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抢占PPP,房企站在十万亿新风口

2017/03/17 08:41 来源: 新京报 评论
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​楼市下半场,开拓蓝海成为房企抢占制高点的不二选择。在城镇化浪潮和国家政策支持下,PPP时代已经到来。近日,财政部部长肖捷给出的数据显示,到2016年底,中国PPP综合信息平台入库项目11260个,总投资13.5万亿元。

楼市下半场,开拓蓝海成为房企抢占制高点的不二选择。在城镇化浪潮和国家政策支持下,PPP时代已经到来。近日,财政部部长肖捷给出的数据显示,到2016年底,中国PPP综合信息平台入库项目11260个,总投资13.5万亿元。与年初相比,无论是数量还是投资规模都增长了4倍多。

不但万科、绿地、华夏幸福等大型房企,正在积极推进PPP模式领域的探索和创新。近日,中南建设等中小房企也纷纷发布了PPP计划。未来,或许有更多房企借助PPP项目成为新的千亿巨头。

房企借PPP弯道超车

PPP项目,即政府与私人组织合作建设的城市基础设施项目,包括市政工程、交通运输、城镇综合开发等。在国家推进PPP项目的大背景下,不少城市展开积极试点。近日,广州市政府就发布了首批28个PPP试点项目,涉及投资额超2100亿元。

一份报告显示,在未来五年,我国每年应该有逾十万亿的基础设施建设需求,其中10%到15%会采取PPP模式。以此计算,未来十年PPP市场将超过十万亿元。

目前房企介入最多的PPP模式中,有华夏幸福、碧桂园为代表的产业园、小镇模式,还有以绿地、万科为首的轨道物业模式,以及在旧城改造、棚户改造、养老医疗等领域参与PPP项目,部分房企更是多种模式推进,未来这部分房企很可能借助PPP项目进行弯道超车。

除体量庞大的基础设施建设类PPP项目外,医疗养老项目也受到一部分房企的喜爱。近日,中南建设在济宁市开启首个养老PPP项目。去年11月,万科成为深圳首家公办养老机构PPP试点项目的运营合作方。

“不管是哪种模式,主要还是看企业自己优势与项目的匹配度。比如有一级土地开发经验的企业,做旧改会更占优势。在商业运营和产业导入方面有经验的企业,更擅长做小镇开发等等。”分析师沈晓玲告诉记者。

PPP项目已经成为部分房企的重要盈利点。报告显示,中铁建全年PPP项目为企业贡献了近2000亿元合同销售。因为对PPP项目有信心,绿地也表示,将打造与中国建筑、中国铁建等央企齐名的“中绿建”,到2020年实现4000亿元的年销售目标。

造城造镇攻略

在房企参与的诸多PPP模式中,产业园与小镇项目,成为眼下房企最热衷的模式。

据沈晓玲介绍,国内PPP项目,主要采取“政府主导,市场运作”的模式,房企可通过业务外包、特许经营和完全私有化参与PPP。如华夏幸福的产业园区PPP项目模式值得借鉴。

在园区建设期,一级土地开发的土地整理、基础设施建设、产业招商服务等均由华夏幸福先行垫付,政府在这个时期不出资,但会高度支持园区建设。等到园区售地、产生税收后,政府通过多种方式将资金返还给华夏幸福。

依靠与政府良好的合作关系,华夏幸福不断在园区内乃至城市周边获取大量土地。此外,通过住宅销售,以及当地政府的多项支持,扩张的速度惊人。华夏幸福在京津冀、长江经济带、珠三角的多点布局,实现业绩爆发。

华夏幸福公布的数据显示,2016年,华夏幸福共实现销售额1203.25亿元,其中产业新城开发建设核心及配套业务销售额901.24亿元,比去年同期上涨51.95%。

产业园区之外,小镇开发也是PPP的热点。由于国家计划到2020年培育1000个特色小镇,碧桂园、绿城等多家房企也开始主攻特色小镇。目前特色小镇项目的政企合作PPP模式类型主要分为外包类、特许经营类及私有化类。

近日,美好置业、南山控股、云南旅游等中小型上市公司也披露了涉足小镇建设的计划,其中一部分选择与大央企合作。云南旅游与华侨城合作,美好置业则引进华润置地等知名企业。

“特色小镇如果走向了传统的房地产模式,变成在乡里卖房子,这是悲哀,也值得警惕。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎表示,用PPP模式来开发小镇,需要综合运用各类投融资模式。如果目标正确,方法正确,小企业照样可以玩转较大的PPP项目。如果低水平地盲目介入,将会破坏特色小镇。

轨道物业契机

除了造城造镇,“地铁+物业”也是房企参与PPP的另一方式。万科高级副总裁谭华杰此前甚至高度评价称,沿轨道交通拓展的城市新区,是未来整个房地产行业的主战场,“是一个划时代的机遇,可以和1998年的房改相比”。

深圳地铁集团与万科的组合,有望成为PPP模式的建设标杆。此前,万科参与过深铁红树湾物业开发项目,万科获得49%的权益分成,但不获得项目用地权利。万科还与重庆交投、中轨集团、东莞轨道签订了合作备忘录,探索轨道物业建设。

冯奎坦言,房企从事轨道物业开发的主要问题是,轨道物业极其复杂,涉及路网规划、土地使用等等问题,一般房企在技术上较难突破。不过,也有一部分建筑施工能力较强的房企有望突破。

3月初,中国铁建联合体中标60亿元的广州北站PPP项目。而在刚刚过去的2月份,中铁建和呼和浩特市达成轨道交通2号线一期工程的合作,投资额193亿元。

收编了多家建筑工程类企业的绿地,去年更是成功中标包括南京地铁5号线、宁波杭州湾新区等8个PPP项目,覆盖5省9市,涉及地铁、高速、城市公园、片区开发等多个领域。在轨道交通建设中,绿地与地铁集团组成项目公司进行一级开发,绿地则获得土地权益进行二级开发。

其中,南京地铁5号线采取的是“项目投融资建设+施工总承包+运营”的PPP模式合作建设,这也是绿地目前为止首个落地的轨道PPP项目。该PPP项目公司,就是由绿地和上海隧道工程有限公司联合体组成,共同操作项目投融资、建设、运营管理等。

PPP探索资产证券化

房企以PPP模式参与园区、小镇开发,还有望在项目实现招商后获得投资额分成。不过,要撬动庞大的PPP项目,还需要更多的资金来源参与。

目前有不少金融机构参与设立专项基金,如平安银行、中信银行、招商银行。此前,建行总行、绿地集团牵头发起成立了国内首支千亿规模的“中国城市轨道交通PPP产业基金”。此外,在中信汕头滨海新城项目,除政府主导开发权之外,中信也设立了运营基金。

PPP项目资产证券化正在加速。3月10日,华夏幸福公告称,取得上海证券交易所无异议函,成为首批获准发行的四单PPP资产支持证券之一,也是唯一一单园区PPP项目资产证券化产品。该项目产品发行规模7.06亿元,总期限为6年。

广发证券一名分析师表示,PPP资产支持证券化项目在国家层面的推进,为华夏幸福后续发展打开了一条新的融资渠道。而此单PPP资产证券化或许只是开始,未来其将在其他园区内高效复制这种模式。

“PPP项目的资产证券化案例还很少。”冯奎表示,到2017年底,预计有更多的PPP资产证券化项目获得受理。真正的大发展,需要看中国PPP项目总体的数量增长、质量提升情况,可能会在三年后。不过,业内人士也提醒,PPP在中国还处于探索阶段,项目的规范实施和风险防范尚不健全。

责任编辑:李柏儒  JN1572
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