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万达、融创、富力合作后 未来会怎样

2017-07-28 09:37:55 来源: 新京报 作者:龚小锋 张晓兰

万达、融创、富力的合作,堪称房地产行业近年来屈指可数的大事,某种程度上,这场世纪并购的意义并不逊色于万宝之争。万达转手重资产的背后,万达商业、文化旅游等诸多轻资产公司开始显山露水。融创通过连续并购,在销售额和土地储备上将与碧桂园、恒大等房企一较高下。发展相对迟缓的富力捡了个大漏,跻身为全球较大的酒店业主。未来,万达如何平衡轻重资产、融创富力能否消化诱惑巨大的文旅酒店业务,还有待时间验证。

万达变轻

服务型公司矩阵“浮出水面”

万达转手文旅和酒店资产之后,部分万达广场按计划进行业主变更,外界纷纷质疑万达还剩下什么?在卸下众多重资产之后,万达正在轻资产道路上一骑绝尘,万达商业、文旅城管理、酒店管理等一大批服务型公司矩阵正浮出水面。

万达商业回A或造就万亿市值

旗下两百多个已开业的万达广场,是万达集团董事长王健林引以为傲的“杀招利器”。王健林近日表示,万达只是卖了该卖的,留下了该留的——投资回报率较高的商业地产项目。

据万达集团相关负责人介绍,万达广场轻资产模式有两种:一是与“有钱没地”的机构合作开发投资类万达广场,另一块是与“有钱有地”的企业开发合作类万达广场。目前,轻资产万达广场的净租金收入一般为3:7,万达至少占三成。

万达商业转型商业服务型企业的目标已经很清晰,王健林此前表示,希望万达商业改名,“叫商业投资管理服务集团,别再当地产商了。”万达未来发展的“王牌”之一,便是万达广场的租金收入。

王健林提出了万达商业的新目标——“2018年租金超过330亿元,今后五年,万达商业租金年均增长20%左右”。而去年两百多个万达广场,贡献了250亿元的租金收入。

按照年度20%增速看,五年之后的2022年,所有开业的万达商业的租金收入保守可以达到820亿元。这意味着,万达凭借万达广场的租金收入,就可以自成一个千亿帝国。

而万达商业价值较大的爆发,将来自回归A股。“如果明年万达商业实现330亿的年租金和20%的增长率,并且顺利回A,几乎就再造一个万达。按照上市公司30倍市盈率计算,万亿市值一点也不夸张。”一名熟悉万达的分析师表示。

文旅、酒店靠品牌输出赚钱

王健林此前表示,通过合作转让万达露出文化旅游管理公司和酒店管理公司两个优质的轻资产公司。在他看来,这些轻资产都可以通过品牌和管理赚钱,“无论是文化旅游管理公司还是酒店管理公司,都将是在行业里全国少有的好公司”。

目前,万融合作的13个项目,融创只负责销售文旅城产品,万达负责运营管理。由于万达输出品牌管理,融创需要向万达连续支付每年5000万品牌管理费。

王健林表示,万达文化旅游的利润规模明年将相当可观。另据接近万达的人士透露,预计一个万达城一年将净赚一两个亿,这意味着13个万达城保守会给万达带来每年约20亿的品牌利润。未来,万达文旅如何扩张、进行品牌输出,还尚未揭晓。

“不是说万达没有重资产了,重资产是资产包化了,找到了投资人或是合作人。比如迪士尼,分为建设投资以及运营管理两部分。上海迪士尼总投资340亿,大头其实是国资的上海申迪。”一名接近万达的人士表示。

此外,在万达与地方政府签订的文旅投资协议中,还有一部分未包含在与融创的交易里,这包括计划投资500亿元的西安万达城、400亿元的昆明万达城等七个已签约项目。

对于这七个项目,万达未透露未来如何运作,但独立运营成大概率事件,这部分万达城仍然是未来万达文化板块的“重武器”。万达酒店管理公司也有望成为目前亚洲较大的高端星级酒店管理公司。在王健林看来,酒店管理是纯轻资产公司,利润也会逐年增长,盈利前景非常看好。

文化金融发力

万达商业、文化、金融、网络是此前王健林定下的四大板块。2016年,万达服务业收入占比55%,历史上首次超过地产。2017年上半年,万达集团收入1348.5亿元,其转型主力万达文化、金融、网络业务等服务业务收入共计780.2亿元,占集团收入的57.9%。

即使卖掉13个万达城,作为“全国较大文化企业”的万达,仍有众多优质资产,且涵盖影视产业、主题娱乐、儿童娱乐、体育产业等方面。今年上半年,万达文化产业收入308亿元,同比增加5.9%(剔除万达文旅因素,同比增加31%)。

其中万达影视产业包括万达影视、万达院线、美国AMC等国内外影视公司。儿童娱乐部分,则有宝贝王乐园和宝贝王早教俱乐部两大品牌。体育产业方面,更是涵盖了足球、冰雪、篮球、铁人三项等多项体育运动。

万达金融也成为支柱产业。截至2017年6月30日,万达金融集团收入206.1亿元,完成年计划的80.5%。万达方面表示,要重点发力传统金融,未来将实现金融多牌照运营。

除了万达商业地产(包含万达商管公司)、万达文旅城管理公司、万达酒店管理公司,希望转型服务型企业的王健林旗下已经集结了一批服务型公司,还有万达影视集团、体育公司、儿童娱乐连锁公司等。

融创变豪

孙宏斌意在“卖房”

通过收购,融创实现了土地储备的大丰收。在业内看来,融创在收购后将从万达文旅城的巨幅土地上获取住宅销售的高收益。

融创将有超过1.7万亿的可售资源

相比王健林为什么要把原本重点发展的文旅和酒店项目出售,外界同样好奇孙宏斌买入的原因,因为在此之前,融创并未涉足过文旅板块。

业内普遍认为,孙宏斌是看上了万达文旅城的巨幅土地。一般来说,文旅项目都拥有巨量的低价配套住宅用地。通过相关住宅、办公产品的销售收入,可较快回笼资金。以上海迪士尼乐园为例,其建成后,受益较大的并不是迪士尼乐园,而是周边的房地产开发。

公开资料显示,截至2017年6月30日,万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。虽然万达并未单列文旅城的规模体量,但有媒体预测,此番出售的13个万达文旅城,若全部顺利落成,总投资额高达5190亿元,总占地面积3386万平方米。

花旗较新公布的研究报告称,文旅项目4800万平米以上的巨大土地储备,且预计1000-1500元每平米的收购成本,而且能快速产生销售以及现金回流(预测可售资源为5700亿人民币,基于12000元每平米的售价及15%以上的净利率的假设),这证明本次收购即使不算酒店价值对融创来说也是很有价值的交易。

德意志银行表达了类似看法,考虑到收购的土地成本非常低,项目将产生10%-15%的净利率,且销售回款也将会很好地覆盖收购支出。

基于融创在土地收购方面表现较为积极,在2017年上半年购买土地估计超过1750万平米,德意志银行预测,在万达交易后,融创将有超过1.7万亿的可售资源,即使没有新的土地获取,足以支撑2017年同比86%的增长,以及2810亿元的销售额和在2018年达到23%的销售增长。

文旅团队有待磨合、成长

记者了解到,这13个项目中,包括哈尔滨万达文化旅游城等四个万达城已开业,其他大部分项目尚未开业。

虽然按照双方的协议,此次转让之后,文旅项目维持“四个不变”:品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。这意味着万达文旅城将仍使用万达品牌且由万达方面负责操盘和运营,融创或只负责财务投资,但外界依然对13个文旅项目未来的走势表示担忧:

主题公园、购物中心是否有变数?还能否成功运营?

记者了解到,按主题公园的核心依托和运作模式,可将主题公园划分为IP驱动型,以迪士尼为代表;技术驱动型,以华侨城欢乐谷为代表;自然人文驱动型,杭州宋城是典型项目。

房企加码主题公园一般出于两大考虑:随着中国目标消费人群的崛起和主题公园政策的放开,主题公园市场有爆发机会。此外,主题公园与地产联动紧密,是房企曲线拿地的途径之一,若运作得当,“公园+地产”模式具备较广的前景。

不过,国内真正具备竞争力的主题公园并不多,不少主题公园缺乏新意,同质化严重,导致一部分主题公园处于亏损状态。

“万达主题公园都是13年以后的项目,未来如何现在评价还为时过早,但我不看好文旅板块本身。”伟城顾问CEO说。

一旦业主与经营者分开,或对文旅项目的发展产生更为不利的影响。“接受委托经营的,如何去投资更新呢?”一位不愿意透露姓名的业内人士表示,人造景区的好处是与城市发展融为一体的,坏处是难以长期经营。都市娱乐型主题乐园需不断更新、投资,引入新项目,开发新产品,才能持续吸引人。否则,“一两年后人就不来了”。

上述人士表示,融创未必有这个意识,即使有也缺乏专业队伍,“就算万达来做,也未必专业,万达在文旅板块的团队还年轻。”上述人士如是说。

富力揽“酒”

酒店主如何解决“消化”烦恼

77家城市酒店组成的酒店资产,这次收购令富力拥有了总建筑面积约为328.6万平方米及共23202间客房。预计到2017年12月31日,77家城市酒店资产净值为不少于人民币331.76亿元,包括两家未开业酒店的估计成本。会议现场,王健林曾直言,富力将持有超过100家酒店,成为全球较大的五星级酒店业主。“以这种价格批量出售酒店,100年只有一次。”

收购酒店大多可投入运营

富力地产从2004年开始投资建设高端酒店,先后跟万禾集团、凯悦集团、洲际集团和雅高酒店集团等五大国际酒店品牌合作,并且是丽思卡尔顿在亚洲的较大业主。

不过,在收购这批酒店之前,富力的酒店业务经营情况不甚乐观,最近五年酒店业务亏损,亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。

“富力有些酒店做不好,可能是前期调研不足,或城市经济发展没预期那么好,或过度开发等,但作为商业综合体的配套,开发原则没错。”徐伟成表示,酒店要长远考虑,有耐心运营才能赚钱。

实际上,这次收购的万达酒店绝大部分可以直接投入运营。媒体报道,其中88%的酒店开业超过1年,入住率较高,可直接产生收入,而且2015年和2016年的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元。

至于后续营运及管理方面,根据协议,大连万达须承诺,其酒店管理公司将管理其中的54家城市酒店,管理费收费标准将不超过济南万达凯悦酒店管理方的收费标准,且管理合约将不超过19年。剩余的酒店则由其他管理公司进行管理。

当天发布会后,富力地产联席董事长李思廉在接受媒体采访时表示,在酒店的管理中,原来的合同还要执行。谈及对酒店未来的长远规划时,李思廉称,酒店在资产方面潜力很大,“我们也经营了17家酒店了,在建的也有十几家。这些酒店盖好后,对公司资产负债表也增强了不少。”

徐伟成表示,富力接手后,不排除管理人员的权力斗争,在资源整合上出现员工裁员或离职现象,不过这都属正常。对富力而言,买入万达77家酒店,更是基于对未来中国一二线城市商务、旅游、经济的看好。

或将酒店分拆上市

不过,“捡了便宜”的富力开始承受股价压力。7月24日,在香港上市的富力开盘后就持续下跌,盘中一度跌超3.5%。截至收盘,富力报13.44港元,跌幅1.47%。

此外,有国际评级机构认为,收购万达商业酒店资产后,富力地产整体债务水平料将上升,酒店资产将小幅拖累富力地产的利息、税项、折旧、摊销前收益,或将富力地产Ebitda利润率压制在20%-23%。

不过,这几日开始富力股价开始回升。徐伟成认为,收购万达酒店对富力半年或一两年的报表都是正值的,而非负值,因为有大量现金流收益,而且从融资角度去购买资产,应该不会有影响。

花旗公布的研究报告称,预计盈利能力较好,且不需要额外的资本支出。长期来看,在房地产行业预计于2019-2020年完成整合后,本项目的商业资产将释放巨大价值。

至于富力收购酒店,是否会分拆上市的问题,业内人士普遍认为,“合情合理”。研究院智库中心研究总监严跃进表示,对酒店产业来说,分拆上市也是一种主流模式,这会带来企业融资机会的增加,也会带来品牌影响力的提升。

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