房地产超级牛市是如何炼成的

尽管最近热点城市的房价稳中有降，但身边经常有朋友问：为什么房价这两年涨了这么多？我的回答总是同一句话：房价暴涨不奇怪，不暴涨才奇怪。

为什么要这样说？

你见过在连续降息期间鼓励居民加杠杆的地方吗？你见过在低利率环境下出台一揽子楼市刺激政策的地方吗？你见过通过涨价去库存的地方吗？

恭喜你，你不仅见过，而且还出生在这里。

低息环境下鼓励加杠杆

这轮房价大涨，部分源于被压制两三年的需求的爆发，但更像是一轮低利率、货币放水及房地产刺激政策合力催生的“人造牛市”。

我们先看看其他国家。2008年金融危机后，在长期低利率甚至负利率的市场环境下，很多国家的民众都提前了置业计划。购房者纷纷加杠杆背更多房贷，从而导致房价大涨，就连楼市保持30年基本稳定的“模范国家”德国也被卷入其中，房价在近几年迅速飙升。

从本质上讲，房价是一种货币现象。而贷款利率是决定居民是否购房的最关键因素，市场对此十分敏感。

经过2014及2015年多次降息后，中国的房贷利率已处于历史低位，公积金贷款利率仅为3.25%。而利率政策一般都存在滞后效应，如果想通过房地产提振经济，只需等待连续降息完全发酵。

遗憾的是，在中国经济下行压力加大的前提下，相关部门等不及了，其在居民部门负债率不高、仍存较大增长空间的判断下，公开鼓励居民加杠杆去楼市库存。

如前所述，低利率本身就会促使居民加杠杆购房，导致房价上涨，如果再加以鼓励的话，无异于给楼市“火上浇油”。

去年7月份，新增4636亿元贷款几乎全是房贷，这看起来像个笑话。可见，在加杠杆去库存的政策鼓励下，个人购房贷款的规模膨胀得有多厉害。

较新数据显示，经过一轮狂飙突进，中国家庭杠杆率已由2015年底的39%升至近50%，短期加杠杆的空间已经见顶。

在天量信贷的刺激下，去年一线和二线热点城市的楼市如熊熊大火般燃烧起来，当局不得已又找来灭火器拼命灭火。

不合时宜的楼市刺激政策

实际上，中国楼市的主要问题从来都不是房价上涨，而是短期内涨速过急，幅度过大。

在贷款利率更低的国家，如加拿大、澳大利亚，房价几年涨一倍，但中国不少热点城市，房价半年多就翻了一番。这固然与中国城镇化进程仍未完成有关，但与频繁的楼市刺激政策关联度更高。

众所周知，在央行连续降息期间，二线城市限购政策全部取消。2015年的“330新政” 释放了信贷和财税政策利好，深圳（楼盘）房价开始跳涨，并有向周边蔓延的趋势；同年8月，实施十年的限外令被废除，这是2008年应对金融危机冲击时也没有的动作；一个月后，央行又发布刺激楼市的“930新政”。

此后，上海（楼盘）楼市及部分二线城市开始高烧不退，这已经发出明确信号，即深圳楼市虚火已经烧到这些城市，并将点燃更多一二线城市，不宜再追加刺激力度。

遗憾的是，在“去库存”和“居民部门加杠杆”的背景下，当局甚至打破了往年两会之后出台楼市政策的惯例，在去年2月连续发布了非限购城市房贷首付降至两成、二套房首付降至三成，以及公积金利好等政策。

如此密集的刺激，热点城市的房价不飞上天才怪。现实也的确如此，在各种利好政策的叠加效应下，全国多个城市的房价如野马脱缰，投资投机狂潮再度上演。

于是，我们看到了这样一幕：去年2月当局还在竭力“喊你买房”，“930新政”后又忙着喊你回家吃饭，不要总待在热点城市的售楼处添乱。仅仅半年多时间，政策就180度大转弯，“变脸”速度如此之快，实在令人难以适从。

在房价几近失控的压力下，很多二线城市不得已回归限购、限贷及限价，而且出台了二手房“限售”、土地70年自持等更为严厉的调控措施。

但我想说的是，早知现在，何必当初。如果没有前两年的大放水，今年也没必要出台2年、甚至长达5年的“限售”政策。

本轮调控的效果可谓立竿见影，多个热点城市的成交量已大幅萎缩。实际上，每轮调控的效果都堪称“立竿见影”，但结局都难逃虎头蛇尾。

过去十余年，中国经济一直高度依赖房地产行业。调整经济结构已经喊了很多年，但直到现在，房地产仍是中国经济支柱性产业。可以预见的是，经济结构的调整绝非近两年就能完成。

在经济转型缓慢的前提下，谁会为房地产业减速所引发的投资和消费双重缺口埋单？等哪天各地楼市真的变冷了，刺激与调控的循环剧恐将再度上演。（和讯房产）