“商改住”市场冻结 二手房源一定会“砸”手里吗

自3月26日晚，北京对“商改住”使出撒手锏。新政一出，“商改住”市场急速降温并面临冻结。二手“商改住”房源一定会“砸”手里吗？开发商又会如何处理在售“商改住”楼盘？

对此，业内人士分析称，“商改住”限购令的出台，打击了一部分投资者，对于刚需自住人群来说影响不大，“商改住”楼盘的价格也未必会大跌。未来，“商改住”交易一旦难以抛售，或许会有金融机构提供服务，解决难题。而开发商也将对“商改住”产品进行修正，或将主要销售对象从个人转移到小微创业型企业。

现状

二手“商改住”房源全部下架

3月26日晚，北京发布重磅消息：“商办类项目未经不得擅自改变为居住等用途；对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住；商业银行暂停对个人购买商办类项目的贷款”。受此影响，北京“商改住”市场急速降温。

在链家网上搜索某商住房小区，显示为0套房源。

近日，中新经纬客户端(微信公众号：jwview)搜索链家、我爱我家等中介网站发现，所有“商改住”房源均已下架。中弘北京像素小区此前曾是二手“商改住”的热门楼盘，如今已查询不到该小区的房源信息。据小区业主郑先生介绍：“以往进出小区，经常可以看到中介带客户看房。最近一段时间，带客户看房的中介少了很多，可能租房的还在看。”

另据媒体报道，“商改住”限购令出台后第二天，北京市住建委执法部门已开始对商办类项目进行检查。卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山万达广场、天通公园里商办项目等所在区域的15家房地产中介门店，涉嫌违规代理商办类房屋销售、虚假宣传商办类房屋居住用途，被责令停业整顿。

在售“商改住”楼盘停止网签

中新经纬客户端(微信公众号：jwview)注意到，原计划近期开盘的北京密码商办类住宅项目，目前已暂停楼盘宣传。网站上的宣传页面点击后也变成了一片少有。3月21日，北京密码项目的微信公众号还以“新政欲来风满楼，认房认贷我不愁”的标题宣传楼盘。新政出台后，该项目的公众号再没有更新过。

新政出台后，不仅北京密码停止销售，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个在售项目，皆因涉嫌“商改住”用途对外宣传并销售被停止网签。

分析

或有灵活政策解决抛售难题

“商改住”限购令的出台，打击了一部分投资人群。但也让已购买“商住房”的刚需家庭感到忧虑。二手“商改住”房源全部下架，这是不是意味着购买“商住房”的家庭，房子全部“砸”手里了呢？

对此，亚豪机构市场研究部总监郭毅对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)分析，该政策对于刚需家庭并没有太大影响，新政出台后，“商改住”房源下架也并不一定导致价格下跌。“新政出台后，大家都处于一个懵懂的状态，无论是开发商还是业主，都没有找到一个合理的资产变现方式。未来，如果商改住交易出现很大的困难，很可能会有金融机构给业主提供各种各样的办法，解决这个难题。”

研究院智库中心研究总监严跃进向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，对于已经认购的“商改住”业主，若是以自住为主，没有太多影响。“已购买的二手商办类住宅后续一旦无法抛售，预计还会有一些相对灵活的政策出现。”严跃进建议，持有“商改住”房子的业主，不要去寻找中介做各类处理。中介本身若继续违规处理此类房源，也是要被相关部门追责的。

开发商将对产品进行修正

目前，多数在售“商改住”楼盘已停止网签，未来开发商将如何处理这些在售项目呢？郭毅向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)介绍，3月30日，北京拍出了三块商业用地，从开发商竞争的激烈程度可以看出，即便政府对商办类项目进行了严格的调控限制，但房企拿地的热情依旧未减。

郭毅说，北京的土地资源依然是极为稀缺的，房企需要在北京有一定的土地储备，无论政策如何调整，房企拿地的态势不会变。因此，如何处理这些在售项目，最终要看企业以怎样的方式回笼资金。“今后，开发商可能会对此类产品的商业模式做出调整，将按照目前政策的要求，对产品做出修正。”

严进跃则称，商办类住宅的修改导向已经很明显，即销售有两个约束：一是不允许和居住属性挂钩，二是不允许销售给个人。“所以，房企后续处理需要遵循此类原则，同时将尽量抓住企业用户，尤其会抓住一些小小微创业型企业进行销售。”