专家详解不动产登记相关问题

    不动产统一登记制度实施后，现有权属证书是否有效？对所有不动产统一登记，对老百姓来说有啥好处？实行不动产登记后，信息会有统一的平台，是否会泄露个人信息……针对百姓关心的不动产登记相关问题，本报记者邀请省国土资源厅不动产登记局专家进行了回答。

   问题1：什么是不动产登记？

答：不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

   问题2：不动产登记都登记啥？

答：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

   问题3：不动产登记簿记载什么事项？

答：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。

   问题4：在办理不动产统一登记时，哪些权利应一并申请办理？

答：建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记；申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

   问题5：哪些登记类型需要实地查看？

答：一是在建建筑物抵押权登记；二是因不动产灭失导致的注销登记；三是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

   问题6：不动产登记的申请原则是什么？

答：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：
　　    排名前列，登记机构依据人民法院、人民检察院、人民政府相关部门等依法作出的嘱托文件直接办理登记的；
　　    第二，登记机构依据法律行政法规或者《不动产登记暂行条例实施细则》的规定依职权直接登记的；
　　    第三，法律、行政法规规定的其他情形。

   问题7：不动产登记的一般程序有哪些？

答：●依申请登记程序。申请—受理—审核—登簿。
　　    登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者登记证明。
　　    ●依嘱托登记程序。依据人民法院、人民检察院生效法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件办理：嘱托—接受嘱托—审核—登簿。
　　    ●依职权登记程序。登记机构因不动产灭失等原因办理依职权注销或其他登记事项的：启动—审核—登簿。
　　    登记机构完成登记后，依据法律、行政法规或者《实施细则》需通知权利人等当事人的，登记机构应当将登记结果通知当事人。无法直接通知到当事人的，应当在登记机构门户网站公告通知。依据法律、行政法规或者《实施细则》需要公告的，还应当进行公告。登记完成后，不动产登记机构应实时更新不动产权籍调查成果。

   问题8：以前发的土地证、房产证要作废了吗？

答：统一的不动产登记开始实施后，将启用统一的不动产登记簿证，需要进行登记的不动产包括土地、房屋、森林等十大类。新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的各类不动产权证书、证明继续有效。国土资源部也强调，各地不得强制要求当事人更换“不动产权证”和“不动产登记证明”，不得增加企业和群众负担。

   问题9：不动产权证和房产证有啥区别？

答：除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证的内容外，新的《不动产权证书》增加了镭射区、不动产单元号、使用期限、取得价格和分摊建筑面积等内容。在权利类型中，明确写着“国有建设用地使用权以及房屋（构筑物）所有权”这两项，也就是说，土地证和房屋产权证从此两证合一。《不动产权证书》还增加了具有查询和防伪功能的二维码防伪标识，产权人可通过二维码获取相关信息。

   问题10：实行不动产登记后，是不是必须要把原有的房产证换成不动产登记证？

答：不动产登记遵循“自愿登记”的原则，不会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，并且要做到“权利不变动，簿证不更换”，即等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

   问题11：对普通百姓而言，换证有啥好处？

答：不动产统一登记实施后，不换新证对于百姓并没有实质性的影响。但是，若房产将进行交易，登记过户时，旧的土地证、房产证将被不动产权证书所替代。简单来说，现有土地证、房产证依旧有效，但若房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。

   问题12：之前的小产权房可能在实行不动产登记后取得合法的 “身份”吗？

答：不动产登记是依法保护不动产所有人合法权利的行为，是对依法取得的不动产权利进行依法登记，“小产权房”实际上是没有产权的房屋，不可能予以登记。

   问题13：如果有多套房屋，是将所有的房屋登记在一个证上，还是分别获得不动产登记证？

答：不动产登记是以不动产单元为基本单位来进行的登记，就是说，如果你有10套房屋，登记后就会获得10个不动产登记证。

   问题14：之前我们购买房屋需要分别到房管局和国土资源局办理房产证和土地证，实行不动产登记之后还是要去两个职能部门办证吗？

答：不动产登记全面实施后，将会是一个窗口对外，就是说，群众在一个办公场所就能完成登记。此前，我国的不动产登记分散在多个部门，如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记；房屋所有权等由住建部门登记；林木（森林）所有权和林地使用权由林业部门登记。在这样的分散登记状态下，权利人要分别去多个部门办理相关登记手续。由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象；由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清、权利归属不明确，引发诸多矛盾和纠纷。
　　    实施统一登记后，可以减少甚至杜绝类似的问题发生，更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。同时，统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。统一登记之后，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

   问题15：实行不动产登记后，信息会有统一的平台，是否会泄露个人信息？

答：所登记信息不是谁想查就能查。不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益。不动产登记后，也不是随便就可以查询别人的不动产信息。根据《条例》规定，“只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料”“相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询其不动产登记资料的，但必须提供查询目的和查询证件”。所以老百姓大可放心自己的个人财产信息安全。

　○链接

 　我省不动产登记大事记

 　2014年6月18日

省机构编制委员会办公室正式发文《关于整合不动产登记职责的通知》，将不动产登记的职责整合到省国土资源厅，山西省不动产统一登记工作全面启动。

2014年8月12日

省政府正式批复同意建立山西省不动产登记工作厅际联席会议制度。

　　2014年11月27日
　　    山西省排名前列次不动产登记工作厅际联席会议召开。

　　2015年2月10日

省政府办公厅印发《山西省不动产统一登记工作实施方案》，对山西省不动产统一登记工作的任务内容与时间进行了安排，督促建立和实施省、市、县不动产统一登记制度，尽快实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

　　2015年7月29日

山西省编制委员会下发《关于调整省国土资源厅有关机构编制事项的通知》，正式批准了山西省不动产登记局机构、职能及编制。

　　2015年8月5日

省委组织部、省国土资源厅在省委党校联合举办不动产统一登记培训班，对各市分管市长及扩权强县分管县长进行培训。

　　2015年9月10日

省国土厅、省编办联合印发了《关于整合市县不动产登记职责的实施意见》，着力推进不动产登记职责整合和机构建设。

　　2015年9月18日

省政府召开全省不动产统一登记工作电视电话会议，部署我省不动产统一登记职责机构整合工作。

　　2015年12月14日

省国土资源厅、省编办联合召开新闻发布会，宣布我省所有市县完成不动产统一登记职责机构整合；同日，省国土厅、省住建厅等六厅局联合印发了 《关于进一步推进不动产统一登记工作的通知》，要求各地市统筹做好资料移交、数据整合、系统建设、流程再造、窗口设置。同时，启动不动产登记发证管理系统招标工作。

　　2015年12月18日

省国土资源厅举办全省市县不动产登记业务政策技术培训班，对市县分管局长和相关人员进行业务培训。

　　2016年5月18日

山西省不动产统一登记首证发放。