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拼抢来的地王或成烫手山芋

2016/10/14 09:49 来源: 新京报 评论
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   随着严厉的楼市调控在多个城市落地,疯狂的楼市成交行情在国庆节已显露出清淡迹象。在新政影响下,部分城市成交量进入下降通道,直接影响房企资金回笼速度。曾以重金砸下多块地王的房企们,在楼市调控组合拳下前景难料,部分中小房企或面临资金风险。但也有部分品牌房企则称,越是调控,越是拿地的好时期。

    溢价率超100%的地王211宗

    在楼市调控前,三四线城市销售不济,一二线城市成了房企避险的港湾。自去年以来,北京、上海、广州、深圳,以及南京、苏州、合肥等强二线城市中,品牌房企积极拿地布局,优质地块竞争激烈,地王频出。

    据中原地产研究中心统计数据显示,2016年是全国地王出现最多刷新历史纪录的一年,截至9月底,全国有211个地王。一线城市2016年住宅土地楼面价同比上涨了72.2%,二线城市涨幅更是达到了86.7%。溢价率也纷纷刷新历史纪录,一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%,二线城市达到了65.23%。在8月出现46宗地王后,9月地王潮在持续刷新纪录,全国已经出现了50宗地王(认定标准单宗地总价超过10亿,溢价率超过100%),全年超过10亿的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗,均创造了历史纪录。

    截至10月11日,年内抢地最积极的50大房企合计拿地为10459亿元,平均拿地成本为7276.2元每平米,而在2015年同期,50大房企拿地金额只有5932亿元,上涨幅度高达76%。在2015年同期,拿地平均成本只有4761元/平米,企业拿地平均成本增加52.8%。

    通过观察今年的地王不难发现,不同于前几年地王的相对分散,今年房企之间的战略趋同,回归主流城市成行业共识,导致土地竞争激烈,无论地王规模还是溢价,都远超以前。

    地王或累及房企资金安全

    调控政策之下,带来成交量下滑,势必影响房企资金回笼速度。而缺乏回款,房企又如何缓解为了高价拿地而带来的负债之渴?房企的资金链安全成为关注焦点。

    京WORK-北京码头创始人、北京房地产学会执行会长陈贵表示,这次调控对房地产的影响是深远的,时间不会短。对地王而言,需要等待。如果是一线的地王,等待还有希望,二线地王会有分化,有的好,有的惨。

    “根据经验,未来一年房价不涨超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力使地王面临的风险非常大。”同策咨询研究总监张宏伟表示,房地产周期在2017年下半年后将处于低谷期,去年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市,也就意味着很难通过房价上涨获得收益。也就是说,如果今年下半年或明年入市,或面临亏损局面。

    “按照部分城市土地新政,部分地王需要现房销售,如果在拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下,那这些地王就惨了。”张宏伟表示,拿地王的这些企业可能因为地王而陷入困局。

    部分企业有杠杆配资拿地行为

    值得注意的是,此前,有部分企业存在杠杆配资拿地行为。

    据中信建设证券的报告显示,此轮周期和上一轮周期不同在于,房企融资渠道也进一步升级换代,无论在拿地阶段,还是在购房阶段,都能看到融资产品的创新。其中部分产品在改善企业杠杆的同时,蕴含并放大风险。比如,房企从拿地到开发的过程中存在着多个杠杆融资的窗口。过去一般以自有资金参与拿地,在竞得土地之后,会申请开发贷款进行后续建设,但随着多元渠道的发展,越来越多的房企在拿地环节就开始引入杠杆资金,尤其是在主流城市地王中并不鲜见。这种模式进一步减少了房企自有资金的投入,在市场调整周期中存在放大风险的可能。

    对此,中信建设证券的分析报告认为,在过去几轮周期中,地王项目在“拖字诀”后确实大部分能实现解套入市,这也是很多企业对地王并不忌惮的原因。但此轮周期的地王溢价风险要远大于前两轮,且考虑到地王金额的总价不断提升,相对而言,大型房企的资产规模仍能保障,但是中小型房企则面临更大并且更集中的资金杠杆压力。

    在资产负债率方面,另据同策咨询研究部数据显示,2016年上半年,上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%,超半数企业在这一平均值之上。其中,鲁商置业、嘉凯城、天津松江资产负债率最高,资产负债率分别为93.7%、93.6%、90.2%。

    张宏伟认为,由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深入,金融机构会强化对于房企的“风险控制”,也会采取一些“降杠杆”的措施。这些动作有可能会让中小房企面临资金面紧张的问题,甚至频现中小房企被并购或破产的现象。

    事实上,从以往的调控历史看,每一轮市场调整期,都有一批房企退出房地产市场,行业并购与整合现象频繁发生。

    房企面临去库存难及资金压力大

    面对调控政策,地王项目后续如何经营?房企应以何种姿态应对楼市调整?

    “新政会让开发商面临新的周期,我将它形容为后2016时代。在这时期,去库存难,资金压力大,拿地也难。”中经联盟秘书长陈云峰说。

    在具体应对措施上,陈云峰建议,开发商要把去库存当成很重要的任务,不要盲目乐观,今年虽过了个“大年”,但今后在项目定价上不要定太高,不要捂盘,要以现金流为主。同时在产品规划、研发创新上要更符合市场情况,此外,也要在营销手段上有所创新。

    记者了解到,在10月10日万科电话会议上,董秘朱旭在解读公司销售数据的同时,也首度对外发布了对于调控的看法。朱旭指出,万科会根据城市的库存情况来决定开发节奏,控制开工面积和推售面积。此外,万科未来会继续坚持以自住购房者为主进行开发销售。

    今年的融创中国,在公开市场上拿地也颇为凶猛。对于调控后的市场,融创中国品牌部相关人士表示,融创中国一如既往以品质打动客户,继续坚持深耕战略,相信好的产品和服务无论在什么样的市场环境下,都会获得青睐。

    而在当代置业执行董事兼总裁张鹏看来,政策会增强观望情绪,价格短期不会有明显变化,但涨幅会被抑制,成交量变化较为明显,这对开发企业后市的预期判断起到重要影响。

    融侨集团股份有限公司副总裁、首席投资官康红恩称,机遇与挑战并存,越是调控越是拿项目最好的时机,任何时候都要看到挑战与问题,也要看到投资机会。


责任编辑:李柏儒  JN1572
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