自住房受捧 土地市场热度不减

4个多月住宅土地零成交的北京土地市场终于迎来了开闸之日。昨日，北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地（自住型商品住房）国有建设用地被北京博大新元房地产开发有限公司以21.1亿元的价格摘得。这宗全部居住用途都将建设销售限价2.3万元/平方米自住型商品房的地块挂出时，业界对它的成交热度、价格预期并不算高，如今却受到多家房企激烈争夺。业内表示，这种表现不仅可以看出北京宅地资源已处非常稀缺状态，同时也意味着房企为求稳妥已经开始将更多目光向自住房地块转移了。

新政后首宗地块低调成交

“十一”长假前最后一天，北京公布楼市调控新政，明确除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。就在昨日，已有4个多月没有住宅用地成交的北京土地市场，迎来新政后的首宗宅地现场竞拍，而且就是新政中反复明确要加大供应的自住房用地。北京商报记者在竞拍现场注意到，断供后的“排名前列餐”吸引了多家媒体、房企聚集，交易大厅人声鼎沸。

在未开拍前，该地块就吸引了博大新元（一级开发）、K2、碧桂园、天恒等11家企业参与争夺。最终，经过47轮激战，博大新元以21.1亿元成功竞得，计算楼面价为2.08万元/平方米，溢价率达39.74%。而根据统计，该地块周边区域内商品房住宅均价已经达到了4.2万元/平方米。

虽然自住房地块一向都是北京宅地市场上的“非主流”项目，业界关注热度相比普通商品房普遍较低，但昨日这宗地块却“意外”地受到热捧。具体来说，中原地产首席分析师张大伟分析认为，该地块若是商品房用地，成交总价可能超过40亿元。而将这一地块用于自住房建设，由于成交楼面价高达2.08万元/平方米，按照地块计算，拿地房企基本无利润可言。

数据显示，北京市住宅用地供应量正处于历史低谷。今年前7个月，北京仅出让商业性住宅用地数量7宗，其中1宗位于朝阳区，其余6块均位于昌平、延庆、大兴、门头沟、顺义等远郊区，而土地供应面积亦创下历史新低。

低利润地块被追捧

受制于户型、销售价格等方面的严格限制，自北京诞生自住型商品房地块开始，人们就很少将这类土地与房企投资热点联系在一起。而本次，即便是一宗被张大伟等专家称为利润极为低薄的自住房用地，仍然引发房企热捧。究其原因，除了北京市场长期存在的商品住宅土地资源过于稀缺外，自住房相对较高的销售保障等因素也向开发商们散发着不小的吸引力。

“昨日成交的北京经济技术开发区地块按照2.3万元/平方米的销售均价计算，居住部分整体售价约为23亿元，加上车位等必要配套设施等，地块合计最终可以为房企带来30亿元左右的收入，而且按照销售节奏，这宗地块明年6月左右就可以回收大部分款项。”张大伟直言，这笔收入即使对于万科或恒大这样年销售额3000亿元级别的企业来说，也占到了其中的1%，而对于昨日参与竞价的多家中型房企来说，该项目完成后企业就能实现10%的年度销售目标，而且风险较低，所以房企拼抢积极也情有可原。

亚豪机构相关负责人也分析称，在北京再次收紧楼市调控政策的背景下，需求将被明显抑制，开发商面临回款速度减慢，以及销售业绩下滑等窘境，相比高价成交的“豪宅化”普通商品房地块，自住房土地偏低的总价以及由此带来的快速去化，可以令房企快速收回成本，盘活现金流。

值得注意的是，土地竞拍现场有多位“围观”房企负责人也表示，虽然经济技术开发区地块成交楼面价与最终限制售价已经相差无几，看似基本无利润可言，但由于最终拿下该地块的北京博大新元房地产开发有限公司本来就是这宗土地的一级开发商，如果将一级开发利润与后续的收入整体计算的话，企业抢到该地块仍然是“划算”的。

楼市再现调整期

节前，北京市住建委等部门于9月30日发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，要求强化“控地价、限房价”的交易方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。

调控思路已经明确，效果如何还有待市场检验。分析认为，囿于自住房性质，本次成交的地块并不具有太大代表性，而未来普通商品住宅土地成交走势则更能说明市场受调控新政影响程度。

“‘9·30’新政的出台，也标志着北京土地市场游戏规则的变化”，伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹向北京商报记者分析，未来的土地竞拍，不仅将设封顶总价，可能还会竞拍销售价格，即由规划房屋售价较低的房企获得地块，此外，参与竞拍企业的限制审核也将更加严格，较大程度抑制商品房的过度高端化倾向。

孔丹坦言，在种种政策施压下，即将成交的四块经营用地成交结果不出意外将更加“理性”和“冷静”。

实际上，新版调控政策出台之后，全市住宅成交数量应声下跌。据不完全统计，国庆长假前六天，北京新建商品住宅（不含保障房）网签量仅为204套，与9月1日-6日相比大跌73.7%；二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。

张大伟直言，北京率先启动的调控新举措最为严厉，涉及到供地、自住房、信贷等多个领域，预计全市房价将快速降温，四季度涨幅会明显放缓，而在自住型商品房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。

不过在孔丹看来，虽然四季度新房二手房网签量将持续低迷，但短期内房价并不会出现明显下跌，“如果成交量萎靡情况持续至明年一季度，远郊区楼盘及部分户型价格才可能出现一定程度下降”。