中铁21.5亿竞得北京海淀自住房地块

昨天，北京土地市场迎来新政后第二拍，经过不到10分钟的举牌，中铁集团以21.5亿元摘得该地块，楼面成交价2.9万元/平方米，溢价率8.04%。

本次出让地块为海淀北部地区整体开发永丰产业基地（新）HD00-0401-0146地块R2二类居住用地，资料显示，该宗地块全部为公租房与自住房，并无商品房。地块要求配建36000平方米公共租赁住房，剩余建筑规模（55049平方米）全部建设自住型商品住房（较大套型面积90平方米）。公共租赁住房由海淀区政府指定机构回购，回购价格20000元/平方米，自住型商品住房房屋销售限价35000元/平方米（含全装修成本）。

按照21.5亿元的价格计算，自住房部分楼面价2.92万元/平方米，“按照销售限价3.5万元计算，利润很低。”中原地产首席分析师张大伟说，房企开发的结果只能覆盖成本，房企之所以看中这无风险的30亿销售额（含车位等），还是因为北京多日未出土地，获得土地可以分摊管理成本。

这也是近期几宗宅地集中挂牌之后的首次出让，原本与本宗地块同一批次出让的还有海淀永丰产业基地的三宗地块与一宗大兴黄村地块，由于另外四宗地块将试点“限房价、竞地价”的挂牌出让方式，因此延期入市。

本次竞拍地块挂牌起始价为199000万元，在现场竞拍之前，该地就已经收到8份网上报价，较高报价为20.6亿元。据悉，现场参与竞拍的房企有中铁、首开、石榴集团、旭辉、中铁建、保利、碧桂园、万科。

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地价下调将传导至房价降温

在20多个城市出台调控政策后，各地土地市场出现了不同程度的退烧现象，杭州、合肥等城市都出现了低溢价率地块。中原地产统计数据显示，截至10月24日，全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块15宗、超过5亿的地块37宗。整体看，相比调控前市场最火爆的8-9月，高价地数量开始减少，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。

而北京土地市场政策也全面严格落地，目前挂牌的4宗地块将全部试行“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。这也是首批落实“9·30”新政的试点地块。在2017年下半年这几宗地上市后，海淀、大兴等区域将受到明显影响。

张大伟认为，按照北京土地政策的实施，基本可以杜绝产生地王的可能性。此外，2016年供应的住宅土地中，自住房比例为17.9%，这一比例相比2015年有所提高，而后续仍有望继续增加。大量自住房的集中供应将对市场价格带来一定的影响。从自住房对北京房价的影响看，过去三年，北京房价分别降低了7.7%、10.3%、5.95%。未来随着自住房的大量供应，北京新房价格也将出现结构性下调。张大伟预计，从昨天开始的几宗地陆续出让，将影响2017年房价下调5%。

（新闻来源：京华时报）