房企融资变局：债权融资为主 谋多元化退路

   10月11日，正荣地产全资子公司江西正荣地产有限公司发行首期面对合格投资者非公开发行公司债，总体发行规模20亿元，票面利率6.4%，获得基础发行规模4倍以上超额认购。

   据统计，今年前三季度正荣地产340.5亿元的销售额较去年同期增长超过83%。有分析师指出，业绩无忧之下，正荣借势融资发力三四线城市项目，正是抓住了调控鼓励三四线城市去化的契机。而正荣并非孤例。同策咨询研究部监测的9月份40家样本企业数据显示，这些上市房企完成融资金额折合人民币共计1060.94亿元，环比8月大幅增长137.65%。

   同策咨询研究部总监张宏伟认为，虽然大部分信用债品种（公司债、中期票据等）都受到发债额度不超过净资产40%的限制，但市场化融资方式有利于优化融资结构、降低融资成本，成为房企融资的主要途径之一。

   多名业内人士认为，随着有关部门对房企融资收紧，对房地产创新融资渠道的管控也在加强，尤其是对房企拿地环节的配资行为进行限制，房企将不得不转向债权融资，而现金流出现问题的房企将不得不借助股权融资。

   从9月数据来看， 境外发债融资开始抬头，碧桂园等四家公司就发行了14.96亿美元的海外优先票据。

   房企债权融资抬头

   正荣地产相关人士对21世纪经济报道记者表示，为确保未来三年内实现业绩快速增长，正荣地产在积极拓展新的融资渠道，此次发行公司债只是开始，未来公司仍将积极寻求融资渠道和融资方式创新，以保持合理的负债率和良好的现金流。该人士认为，正荣地产此次6.4%的利率并不算高。

   今年以来房企发行公司债成本个体差异较大，比如花样年控股发行10亿元3年期公司债融资成本达 9.5%。海外方面，瑞安房地产全资附属子公司海外发债（优先票据）3年期成本为4.38%，碧桂园 6.5亿美元7年期优先票据成本为4.75%。

    同策前述统计显示，40家典型上市房企成功发行5年期公司债券的平均成本为4.03%，相比8月份的成本3.96%，基本持稳，但仍然可见公司债成本的增加。张宏伟指出，“此前土地成本抬升，企业融资加杠杆普遍，加上现在市场调控，所以未来有可能部分项目或公司面临债务违约风险”。因此金融机构正通过提升房企融资利率对冲债务违约风险。

   境内公司债仍为融资的主要渠道。40家房企8月完成发行公司债总额364亿元，环比增长43.87%，另外上市房企中，荣盛发展、华夏幸福共有近125亿的公司债正在计划发行。

   对9月债权融资贡献率次之的融资方式是境内银行贷款，主要以子公司项目开发贷款为主，规模145.51亿元，与8月的42.50亿元相比上涨飞速，但与7月份的143.90亿元和6月份的149.30亿元相比基本稳定。

   另外还有银行向地产公司提供授信额度的方式，如招商蛇口9月向两家银行申请了共计24.2亿元授信；正荣地产在4月29日获平安银行100亿元授信，7月14日获渤海银行150亿元授信额度。

融资多元化的退路

   研究中心四季度市场下滑已成定局，这时候房企的融资方式、销售权益、营业收入结构等均在发生微妙变化。“从之前深圳、苏州的市场经验来看，一旦调控真正到位，月成交量下滑幅度可达5成，并且如无土拍或其他利好刺激，市场成交至少会持续1-2个月的低位”。

   每一次调控来临，均会加速行业集中度提升与洗牌加剧。也正因此，房企开始未雨绸缪，为了不被兼并收购、迎接市场“寒冬”，储备“弹药”供应后期发展，不惜加大融资幅度与成本。

一个明显的趋势是，在年度销售业绩优异的房企中，如恒大、万科、碧桂园等千亿以上房企，以及华夏幸福、万达、绿城等700亿以上销售规模房企，其融资神经更为敏感，融资方式更多元。

   在上市公司9月公布的再融资预案中，融创中国计划发行新股金额达 28.38亿港元，业内人士评价这与该公司近年来的兼并收购举动不无关系。此外，华夏幸福和招商蛇口计划通过增资扩股方式进行境内股权再融资，涉资规模超过100亿元人民币。

   张宏伟认为，年内股权融资数量仍然较小，目前仅有中海发展一笔297.24亿港元海外配股融资和金科股份45亿元定增。根据现代资本结构理论中的啄食顺序理论（pecking order theory-内源融资优先，债权融资次之，股权融资最后），股权融资总额在40家上市房企融资总额中占比较低是可以预见的。通常来说，股权融资若作为企业“最后”的融资手段会被市场解读为现金流不稳的信号。