世邦魏理仕纪刚：写字楼仍是较受欢迎的投资标的

全球较大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《迈向2020：后千亿时代投资策略展望》报告称，未来4年是中国国内机构资本进行商业地产投资的建仓时期，“预计将有1万亿元资金排队入市”。

中国房地产投资市场在盘桓千亿水平多年后，终于在2016年实现了里程碑式的飞跃。

世邦魏理仕在报告中称，2016年中国大宗物业投资交易额达到1800亿元人民币，预计到2020年，中国房地产投资交易总额有望达到2600亿元，较2016年增长45%，投资市场潜力巨大。

数据显示，2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。从城市层面分析，北京、上海两地在交易规模和活跃度方面均明显先进于中国国内其他城市，已接近甚至赶超亚太地区主要市场。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚表示，在北京市区内，石景山商圈、丽泽商圈、南四环总部基地商圈是投资人一直比较感兴趣的，尤其是丽泽商圈已经初具规模，商圈内较高的标志性楼宇已经开始招租了，依然已经成为了丽泽商圈的标杆。更关键的是，丽泽商圈的地块近期陆续开始成交，未来供应量也会比较充足。

另外，纪刚表示，定位为北京副中心的通州区域也逐渐形成了北京新的商业投资热点。一方面他的起点比较高，规划也很有先进性和前瞻性，尤其是作为之前的“睡城”，通州有着居住人口的基础，这在现在也成为了它的优势。

2014年以来，以保险机构和房地产基金为代表的中国国内机构资本，在内资投资总额中所占份额已由2008年至2010年间的17%攀升至35%。但截至2016年底，中国国内机构投资者在国内17个主要城市的优质写字楼总存量中所占面积份额仅接近1%。世邦魏理仕认为，保险公司、人民币基金、开发商和境外投资者这四类商业地产的主要投资者呈现出四个特点，分别是保险业未来潜力巨大、房地产私募基金加速发展、开发商增持投资性物业以及境外投资者稳中有进。

“写字楼在目前仍然是商业地产投资中较受欢迎的投资标的。”纪刚表示，目前的变化是，我们已经进入了存量市场，从北京来看，很多商业物业是2000年前后建成的，到现在大概都有15-20年的时间，所以大部分物业都面临改造升级的问题，而这些楼改造的出路还是写字楼。而从用户角度来讲，大家对办公楼的定义也不再是传统的概念，尤其是创业空间等物业形式的出现，更匹配这些老旧办公楼改造升级的需求，这从目前租金的提高上就能看出来。

对于开发商而言，商办物业也是未来发展的方向之一。今年3月，万科公告了传闻已久的商业整合事宜。万科旗下商业将与印力集团进行整合，万科在商业运营上的目标与野心也凸显。

万科在公告中表示，万科新的十年发展战略明确了城市配套服务商的定位，商业地产是重点发展方向之一。值得关注的是，万科表示，公司拟联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金，用以收购公司所拥有的42个商业地产项目，再由投资基金委托印力集团或其下属公司运营管理。

“这两年REITs的 发展跟之前我们想象的不太相同，”纪刚表示，这两年大多都是债权的形式，用资产作为抵押物，租金偿还固定利率的产品，他的优势是他要变现的话可以融资，杠杆率也会相对较低。这种产品是很有市场的，无论写字楼还是商场过去两年都有REITs的尝试。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，中国商业地产存量投资大幕已经开启。在中国国内机构资本建仓、开发商增持投资性物业的大背景下，大宗物业交易将持续活跃，“中国作为目前全球为数不多的保持稳定和增长的市场，仍是全球资本配置的优选之一”。

谢晨指出，展望2020年，基础建设、城镇化、“一带一路”建设、中国制造2025、人口结构改变及跨区域流动、消费升级将成为影响商业地产投资策略的六大基本面驱动力。未来10到15年，中国更多城市的商业地产市场将跨入成熟期，需求提质增量叠加交易活跃度提升，将有效支撑中国优质商业地产的资产价值。

来源：和讯房产