"地王年"不可再续 2017土地调控加码

“2016年被称为“地王年”，然而与此相悖的是，截至发稿，北京土地财政入荷仅798.54亿，与去年2032.1亿相比减少了1200亿，供应量与土地出让金皆创4年较低。但另一方面，有声音称导致2016年疯狂楼市的原因之一是土地供应不足及供应错配。实际上，北京今年的土地供应情况显示，这是一次结构性调整。而对于土地调控，不管是北京还是全国范围，都只是一个开始而已。”

2016年被称为“史上最可怕的地王年”，据不完全统计，调控前全国地王超百，且二线城市疯狂程度超越一线。不止是因为全国范围内地王频现，而是一边是供应同比呈负增长，一边是价格飞涨企业抢地意愿强烈。据数据显示，北上广及苏州南京等热点城市土地交易市场呈现出：单宗成交、溢价率、楼面价均高于历史水平的现象。 

对此，中原地产分析师张大伟表示，2016年是中国有史来地王最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。 

土地疯狂必然导致楼市的疯狂，十一调控之前，全国各大热点城市房价已然“上涨过快”，促使地方政府加码调控：在“9·30”后，北京宅地改革先行，在今年积极调整土地供应结构、减少宅地供应之后，又推出土地“自持”，鼓励房企变“房东”；22个热点城市明确表态，2017年将加大土地供应，严防“地王”产生，以求稳定市场预期。

 加大土地供应

12月初刚结束的中央经济工作会议上提出，要建立房地产长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。12月18日，在上海财经大学举办的论坛上，中国人民银行参事盛松成表示，首先要改进我国目前的土地拍卖制度。我国的土地拍卖是价高者得，盛松成建议参考上海车牌拍卖的方法，可以去掉较高，去掉较低，取中间价格。其二，改善地方政府的考核机制，提高土地利用效率，增加住宅用地供给。 

合肥市国土资源局发布消息称，已出台三年住宅供地计划，全市2017-2019年住宅用地供应总量约为32500亩。天津市国土局对外发布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，具体为2017年560公顷，2018年550公顷，2019年540公顷，三年合计1650公顷。济南市2017-2019年的年均供应住宅用地7000亩左右。郑州市2017年计划供应住宅用地840公顷，2018年计划供应780公顷，2019年计划供应780公顷，三年合计2400公顷。 

中央经济工作会议提出，扩大土地供应，使新增土地供应量与城镇化进程相匹配。2014年以来，我国城市土地供应面积增速明显放缓。2016年7月至今，100大中城市土地供应同比持续为负。然而，我国的城镇化率仅为56%，城镇化进程还远未结束。如果不加大土地供应力度，可能加剧城市土地供给紧张的局面，带来房价上涨压力。 

从诸多城市政策面可以看出，2017年通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面，防止“地王”现象的再现。 

国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，2017年，在把握去库存主基调的思路上，既要推进库存压力较大城市土地供应计划的调整，以利于达到库存消化的合理周期，也要稳定热点城市的市场预期。

 向都市圈周边疏导

一味扩大土地供应，当然不是解决“地王”与高房价的根本，此次中央提出的供给端发力，也给出了两个新的变化：一是“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标”；二是“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。 

对此，有专家称，城市化已经进入“下半场”，应当遵从人口流动与大城市都市圈的关系，加强大城市与周边三四线城市的关联，向其都市圈内三四线城市疏导产业与人口，已经成为未来供地政策的主渠道。然而，虽然三大都市圈内三四线城市楼市火爆，尽管有需求溢出和自然疏导的效应，但投资仍占比更大。 

以北京为例，环京区域的土地供应不少，新盘供应量也足，而一次次的所谓利好（如京津冀一体化等）也在近两年来极大刺激了此类区域房价的上涨与购买。但是同时也出现了房价暴涨、“灯下黑”等问题，空置率一直居高不下，与房价高涨成正比，“卖得越多黑灯的房子就越多。其实这几年来，环京区域的房价都是被投资者炒起来的。”本刊在采访中，听到不少来自购房者、中介发出此类声音。 

为什么买了没人住？交通是最根本的问题，各大高速路在早晚高峰期基本是“堵”，不管是自驾车还是公交车出行，通勤效率过低，成本高，是制约北上广深自住需求向城市周边三四线城市转移的根本。家住河北燕郊的刘玉华对此有很深的体会。“我在国贸上班，所以住在燕郊还算好的，但是也得每天6点就起，7点就排大队等公交。因为是排名前列站，还好有座儿，睡一觉就到了。下班也是排大队，6点下班到家得8点多，要是加班公交就没了，还得拼黑车回去。”刘玉华说，她有同事换工作，换到海淀，每天上下班简直“要命”。 

燕郊已经算得上是距离北京最近的环京区域了，更何况廊坊其他区县。 

参考国际案例，东京圈之所以能够积聚全日本30%、近4000万的人口，圈内崎玉、千叶和神奈等卫星城有序集中了近3000万人口才是根本。换乘高效率、较大程度做到无缝对接生活和工作场所的新干线和电车密集建设，工业和生活服务业空间高度积聚、上下游合理布局是疏导人口的关键。

盘活被浪费的工业用地

除了向周边疏导，盘活存量土地也是此次高层及各重量级专家的共识。事实上，类似北上广深等超大或特大城市，新增土地匮乏貌似阻滞供地，但存量土地是一个巨大的“吸水海绵”，产业升级后便可挤出巨大的存量工业用地。 

据数据显示，目前大城市工业用地占存量建设用地的比例在30%左右；而发达国家平均占比15%左右，特大城市占比仅6%左右。工业用地占比太高，很大程度上是地方短期工业投资和税收激励下，各级政府低地价甚至是免地价招商引资竞争无序化造成的。这导致工业用地审批太多，而且呈现集中率低、批后监管不到位、已批未建、利用效率低等问题。 

由此，工业用地利用效率低，且造成了城市功能和空间结构混乱，生产性和生活性交通相互干扰，公共配套压力有增无减。如何盘活存量，此次中央经济工作会议给出了答案，即“要落实地方政府主体责任”。事实上，地方可推进的相关改革有很多，如完善对区一级、街道一级绩效考核，制定低效工业用地强制退出的红线，强化工业布局园区化等。 

在盘活工业存量用地上，有的城市正在开展积极的探索，例如北京、上海等超级城市。以北京为例，前几年文化创意产业兴起，受798创意园区成功启发，六城区内大小废弃厂房皆成宝，被充分用作文创产业基地，同时也在一定程度上促进了城市文化旅游的发展，只是改成住宅用地的却是极少。 

不过，早在2014年，金隅嘉业房地产开发有限公司就对此做过有益尝试。当年该企业曾将控股公司金隅股份有限公司的工业土地，通过招拍挂程序，转化成自住房用地后继续由金隅嘉业开发。金隅股份前身是北京市建材工业局，本身拥有大量工业用地，转化成自住房用地对企业本身转型同样意义深远。