“限房价竞地价”交易方式落地 利好中低端购房者

“控地价、限房价”的土地交易方式今天下午正式出台了。

　　此次出台的土地交易方式到底是怎样的呢？“每个地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。”

　　这么备受全国关注的土地交易方式，我相信会对北京（楼盘）的土地市场和新房市场、二手房市场产生深远的影响。

　　我觉得呢，此次出台的土地交易方式不仅能够防止地王的产生，还能平抑目前新房和二手房的价格。“土地达到上限即不再接受更高报价”的原则，尽管对土地财政收入有很大的影响，但是对于缓解北京楼市供需矛盾有很大的作用。

　　先限定商品房的销售价格,然后开发商竞地的交易方式，同时90平以下房源占比不低于70%的政策，一定程度上支撑了中端购房者的需求。

　　所以，在我看来，此次新的土地交易方式出台，对购房者来说是件大好事。一方面平稳北京楼市发展，另一方面也预示着北京楼市将进入“低端有保障、中端有支撑、高端有调控”的局面。

　　1.我为什么说“中端有支撑”？

　　就在10月13日的时候，北京市规划国土委发布公告，称有4宗地块将试点“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。

　　而就在第二天，也就是10月14日，我和同事去了一趟海淀西北旺镇的3地块踩盘。这4地块可以说是，北京首批落实“930”新政的试点地块。这4个地块中，3地块位于海淀西北旺镇，1地块位于大兴区黄村镇。

　　今天下午，市规划国土委发布第二次补充公告，海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、较高单价不超过5.61万元/平方米，大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、较高单价不超过5.85万元/平方米。

　　据我了解，目前海淀3个地块附近的二手房价在6.7万左右，比如冠城大通(600067,股吧)百旺府9月份签约的70平房源成交价格已经到6.5万左右；出房量比较多的百旺茉莉园，户型面积都在100平以上，9月份签约房源的价格已经到7万左右了；周边在售的新房仅有五矿万科如园，目前房价已经在9万-9.5万左右了。

　　该大兴黄村地块位于地铁4号线清源路地铁站西侧200米。黄村板块一直是大兴老牌的居住区，区域内各项配套都很齐全。该地块附近新房绿地海珀云翡预计售价在8万左右；比该地块位置差一些的新房，比如中国铁建(601186,股吧)华语金郡，9月份125平房源的成交价在5.5万/平左右，华润公园九里99平房源成交价已经达到了6.2万/平。该黄村地块附近的二手房，比如北京红木林9月成交80平左右房源单价已经在60000元/平米左右了。

为什么说，新的土地交易方式利好中端购房者呢？

　　据了解，此次土地交易后商品房的售价是根据周边同品质、同类户型、针对同一类购房人群的房价来设定。

　　目前，西北旺镇永丰基地附近的新房售价已经在10万/平左右了，属于豪宅，比如五矿万科如园总价在2000万左右。但是这类房源对于中端购房人群来说，并没有太大的关系。因为他们一般会选择周边价格低些的二手房房源。

　　话说回来，如果此次商品房依据新房的售价来定价格，我感觉没有什么意义。也可见，此次政策主要是为了保障中端购房人群的需求，政府对于市场的把握和针对的人群是非常准确的。

　　什么样的属于中端购房者呢？我认为，除了价格以外，在户型面积上这类购房人群主要选择80-90平两居或三居中小面积的房源。

　　据我了解，目前北京楼市中最紧俏的就是这种90平左右户型的房源。

　　比如，上周刚刚开盘的门头沟楼盘-西山燕庐，当天开盘的时候，84平两居就是卖的较快的也是卖的较好的，尽管售价在5万5左右。

　　还有就是，6月份左右开盘的昌平回龙观区域楼盘-首开国风美唐，卖的较快的同样是这种90平左右户型房源，尽管售价在5万左右了，但是要比120平房源卖得快。

　　如果您还不信的话，我再举个例子，房山区良乡大学城附近的某个楼盘，现在77平两居，92平三居，均价在46000元/平左右，卖的挺好，然而，前几年的时候这个楼盘的报价才2万多。

　　那现在80-90平房源为什么卖的这么快？就是因为之前中端市场供应量偏小。或者准确的说，开发商为了谋取更大的利润，把产品更多地做成了120平米以上的中高端产品。

　　可见，购房者对于这种90平左右房源的需求量还是很大的。

　　所以，此次新的土地交易方式出台后，90平以下房源占比不低于70%，而且价格适中，目的很明显，保证了中端购房者的购房需求，对这类朋友找房来说，特别是件好事。

　　2.除了新政外，还有几个消息您需要特别关注！

　　在“930”新政中，自住房土地供应再次被提及，“各区要进一步加大自住型商品房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。”

　　事实上，自从2013年10月，北京推出自住型商品房政策以来，截至目前，已网申的项目共计61个，共计产出约57739套房源；还未开始网申的项目，大约有10个左右。

（新闻来源：焦点房地产网）