济南城基铺套内面积不足3平 业主维权6年未果

（新闻来源：央广网）

北京9月27日消息 据经济之声《天天315》报道，现在房屋买卖中出现的纠纷还是比较多。如果不幸买到一间“问题房子”，可能会和源源不断的糟心事纠缠不清。山东的《齐鲁周刊》曾经做过一个“坏房子”排行榜。高居榜首的，被称为“坏得登峰造极”的项目就是济南城基·泉城新时代。而《天天315》栏目组就接到了购买这个项目的商铺的消费者，来自济南的刘女士的爆料。

刘女士早在2011年购买的济南城基·泉城新时代项目，原本定好的两间建筑面积共17平米的商铺，每间套内面积却不到3平米。刘女士说，放一张桌子之后，就站不开人了，更谈不上开店做生意了。更夸张的是，开发商交房时，不许业主看房，在黑衣保安的胁迫下，先签合同，后收房。

刘女士：我是在2011年元月份买的，买了两个小商铺，一个商铺是8点多平，两个商铺一共大概是17点多平，花了53万左右。他当时承诺的是，房高五米六，买一送二，作为两层来用。这种模式和他们的图纸设计还有他们打的横幅画，满街到处都是。让我们看着还可以，面积小一点也不愁租，那个地带确实是市中心非常好的一个地段，大概到2013年交房，2013年交房已经延迟是了8个月了。业主们也没有特别记着，只要把房子交给我们就行。但是交房的时候，不让我们进去看，很多保安，就是那种穿黑制服的人，业主到那儿就有不能说话的感觉，说签了收房合同才能去看房子，好像还有一个文件，是说逾期不收房，责任自负，我们就去把房子收了。收了后就带我们去看，进去之后一单间，放个小方桌，不知道有没有五米六高，反正挺高的，再中间一隔，根本楼梯都打不上去。买了两间建筑面积为8点多平的房子，实际面积每一间是不到三平。

不仅如此，整栋楼没有一间卫生间，过道矮得吓人。电梯也小得离谱，只能乘坐两个人。密密麻麻的小隔间，就像鸽子笼，进去根本分不清方向。

刘女士：一整层楼没有卫生间。我是1米6，手稍微伸长一点就到了顶了；走廊没有两个手打开的宽度。这个房子的门不是一间一间的门，就是密密麻麻的全是门，我们把它叫鸽子楼。如果一个商铺真要用，外人进来在哪儿走呢，进去一看全是那种小门，黑黑的，有的有灯，是昏昏暗暗的几个小灯。

记者在网上找到了济南城基·泉城新时代项目的广告语：“济南城基·泉城新时代项目位于泉城核心商圈，南起和平路，东至历山东路，是天然流金旺铺之地。总面积约11万平方米，是集休闲、娱乐、餐饮、购物、社交于一体的一站式体验型国际大型商业步行街。是时尚一族、工薪白领阶层及品位人士热衷光顾的地方。”这样的宣传与现实中的济南城基·泉城新时代项目可谓天壤之别。

今天，在网上搜索济南城基中心，看到的则是“门口乱糟糟”、“满街臭气熏死人”、“业主期盼恢复供电”这样的新闻。刘女士说，直到现在，她进入这栋楼之后，都找不到自己花了50万购买的那两间商铺。这栋曾经号称将成为济南最繁华较时尚的地方，至今都没有真正投入使用。现在被济南市民称为“鬼楼”。济南城基·泉城新时代四期的3000多名业主有的起诉了，有的不知该怎么办。

刘女士：我们这个四期的，还有3000多名业主遇到类似那种状况，就是房子很离谱，一个屋本来两三平、一两平的小屋，还用一个大柱子卡在人家门那里，你从大门进来，小屋里去侧着身进去的这情况有好多，电梯非常窄，进去两个人都得侧着，现在都坏掉了，也没有物业管。

记者：这个楼从2013年交付到现在一直没有投入使用是吧？

刘女士：没有，从交了我们就开始维权，一直维到现在。不是有好几千户嘛，起诉的没有那么多，还有一些没起诉的，到后来法院那边就是免费起诉，东西交给了他，反正起诉的、没起诉的都没给处理。

据刘女士介绍，这个项目涉及近3000名业主。大家组成了维权群，也找了代理律师希望通过司法途径维权。山东鹊华律师事务所的胡春雨律师正是这部分业主的代理律师，胡春雨向记者介绍，作为一名律师，济南城基·泉城新时代项目业主反映的公摊面积等问题，让他触目惊心。

胡春雨：因为它起的名字叫商铺，实际上根本就不具备商铺的功能。如果群众将钱动辄几十万、上百万的投资买了这样的“商铺”，等于这笔钱彻底烂了一半。为什么不是商铺？一间商铺只能放下一个桌子，甚至一推门，门就能顶到墙上，比如身材比较胖的人，两个人站到里边就将商铺塞非常满了，它的公摊率达到65%以上。商铺体现了“铺”，但它的灵活是商，如果没有商业用途也招不来商，那么这个铺将一钱不值。他一层可能有上千个“商铺”。当时群众最初到我这儿委托案件的时候，有的反映说，“我们这个商铺能干什么用，像你们办公室桌子这么大的地方就能卖十几万块钱，律师事务所卫生间这么大的位置就能卖五十万块钱。”甚至有的还说，“除放个骨灰盒能干有什么用。”一开始我们也不太相信，觉得可能就是为了引起重视，夸大其词。但是看了现场以后还是感觉触目惊心，不寒而栗，这个商铺密密麻麻，零零碎碎的堆积在楼宇之间，中间是一个非常悠长的通道，而且有的地方是只有两米高的通道。在这种情况下，商铺怎么用？再好的地段，商铺建成这个样子，一两米宽的过道，有几个消费者愿意上这里来消费？

胡春雨律师说，更加让他感到震惊的是，开发商与业主签订的合同。开发商通过自己的方式将国家有关部门提供的格式文本这一保障“架空”。合同条款中的一些关键内容，要么空着，要么写着“详见补充协议”，开发商根本就是无视法律法规的存在，可以说是把消费者的合法权益全都剥夺了。

胡春雨：这个合同方方面面、从头到尾把所有消费者维权的法律制度，对消费者有利的法律制度、合作条款全部“架空”。法律为了保护群众利益，维护交易公平性，比如合同法有很多规范，有很多国际通行的制度，但在他这个合同里，他能把所有这些制度，所有的可能性都能够准确预见，然后将消费者的权利剥夺，将其强化到无以复加。

举例来说，如果开发商违约，只需要赔付给业主30元，而业主如果违约，就需要向开发商支付接近总房款三分之一的违约金。另外，开发商可以任意修改户型、面积等等房屋的重要因素，消费者都必须无条件接受。而这些居然都离奇地规定在合同里了。

胡春雨：这个合同的违约条款，比如说开发商违约，如果它办不了房产证或者交付不了房子，那么开发商承担违约责任了可能只有几块钱、几十块钱。有一个业主的这种“商铺”好像是50万，如果要永远办不下房产证或者永远交不了房，可能开发商承担的违约责任只是50块钱，但如果消费者违约了，比如想贷款，因为不符合信贷条件，不符合贷款政策，办不了贷款，这种情况下本来消费者是无辜的，开发商规定，必须七天之内将剩余的全款交上，否则要扣20%的房款和违约金，在不同的地方，违约金也是重叠计算的。我们算了一下，有的地方，几种违约行为加起来之后，消费者承担的违约责任可能高达首付房款的65%，比如50万的房子，如果是65%，那么消费者承担的责任可能有30万，而开发商的违约责任就50块钱。再比如这个合同约定，无论开发商交房的时候这个房间的户型、朝向或者面积等一些重要的因素发生了变化，任何一种情况下，消费者不得提出异议，必须无条件售房。这是写在合同里的，而且双方写的，双方一致确认，双方特别确认。

这些居然都非常离奇的规定在合同里面了，为什么消费者会签署这样的购房合同呢？据胡春雨了解，这个项目当时在济南刷新了销售记录，被市民抢购一空。原因是，当时宣传买一送二。起初不少业主来诚基买房，是冲着诚基中心五米多层高、复式结构来的。开发商加个隔层，相当于两层，算下来价格也就每平七八千元，这比周围的楼盘都要便宜。开发商还在售楼现场制造了很多假象，用来迷惑消费者。

胡春雨：消费者是怎么签的这个合同呢？首先，他们在售楼现场制造很多假象，上边的商铺明明没有卖，他贴满小红旗，“这个已经卖了”，这样就造成了抢楼的形式。然后隔上三两分钟，他们就开始通过喇叭公布，恭祝谁谁业主已经成功购房，实际上房子根本没卖。消费者一看大家都抢，他就愿意买。其次，他当时做广告做得很悬乎，买一层用两层，花十万块钱买了二十万块钱的东西，消费者一看，又是个黄金地段，天底下还有这么便宜的事情，白白拣了一个聚宝盆，老百姓就要买，而且据我了解，他的城基也就是济南市和平路，那个时候一开盘造成了济南市民抢购的现象。

最近最近几年，越来越多的投资者将目光转向了商业地产，其中，商铺投资凭借其高收益、低门槛的特点越来越受到人们的关注。一种传统的说法是“一铺养三代”，其实并不是所有的商铺投资都是稳赚的买卖，在投资商铺前还需要“做好功课”，看看你想投资的商铺是否具备了必要的条件：排名前列是商铺的保值、升值能力及回报率。二、地段。三、道路是否交通方便。第四、市政配套是否完善。第五、建筑质量是否过关。第六商铺所在区域的规划是否合理。还有最重要的一条那就是楼盘的档次到底怎么样了。

中国消费者协会律师团胡钢律师以及北京潮阳律师事务所裘叶律师共同就今天的话题做出了点评。

经济之声：今天案例当中刘女士投诉的最为突出的问题，就是开发商承诺的8平米的商铺交房了之后只有4平米，这中间有一个细节，就是开发商在售楼的时候，承诺是买一送二，商铺的层高达到5米，这样业主就可以在中间打一个隔断，把一层变成两层，这样就凑够了八个平米，这种做法听起来好像非常离谱，单这一点是否触犯了消费者的合法权益？

裘叶：首先，我们还需要了解当时开发商是如何承诺的，或者所说的8平米这个房子怎么办成买一送二，这种销售宣传语是以什么方式出现在大家眼前的。房地产市场前几年的时候，开发商的销售宣传用语就是买一送二或者买一增一，其实这个做法还得看是否落到了纸面上，即合同当中是如何约定的。如果它有纸质的印发材料、宣传单，或者是合同当中有这么样的约定，那么这种情况肯定触犯了消费者的知情权。

胡钢：因为本案中涉及到商铺，商铺一般被理解为经营型的商品房，它本身可能可能是为了投资生产经营所需要，而消费者权益保护法强调的是，消费者是以生活需要而购买商品或者接受服务，所以像购买商铺这样的买房人是否能够适用消费者权益保护法中的消费者相关权益，我觉得值得商榷。但随着全球消费者权益保护运动的发展，消费者的概念越来越广，而且联合国等国际机构也在草拟相关的国际性文件乃至准备出台相关的国际公约。所以如果对于普通的个人来说，这种重大投资，我个人倾向于未来应当适用于消费者权益保护以及保障消费安全。另外，涉及到开发商或者所谓的出卖人，其在生产经营、销售过程中的一些宣传，13年前，较高人民法院有一个关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，这里面对于一般的商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，需要注意的是，要约邀请一般并不直接构成合同的条款，但较高法院的司法解释里特别提到，如果这些宣传或者说明或者允诺的内容非常明确具体，而且对于购房人签订合同或者对房屋价格有重大影响的应当视为要约。所以在这个背景下，如果购房人能够充分举证，这些相关的宣传确实存在，而且这些宣传的存在对消费者订立这个购房合同，对于买房人订立购房合同产生了重大的影响，那么相关开发商的宣传或者是承诺，无论销售人员的承诺，还是在公共媒体以及在相关的公共渠道发布的广告宣传推广，无论是口头的还是书面的，都有可能成为合同的重要组成部分，也会对后续的合同纠纷的解决产生重大的影响。

经济之声：在这个案例当中，代理律师胡春雨说，开发商简直就是把法律倒过来用，因为购房合同的许多附加条款将正规合同对消费者保护的条款全部都架空了。从法律上来讲，这样的一些附加条件是不是具有法律效力呢？

裘叶：首先，合同是双方对于内容协商一致的和议，但是合同可以根据双方的意愿做相应的约定，但有一个前提是，双方约定的内容不能违反国家的强制性规定，如果约定违反了国家强制性的规定，那么这个条款是无效的。另外，如果消费者能够证明在当时签订合同的时候很多条款是被胁迫的或者能证明它是在明显显失公平的情况下，这种合同条款也可被撤销，但如果可撤消的条款有一个时间限制。我们现在没有看到合同的内容。首先，合同内容不能违反国家强制性的规定，如果违反合同条款是无效。第二，如果有些合同是明显显示公平的情况下，或者消费者能举证是可撤消的情况下，这种条款也是不具有法律效力的，但可以通过司法机关和仲裁机构来确认这个合同条款的可撤销性。

经济之声：胡春雨律师说，开发商在售房的过程当中涉嫌虚假宣传，这样的手段触犯了哪些法律法规，消费者在购房的时候应该怎么样来辨别这样的假象才能尽量减少受骗上当的可能性呢？

胡钢：虚假宣传，一般这个词汇我们更多的是用在反不正当竞争法，反不正当竞争法规制的是经营者之间竞争的行为。同时在消费者权益保护法中，经营者的虚假宣传会对消费者的相关消费行为产生影响，因为虚假宣传显然侵害了消费者的知情权，而知情权是消费者权益保护法所明定的八大权利当中的非常重要一项。所以消费者在进行购买商品或者接受服务的时候要有一个清醒的认识，避免受到经营者宣传甚至过滥宣传的误导，提倡理性消费。

经济之声：城基·泉城新时代的三千名业主，目前都在维权，有一部分已经开了始法律上的诉讼征途，但好几年过去还没有一个结果。在购买商铺的过程当中，如果消费者碰到的这种售房面积与实际面积不符，或者其他要素发生变化的时候，消费者维权的途径都有哪些呢？

裘叶：维权的途径除了协商之外，通过法律途径就可能是法院的诉讼或者仲裁机构的仲裁，但如果仲裁，前提是双方要对仲裁有一个约定，如果没有约定，基本上建议采取法律诉讼的途径来解决问题。排名前列，要注意时效问题，如果双方协商没有达成一致，可以直接采用法院合同约定的争议解决条款。第二，可以采用合同约定的诉讼或者是仲裁的方式。第三，尽管可能目前合同当中约定的内容都是对于开发区有利的，但这些合同的内容不一定都有效，所以在诉讼过程当中或者仲裁过程当中，要着重去找到开发商违约的条款，或者能够支持消费者把合同解除的一些证据去掌握，这样可能对消费者比较有利。