然销售火爆。其中恒大以3734亿销售额位居首位,紧随其后的万科和碧桂园销售额也都在3000亿以上,3家销售额合计突破万亿。绿地控股(600606,股吧)、中国海外发展、保利地产(600048,股吧)也纷纷突破2000亿大关,此外千亿销售规模的还有金地集团(600383,股吧)、华润置地和融创中国,这些属于地产行业中的龙头。

随着房地产新政的不断加码,大型龙头房企销售并未受到影响,反而均实现较好的增长。据不完全数据显示,今年上半年碧桂园以2889亿位居首位,完成去年销售额的94%,而万科、融创中国、保利地产等也都在半年时间就完全去年全年销售的70%以上,因此可预见2017年这些龙头房企销售额再创新高概率极大。如下图:

碧桂园上半年销售额达到2889.1亿元,超过万科、恒大成为上半年全国房企销售冠军。仅用半年的时间,碧桂园已经完成全年4000亿目标的72%。万科虽然没有公布年度销售目标,但2771.8亿元的销售额,同比增幅也达到45.82%,位列第二位。销售额第三位的恒大,上半年2440.9亿元的销售额也完成了全年4500亿元目标的54%,业绩同比增长幅度高达72%。

上半年相当一部分房企年度销售目标完成率已在50%以上。研究人员指出,三四线城市,成为房企发力的重要支撑点。个别聚焦三四线布局的企业,上半年业绩同比实现了超过150%以上的增长。

另一个值得注意的现象是,在各地不断出台包括限售对调控不断加码的背景下,相当一部分公司的业绩出现了加速增长的现象。一些房企则因业绩的凶猛增长,成为今年房地产界的黑马。鲁能集团今年上半年累计销售额为507亿元,同比增长85%;另一家名为中梁地产的开发商,上半年销售业绩达到354.7亿元,甚至超过了不少市场上老牌知名房企的业绩。

土地市场也疯狂

7月未过半,12日南京(楼盘)进行了本月以来的第三次土地拍卖,6幅地块被房企一抢而光。

8个工作日已拍卖出30幅地块,其中13幅住宅用地全部达到最高限价,不仅要现房销售,还要配建面积累计达18.94万平方米的保障房,无偿交给政府。

南京近期土地市场的抢地是个例还是短期现象呢?我们以全国主要城市今年上半年土地交易情况,以及对比去年上半年各地还未实施房地产限购新政情况来看,房企对土地更加的如饥似渴。

从土地出让来看(以最紧俏的住宅用地来统计,下同),根据4月份住建部和国土资源部发布的通知,商品房库存较少的城市需要加快供地节奏。因此4个一线城市今年供应土地数量明显快速上升,上半年合计供应土地92宗,较去年上半年54宗大幅上升了70%,供应土地面积也由去年的315.27万平方米提高到517.35万平方米,上升了64%。如下图:

二线城市也一样,上半年土地供应呈现增长态势,但因库存较一线城市充足,因此26个二线城市总体较去年土地供应仅有小幅上升。Wind资讯统计显示,上半年二线城市合计供应住宅土地803宗,土地总面积4170.61万平方米,较去年上半年供应780宗,供应面积3986.5万平方米增长了2.9%和4.6%。而70个三线城市土地供应和二线城市也类似,上半年总体仅有微幅上升。

土地均以溢价成交

从土地成交上看,虽然上半年土地供应有所上升,但土地供不应求仍然存在。上半年一线住宅土地合计成交了77宗,成交面积420.61万平方米,占总供应面积的80%以上,而且所有成交土地全部为溢价成交,平均溢价率达25.76%。整体平均楼面价在1.12万元/平方米至2.6万元/平方米之间,高于去年同期楼面价,但要低于去年7、8月份的顶峰期。如下图:

同样二线城市上半年合计成交762宗,成交土地面积为3997.25万平方米,占总供应面积的95.8%,基本上每块供应地都能成功拍出。一样以大幅溢价成交,整体平均溢价率达到47%,可见二线城市土地得到房企的疯抢明显。此外三线城市也与二线城市类似,因土地单价便宜,房企抢地导致上半年整体成交土地平均溢价率更高达61%。可见上半年全国各地土地市场火爆不言而喻,尤其是二三线城市,不仅仅供应多少地基本都能顺利成交,而且是高溢价成交,甚至达到最高限价。

抢地在各大城市上演

从各大城市土地供应和成交情况来看,重庆(楼盘)上半年以供应土地1.8亿平方米住宅用地,成交1.48亿平方米双双位居各大城市首位,紧随其后天津(楼盘)、武汉(楼盘)、沈阳、上海(楼盘)和大连(楼盘)上半年也都成交在6000万平方米以上,土地成交规模较大。而从成交面积占总供应面积比例来看,厦门(楼盘)市土地成交比例最高,上半年合计供应1148.45万平方米,成交了1081.17万平方米,成交占比高达94%,此外无锡(楼盘)、上海、天津等7个城市成交占比也都在90%以上,受到房企的青睐。附土地成交比例最高的前20个城市:

国企拿地不缺钱

土地市场的火爆,缘由企业拿地积极。Wind资讯统计显示,住宅用地方面,上半年万科拿地4279.06万平方米暂居首位,整体拿地楼面地价为3870元/平方米。紧随其后以大规模城郊拿地开发的碧桂园上半年也抢地3875.34万平方米,但楼面地价仅有1857元/平方米,较万科要便宜一半以上。此外恒大、绿地控股、保利地产、中国海外发展、华夏幸福(600340,股吧)和龙湖地产等6家也都拿地超过1000万平方米,其中龙湖地产以楼面地价5889.58元/平方米遥遥领先,成为这8家单价成本最高的房企。

最后值得一提的是,上半年拿地楼面地价最高的几家主要以不缺资金的央企或国企为主。统计显示,上半年共有70家上市房地产企业参与了各大城市的抢地,其中央企中粮地产(000031,股吧)以平均楼面地价1.2万元/平方米最高,紧随其后的葛洲坝(600068,股吧)、首开股份(600376,股吧)、金隅股份(601992,股吧)、滨江集团(002244,股吧)和泰禾集团(000732,股吧)均达到楼面地价每平方米万元以上。而楼面地价最高的前20位房企中,央企和地方国企共有11家,占比过半,比例较大。如下表:

限购下为何房企业绩反而增长

一家浙江开发商表示,这一定程度上与房企成交结构有关。今年热点三四线楼市的销售面积和销售增速,要比一二线城市要好。

“一二线城市虽然销售单价高、总价也高,但受限购、预售证发放等政策影响,总体销售增长速度,要低于环一线城市及热点三四线城市。在这些热点城市有项目,又在一二线有布局的房企,上半年因此获得较快的增长。”前述浙江房企高管说。

企业集团 CEO丁祖昱指出,今年房企业绩提高,仔细研究可以发现销售中出现一个重要特征,是三四线城市所占比重特别高。

从政策出台的范围来看,上半年政策出台较多的城市,也是三四线城市。“今年也是历史上对三四线城市调控最多的半年。” 丁祖昱表示,原先三四线城市看不到调控名单,只要保持两个月房价上升,成交量上升就可以进入到调控名单,可见三四线城市的楼市有多热。

上半年密集出台政策、后市预期模糊的时候,一些公司却加快了提升规模的进程。有研究机构高层预计,按前六个月业绩以及当前的增长速度,今年实现千亿房企的数量,有望扩充到12家。

地产大佬们甩卖资产

这几天,房地产市场最大的新闻,要数万达集团将酒店和文化旅游项目以631.7亿元人民币出售给融创中国。万达为什么要将自己的“家底”出售?其中原委众说纷纭。但联系到潘石屹、李嘉诚纷纷抛售地产,一个信号其实已经非常明确了:房地产市场确实要“变天”了。

与此同时,SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出,董事长潘石屹说:“只有上海外滩SOHO和望京SOHO,是永远不能够销售的。”而对于华人地产大亨李嘉诚来说,甩卖地产项目也是接二连三。从2013年8月起,李嘉诚就陆续抛售内地投资性物业套现。李嘉诚的商业嗅觉早已被过往所验证,当一个行业的冬天来临时,他总是能提早出手,安全脱身。

此外龙头万科也在积极向城市配套服务商领域前进。7月14日,万科联合厚朴等组成财团竞购新加坡物流巨头普洛斯,万科占股21.4%成为第一大股东,借此一举成为国内物流地产老大。

万科参与这项收购,显然是出于其发展物流地产的考虑。在万科的城市配套服务商转型中,万科提出了生态系统的理念,即“住宅+全周期城市配套服务”,而城市物流地产是其中重要的一环。

今年初,万科联合招行等建立收购平台,将印力商业集团收入囊中。万科也因此进入国内商管平台前三。通过这些并购“嫁接”动作,万科向外界展示了其“最大住宅开发商”之外的野心,在城市配套服务商的各个领域,万科也有意争夺老大之位,向着万亿平台跃进。

地产行业进入白银时代

中国经济的增长,不可能永远主要依赖固定资产投资,否则,我们就在固定资产投资驱动经济增长这条老路上越走越远,而且固定资产投资对经济拉动的边际效应越来越弱,最后一定是经济增长的效率越来越低。当经济转型升级到了刻不容缓的时候,一定是房地产占国民经济比重越来越小的时候。当政府调整经济结构的决心越来越强大,经济发展的内在驱动力到了可以摆脱固定资产投资为主要驱动力的时候,就是房地产变天的时候到了。

眼下,中国经济的增长虽然还是离不开房地产这个行业,但互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越彰显,商业嗅觉敏感,善于揣摩政府意图的地产商们,一定会顺势而为,这就是李嘉诚、王健林、潘石屹等地产大佬甩卖旗下地产物业的重要原因。

可以断言,中国房地产行业的高暴利时代已经过去了,房地产从黄金时代正式进入到白银时代,从过去抢着拿地到目前企业之间股权兼并、资产重组,房地产行业进入到存量运营的时代。行业的集中度会不断提升,投资者买了房坐等升值的时代,可能真的一去不复返了。(华龙网)

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责任编辑:王中远  JN1598

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