大同
大同搜狐焦点网 > 大同新房 > 新闻中心 > 访谈 > 正文

楼市分类调控渐行渐近

2017/03/07 09:06 来源: 搜狐焦点网 评论
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

楼市分类调控渐行渐近

两会上,房地产仍是热点议题。从近期管理层部署和热点楼市调控动向看,特别是从政府工作报告中,李克强总理提出“分类调控、发展公租、提高货币化安置”来看,楼市政策“两分法”越来越清晰:热点城市“挤泡沫”、三四线城市“去库存”,发挥稳增长、防风险的重大作用,助推今年GDP6.5%左右的目标顺利实现。当前,热点城市房价开始回落,但就二手房价格看,1月有51个城市上涨,比上月增加5个。一线城市涨幅连续2个月扩大,房价上涨动力犹存。

分类调控,意味着热点楼市继续“挤泡沫”。从近期媒体报道和笔者走访看,尽管热点城市成交量下滑,房价基本稳定并有回落趋势,但持有多套房的投资需求未大面积退场,场外潜在资金也虎视眈眈。目前,很多投资性购房者仍通过宽松的市场融资,“以租养供”来腾挪或加杠杆。毕竟,2017年M2将增长12%左右,货币稳健中性,融资畅通,利率较低,租金近年来明显上涨,降价出售的“接盘需求”很庞大,接受预售管制的新盘(如上海(楼盘)嘉定)均获得较高的开盘去化。甚至,很多机构和个人投资者认为,楼市2-3年的“小周期”特征明显,加上今年6.5%左右的GDP增长目标,下半年“稳增长”压力或增加,高压的调控政策可能在今年10月松动。

因此,对于热点楼市而言,尽管当前成交量跌去了40%左右,但价格依旧在历史最高位僵持。当前热点楼市“价滞量跌”的局面,意味着2015-2016年近一倍的房价大涨后,累积的泡沫风险并未得到有效释放。考虑到多数热点城市近5年(2012-2016年)住宅用地供应下滑30%左右,给市场增加了未来房价继续上涨的预期。同时,尽管热点楼市量价受到抑制,但需求外溢非常明显。去年以来,三四线楼市回升明显,大城市卫星城量价回升幅度超过热点城市。

短期内,人口向大城市迁徙,公共服务集中于热点城市的趋势难改。今年,楼市长效机制建设有两个重点,租售并举和都市圈建设。租售并举“落地”,需公共服务改革(租房可享受公共服务)、消费观念培育,这在中长期内才能见效。两会政府工作报告提出了发展公租。壮大公租是规模化租赁的生力军,符合新市民“以租为主”和“先租后买”的消费现状,助推新市民“扎根”城市,夯实租售并举。

都市圈建设或是分类调控的切入点,既能通过疏导需求抑制热点楼市泡沫,也能通过激活三四线楼市,对冲因热点楼市下滑冲击投资和消费,影响今年增长和就业目标,还能避免过去三四线楼市因刺激而导致供应过剩,徒增“去库存”压力。目前,三大都市圈已规划密集的交通路网,部分轨交线路如上海到昆山(楼盘)、深圳(楼盘)到东莞(楼盘)、北京(楼盘)到燕郊已开工或运营。加上银监会强调房贷支持合理需求,货币化安置再次被强调,都市圈疏导需求的时代来临。

2016年,北上广深及周边形成了我国楼市四大“主力区域”,分别是深莞惠、广佛、环上海、环北京,四大区域年度成交金额均在5000亿元左右,合计占全国20%的份额。2015-2016年,热点城市房价暴涨,一线与三四线城市房价比从2012年初的3.5倍上升到5.5倍,大城市需求被迫溢出。轨道交通延伸,形成以大城市为核心的“1小时生活圈”,大城市购房需求实现的半径向外延伸。同时,高成本倒逼产业转移,比如在深圳,华为、中兴、比亚迪(002594,股吧)和等纷纷将生产环节迁往东莞和惠州(楼盘);2014年上升为国家战略后,京津冀产业转移和重构的速度更加快。

当都市圈内人口和产业重构以后,公共配套也会因需求增长而相继到位。这样,都市圈内三四线城市住房对核心城市住房的替代效应显现,大城市楼市边界大大拓展。一方面,部分购房需求自然跟着产业转移;另一方面,“1小时生活圈”成为现实后,借助于密集的轨道交通,高度集中在大城市的需求会向外疏导,类似于“东京+7个副都心”、“纽约+新泽西”、“首尔+仁川和京畿道”等国际大都市通行的“中心城市+卫星城”模式就建立起来了。2016年底以来,都市圈内三四线城市土地市场繁荣,显示大城市与周边土地市场开始接轨。未来,随着轨道交通和公共服务相继投入,大城市购房需求将向外转移,相比现阶段行政干预,这一过程才能让泡沫风险渐进释放,也有利于楼市中长期稳定。

(新闻来源:上海金融报)

责任编辑:王中远  JN1598

新闻排行

打折楼盘 更多>>

万向城
万向城

优惠 : 搜狐网友享额外优惠!

位置 : 南郊区

最低价格 : 2980元/㎡

最新楼盘

万向城

万向城

最低价格 2980元/㎡

南郊区

查看详情
大同恒大绿洲

大同恒大绿洲

平均价格 6900元/㎡

南郊区

查看详情
大同富力城

大同富力城

平均价格 4900元/㎡

城区

查看详情
房贷计算 楼盘对比