走近写字楼 看见它的内外兼修

　　写字楼，是专业商业办公用楼的别称，为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。对于写字楼，市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准。 5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。所以5A评定标准无疑是投资和购买写字楼的关键要素。网络上流行着这么一句话，“上班迈入方形的大楼，踏入方形的电梯，走入方形的办公室，坐在方形的格子间里面，面对着一台方形的电脑”。这是对写字楼最形象的描绘。

　　一、写字楼的整体布局

　　（一）所拥有的超大规模

　　一提到写字楼，映入我们脑海的就是它的规模很大，心里总有一种强烈摩天大楼的情结。而我们所理解的超大规模，不仅仅是指建筑体量本身比较大，而是要更强调其规模的伸展力及拓展性。即要有强大的综合配套，宏观上使其经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上5A级别的。另一方面，还要关注它的交通条件，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。

　　（二）硬件设施与软件服务

　　写字楼的硬件设施整体上是大同小异的。区别不同写字楼的硬件设施最重要的是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。写字楼的软件服务，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。

　　二、写字楼销售模式

　　作为收益性物业，对于开发商来讲，写字楼的销售方式显得至关重要。在以收回投资和取得利润的基础上，写字楼的销售一般分为下列几种方式。

　　现场接待(坐盘销售)

　　现场接待是房地产销售最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。

　　直销

　　专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。

　　电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。

　　扫展会

　　根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。

　　三、写字楼发展前景

　　当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，写字楼物业是最主要的一个，其发展前景充满光明。因为市场常态下，写字楼是能产生较高回报的业态，未来出租率也直接影响到写字楼的升值空间。

　　就目前市场来看，“商务公寓”等小型写字楼抢占中小型企业的市场份额，产品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。而具有独特、创新的写字楼更应该追求高节能、高智能。

　　依据我市写字楼分布来看，在用的写字楼项目基本集中在老城区，目前以富临宝城与益丰商务大厦为中心的城西商务圈，以桐城中央和大有广场为中心的迎宾商务圈已经基本形成，其余写字楼所在地段仍未形成规模效应。在御河两岸，以及御东新区，是未来写字楼的发展方向。

　　未来由于同类项目的不断增多导致竞争的升级，为了写字楼有更好的发展空间，因此在比拼产品硬实力的基础上，在营销上的投入很可能成为项目成败的关键点。首先，要加大宣传力度，“酒香也怕巷子深”必要的宣传是成功的关键，其次，加强大客户公关营销，即要遵循“傍大款，抄近道”的原则，并且我们要把握住营销推广的持续性。

　　总之，写字楼追求基础设施完备, 行政配套齐全，建筑设计风格鲜明, 格调气势宏大，更重要的是要位于城市的中央商务区, 交通便利。各个领域的面面俱到正体现了它的“内外兼修”。