房地产业“深度”集中

万科A（000002）于6月23日、26日连续两个交易日收盘涨停，同时也带动地产板块集体拉升。对于本轮龙头房企股价上涨，除了受万科股权之争已基本尘埃落定因素影响以外，有券商分析认为，中国房地产行业集中度的提升也可能是一大原因，由此带来估值修复。

从A股上市房企公布的一季报看，前十大房地产企业实现营收占总营收的比例在55.8%以上，与去年同期相比有所提高。在分析人士看来，市场和政策变化背景下，随着中小企业拿地难度的增加，地产行业集中度提升将是大势所趋。

谈及行业集中度提升，在济南的房地产市场，经济导报记者注意到，自去年“6·29”土拍以来，市场上频频闪现大房企身影，不少土地都被全国性房企竞得。就在前不久，济南潘田片区16宗土地的挂牌出让条件出炉，要求竞买人必须为世界500强企业，此前CBD的土地出让中，济南也要求竞买人必须为世界500强。

前十房企营收占比超一半

大型房地产企业所占市场份额不断增加。来自东方财富(300059,股吧)Choice的数据显示，在140家A股上市房企公布的一季报中，实现营业收入合计2455.69亿元，其中前十大房地产企业实现营收1370.37亿元，占总营收的比例在55.8%以上。

这一业绩较去年同期略有增长——2016年一季度，这140家房企共实现营收2264.58亿元，前十大房地产企营收合计1218.43亿元，占比53.8%。

今年一季度，绿地控股(600606,股吧)（600606）实现营收588.48亿元，在房企中拔得头筹。排行第2至第5位的分别是，万科A、保利地产(600048,股吧)（600048）、华夏幸福(600340,股吧)（600340）、招商蛇口（001979），分别实现营业收入185.89亿元、179.12亿元、78.08亿元、69.40亿元。这前5家企业共实现营业收入1100.97亿元，占140家企业总营收的比重达到44.8%。

净利润方面，140家房企共实现净利润248.31亿元。其中，绿地控股仍然位居排名前列，实现净利润26.78亿元。招商蛇口、保利地产、华夏幸福、雅戈尔(600177,股吧)（600177）排在第2至第5位，分别实现净利润21.22亿元、18.91亿元、17.55亿元和12.62亿元。绿地控股等盈利能力最强的前10家房企共实现净利润136.99亿元，占比达55.17%。

此外，还有一些尚未在A股上市的大型房企，将上市地点选择在了香港。在香港上市的内地房企包括恒大地产（03333.HK）、万达商业（03699.HK）、碧桂园（02007.HK）、世贸房地产（00813.HK）、绿城中国（03900.HK）等。

东方财富Choice的数据显示，截至27日，目前仅有9家在港上市的内地房企公布了一季报。这9家企业共实现营业收入折合人民币313.34亿元，共实现净利润53.70亿元。其中，万科企业（02202.HK）、富力地产（02777.HK）、北京北辰实业(601588,股吧)股份（00588.HK）、世茂房地产（00813.HK）、红星美凯龙（01528.HK），分别实现营收180.59亿元、46.54亿元、30.36亿元、26.19亿元和23.04亿元。在净利润方面，万科企业为22.90亿元.

行业集中度仍将提高

经济导报记者注意到，在A股上市房企中，一季度营业收入较高的绿地控股、万科A、保利地产等知名企业都早已进入济南。

自去年以来，济南已经多次通过土地出让引进世界500强并进行相关产业投资。去年7月，济南CBD片区19宗土地挂牌出让，总面积552亩。最终，这19宗土地被绿地集团摘走。

值得一提的是，在当前的土地市场，部分开发商面临着库存土地不足现状，包括部分大型知名开发商，拿地态度尤为积极。自济南去年“6·29”土拍以来，不少土地都被全国性房企拿走，拿地企业包括绿地、龙湖、中海、万科、荣盛等。

就在本月12日，济南市章丘区12宗居住、商服用地挂牌截至当日的竞价拍卖环节，同样吸引了众多国内知名房企参与。从开发商释放的信息看，世茂地产至少拿到2宗住宅用地。

合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明对经济导报记者分析称，由于大型企业拥有资金、管理、运营等方面优势，未来行业的集中度还会继续提高。尤其是土地拍卖所需的资金越来越大，大型开发商的优势也就越来越明显。

广发证券(000776,股吧)分析师乐加栋表示，2017年前5个月，50强房企集中度加速上行至 50.8%，且前10强房企市占率提升更快，呈现“强者恒强”。分城市看，龙头房企在各线城市集中度均有所提升，其中三四线集中度大幅上涨是龙头房企集中度加速提升的主因。

乐加栋还表示，他们分析了1994-2005年期间，美国销售排名前三公司在集中度提升过程中的市值表现，得出如下结论：一，整个集中度提升的过程中，龙头房企市值总体上涨，并且集中度提升越快的区间，龙头房企市值上涨幅度越大；二，业绩增长是市值上涨的核心驱动力；三，行业成熟期后，龙头房企估值波动幅度越来越小。

来源：经济导报