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投资客转战 三四线城市去库存加速

2017/03/13 08:52 来源: 搜狐焦点网 评论
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投资客转战 三四线城市去库存加速

3月来,包括杭州(楼盘)、南昌(楼盘)、崇礼、北京(楼盘)等地都出台了有关房地产调控的内容,其中北京出台了自住房的补充政策,其他城市升级了限购调控。

记者调查发现,投资客在扫荡一二线后,又开始转战三四线城市。即便在去库存任务仍然很重的三四线城市,房价已开始上涨,幅度约10%左右。

“一二线城市楼市火爆,然后诱发三四线城市恐慌性购买,同时一二线限购限贷,也将挤出资金和需求向三四线城市涌入。”某大型房企一位项目经理告诉记者,布局三四线城市的开发商原本在业界看来将滞销,但去库存的政策效果不错,预计今年销售额会大增。

去库存加速

长三角热点城市在调控后,投资客开始转移到周边的三四线城市。

据常州(楼盘)投资者告诉记者,上海(楼盘)南京无锡(楼盘)苏州合肥(楼盘)的有钱人很多,房价几万都敢买,常州5000元/平米左右对他们来说很便宜,都是一人买几套,不去住就等涨价卖。

“这段时间南京(楼盘)周边三线城市常有中介到南京来拉人去看房,到镇江(楼盘),首付5万能拿一套房。”据一位南京投资客告诉记者。

广西(楼盘)柳州(楼盘)的一位购房者告诉记者,当地的首付比例非常低,杠杆很高,比如购买一套100万的房子,首付20万,购房者资金不足的,开发商先垫付16万,年底还清就行,这就相当于首付只要4万,就可以买这100万的房子,杠杆高,投资客买的多。

山东一位投资者也对记者说,他平常生活在临沂(楼盘)市,但准备去蒙阴县投资一套房子,当地前年房价还只有四千多,现在涨到六千多了,股票不赚钱,货币贬值快,房子年年涨,不买房不知道投资什么。

随着投资客的进入,三四线城市去库存的速度,超出预期。记者查询湖南、江西、四川(楼盘)和广东的统计数据,去年除了几个贫困市县,其它去库存的效果都很明显。不过去库存也存在分化,住宅去库存速度,明显高于商业用房。

2016年,广东商品房待售面积总量有所下降,商品住宅和商业地产去库存分化明显,其中住宅待售面积显著减少,商业地产则明显增加。全年全省商品房待售面积比上年减少135万平方米以上,下降2.4个百分点。其中,商品住宅待售面积同比下降近12%,而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则同比分别增长19.6%、10.9%和12.8%。

如三线城市粤西湛江(楼盘),在政策宽松下,湛江新盘持续热销。截至2月底,湛江楼市总库存量为28887套,其中住宅存量为16397套,而去年全年,湛江新建商品房网签23259套,今年1月湛江商品房网签2669套,其中住宅2447套,按此速度,去化周期不到1年。

除此之外,以湖南为例,有数据显示,截止到2016年末,湖南商品房待售面积2901.46万平米,同比下降12.3%,比2015年末减少408.08万平方米。

因为每个城市的经济发展水平、消费能力不同,湖南各市州房地产去化周期差异巨大。其中,去化周期最长的地区为湘西自治州,长达63个月,主要是商业用房销售缓慢,住宅去化周期是23.9个月。湖南省各市大部分都是十多个月的库存周期,超过20个月的只有张家界(楼盘)和湘西,但永州(楼盘)市只有2.4个月。

四川省住建厅厅长何健在两会上表示,四川经过去年一年的“去库存”,全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月,下降到2016年末的8.7个月。

据何健介绍,主要通过鼓励农民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。2016年成都以外地区的新增购房者,50%为农民,少数县市的比例超过80%。

棚改已成为三四线城市去库存的一条路径。

以湘潭(楼盘)为例,2016年湘潭市城区征收国有土地上房屋签约112万平米,是上年的5倍;征收集体土地上房屋签约111万平米,是上年的3倍;2016年湘潭棚户区改造所带来的购房者比例超过了60%。今年仍有大量的棚改,带来新的需求。

2016年湘潭新建商品房住宅累计销售17450套,月均成交量达到近1500套,刷新了2010年湘潭楼市创下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套,同比上涨超八成;2月份成交1500套,同比上涨超过110%,传统销售淡季意外丰收。

房价已先行上涨

一个奇怪的现象是,有的四线城市库存周期仍然较长,价格却已先行。

例如广东省最落后、去库存任务较慢的东翼、西翼和山区商品房均价分别增长8.3%、9.0%和4.3%,粤东西北地区中均价前三位分别是汕头(楼盘)市(7904元/平方米)、湛江市(6056元/平方米)和潮州市(5479元/平方米)。

比如湖南的张家界,商品房去库存周期32.8个月,住宅也还有29.1个月,但新房价格已从去年8月的3500元/平米,12末就已涨到4200元/平米,上涨20%。据当地购房者称,库存还有24个月的湘潭房价,2016年房价涨幅也在12%-15%左右。

安徽蚌埠的一位投资客告诉记者,去年9月开始涨,到目前上涨10%左右。等着房价上涨30%就卖掉。

湖北襄阳(楼盘)的一个地产商告诉记者,当地房价去年就开始涨了,最好的位置涨幅大概在2000元/平米,新楼盘从8000多涨到一万多,6000多的涨到8000多。

“这一波拆迁太厉害了,老城区几乎要分批拆完,而且都是现金补偿,这就给市场带来一大批需求。”该地产商说,他去年也因为拆迁还租房住了一段时间,另外有些乡镇的人,在市内工作,会买在差一点的位置。

但实际上,很多城市房价去年国庆就在回升。在湘潭上班的彭小姐告诉记者,去年购房后,现在升值十多万,这比他们两人一年工资加起来还多。

据记者了解,原材料的涨价也是推手之一,水泥、钢筋、砖头的价格自去年第四季度到现在这段时间,都有不小幅度上涨。比如在广东湛江,沙子去年11月2000元一车,现在2900元一车。上半年开发商还可以分摊上涨的建筑材料成本,但下半年就不愿再分摊,建材全是涨价之后进货,所以房价也会相应涨几百块一平米。

不过,政策宽松,一二线楼市火爆带来的上涨预期,以及需求外溢,是三四线房价上涨的主要因素。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,最近开始逐渐出现调控政策,整体看,房地产市场在2016年9·30以来,一线和部分二线城市被基本抑制价格过快上涨,很多后起之秀开始面临政策加码风险。目前看,这些政策对市场会有一定影响,预计环北京及部分热点城市的调控政策可能继续全面升级,这有助于三四线城市加速去库存。

(新闻来源:华夏时报)

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