楼市靠全面二孩新政利好来拯救 二房不再是刚需？

第十八届中央委员会第五次全体会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。积极开展应对人口老龄化行动。

这是继2013年十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。全面二孩新政策如果落实，将对房地产楼市带来怎样的影响呢？这并非楼市君太敏感，什么政策都往自己身上揽，实在是“有需求就是市场”的大旗在前，地产企业不得不紧随其后。但这样的利好是否会即可呈现，并能够立马“拯救楼市”，显然，没这样的好事。市场也并非如此的不理智；还好不少企业都开始能够沉下心来，拿出“等待”的姿态，为迎接未来做准备。显然，大家都在等待全民二孩新生代们的长大，地产企业也需要这样的心态。

追踪

全面二孩 最多每年500万-600万新增人口

根据机构测算，的“全面二孩”每年增加的出生人口估计有500万-600万，加上目前1600万左右的年出生人口，年出生人口峰值在2200万左右，峰值总和生育率有1.9-2.1。根据中国社科院的一项研究成果，中国父母把孩子带大到16岁的抚养总成本平均已达25万元，平均每年的花费就是1.6万。如果每年新增出生人口600万左右，那么或将拉动1千亿左右的消费市场（亦为估值）。

在不少机构看来，“全面二孩”的加快实施，与很多省份的“单独二孩”生育意愿低于预期有关。国家卫生和计划生育委员会(国家卫计委)数据显示，政府原本预计新政策推行后，每年将增加超过200万个新生儿，但截至2014年8月，符合条件的1100万对夫妇当中，只有70万对提出申请，而目前获批的仅62万对，远远低于官方预期。这也意味着人口出生率不会因为“单独二孩”有根本性的改变，需要有进一步的人口生育改革政策。

此前，社科院人口与劳动经济研究所曾发布报告称，中国的“人口红利”从2010年开始逐渐消失，即使执行了“单独二孩”政策也无法从根本上改变这一趋势。报告建议政府尽快从现有的“单独二孩”政策过渡到“全面放开二孩”政策。

同时，另外有机构预测，全面二孩新政策或在2017年或2018年实施，如此15-20年后，这批人口将进入劳动年龄人口，会在2030年左右起到一个降低社会抚养比的作用。

显然，对于全面二孩的利好预期，并不能短期内实现。

置业者

计划生二孩  刚好赶上了

尽管不少报道显示：“全面二孩，响应者可能甚少。”但就小记随机采访身边的情况来看，不少80后已经响应“单独二孩”政策，在今年年末或明年年初，即将迎来新的家庭成员；未婚男女，尤其是85后选择生二孩的意愿较高；而他们不少受到独生子女或姐弟或姐妹情深影响，更愿意选择二孩。对于经济条件、教育条件限制等考虑，表示能够接受。而70后的多数受访者，则表示不太愿意选择二孩；显然，90后的心态则出现比较严重的两极分化，丁克或二孩甚至多于二孩的想法均有。

在家庭成员有所改变的前提下，他们又会如何选择置业呢？“换房”成为不少置业者的。就目前采访的情况来看，不少置业者多选择将手中产权面积较小的房屋出售，更换更大的住宅产品，而此时换房，他们更加愿意选择学校教育配套不错的学区房；不少置业者，则更倾向选择大三房或四房以上的产品，继而实现“一步到位”。

调查

二孩若全面放开  近四成受访者称会生

日前，（南方都市报）南都民调中心在广州市范围内发起相关民意调查，旨在了解广州市居民对“全面放开二孩”政策的支持度以及二孩的生育意愿等。

调查对象为广州市20-49岁的育龄人群，采用街头拦截访问的形式，总共回收568份有效问卷。其中男性占54.05%，女性占45.95%，已婚与未婚的比例分别为52.11%、45.25%。同时，86.97%的受访者是处于20-39岁，属于婚育阶段的核心人群。调查主要针对尚未生育二孩的群体，其中未生育小孩的受访者占51.58%，育有一个小孩的受访者占48.42%。

调查发现，不到四成受访者明确表示，政策若放开会生二胎。其中，满足目前二孩生育条件的“双独”和“单独”家庭的受访者中，明确表示会生二孩的比例为36.17%、32.43%，而夫妻双方都不是独生子女的受访者表示政策放开会生二孩的比例为40.31%，明显高于前两者。

影响梯度

全面二孩对于三四线城市房地产影响更大

同时，机构分析显示：对于很多80后、90后而言，放开二孩政策可以增加未来的人口量，但是全面放开二孩对住房需求量的放大效果有待观察，尤其是像上海北京等一线城市。

中原地产的一份报告显示，目前上海进入婚育年龄的女性，有90%都符合双独或单独的政策，但是申请二孩的比例还不足5%。上海等一线城市的生活成本比较高，尽管收入水平在全国处于前列水平，但房价物价成本不低，以北京为例，目前北京一套80平方米普通地段的住房租金大约在4000元，而北京人均工资水平不过4000元，普通打工者收入只够支付房租，又如上海目前住房均价要3万多，市区普通房更是高达5-7万，而2014年上海平均工资5451元，房价比收入高。一方面房价成本高，另一方面上海人也比较讲究生活品质，旅游休闲已成为必不可少的一部分。即使经济实力有限，对孩子教育等投入也绝不会节省，所以综合来看由于收入抵不上生活成本，而多养一胎必然会加大开支，有些力不从心。

中原地产研究部高级经理龚敏认为，上述政策对三四线城市效果可能比一线城市要好，因为他们受传统生子情结影响大，如果一胎是女儿很可能还会再生，三四线城市生活成本低，提高了生二胎几率，有利于住房需求增加。放开二孩需要配合一些实质经济去刺激才会有些效果。但目前国内经济状况可能对这部分补助有心无力。

地产营销

昆明地产营销紧跟二孩

对于那些需要等待15-20年的潜在客群，显然需要的时间太过漫长，但这并不妨碍企业的“极速营销”。说来也巧，据机构的监测显示：“今年下半年以来昆明‘改善型产品’有抬头趋势。”在开发企业花重金布局第四季度时，也赶上了全面二孩的新政策，不少地产企业就开始自己项目的极速营销，但就目前来看，这样的举措并不多。

就目前来看，微信朋友圈是地产企业比较乐意开拓的板块。如德润朗悦湾就为其四房做出了这样的微信营销：“一套四室，姐弟之情硬梆梆”——“终于，多了一个古灵精怪和我一起卖萌，一起大笑，一起逗比；在家庭人物关系表中，不单有爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆……”等温馨的营销说辞。

而金地集团，则在微信朋友圈打出“要生更要升 升级置业 金地”的宣传语。从这些企业即将面市的产品来看，多为改善需求产品。

小结来看，若真正着手二孩，多一套碗筷，就自然需要多一份爱，或许就更该多一个房间了，这样的理解亦没有偏颇。

产品类型

全面二孩新政未来的实施，会给楼市产品层面带来哪些改变？以下一些观点是目前较为时新的说法，你看看有没有道理？

1 四房才是刚需

在现在的房产市场里。两房的刚需属性已经得到肯定。对部分购房者来说，三房也属于刚需范畴。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子，父母一间、孩子一间，还有一间作为书房或者休闲房间，也是刚需范围。但是如果生了二孩。三房肯定是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。那个时候：父母一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，四房才是刚需产品。

2 五房成为改需

四房变成了刚需，那么相应的，五房将会变成改需产品。多出来的房间可以作为书房、健身室、对大多数两孩家庭来说最主要的，还可以作为儿童娱乐室，保证儿童的健康发展。

3 保姆房会列入开发范畴

二孩家庭，只靠父母照顾两个孩子是非常辛苦的。以后的两孩家庭请保姆可能会成为常态。目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。

4 三房的市场被大大挤压

二孩政策普遍放开后，房产市场上三房的地位将非常尴尬。作为过渡性的首套房呢，三房总价比两房高，不划算。作为改需产品呢，三房可能以后不会满足家庭的居住计划。有条件的家庭都会购买四房、五房，一步到位。如此左右不逢源，三房会被市场淘汰吗？这也不会，毕竟市场需求千变万化，而且三房也可以往小四房发展。

5 学区房地位更加不可动摇

对二孩家庭来说，两个孩子的教育将成为重中之重，而且也将花费父母大量精力。如果孩子能入读较好的学校，将会大大减轻父母压力。所以，全面放开二孩政策后，全国各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。需要各位家长未雨绸缪。

机构观点

悲观派

锐理战略研究中心总经理郭洁

想趁“全面二孩”炒作四房的亲们 您还是省省吧

●未来不管是一房、二房，还是三房、四房、五房，都属于细分的产品线，各种产品都会有一定的客户群体；

●未来的中国是自助改善型和个性化产品的时代，释放的周期长而缓慢，不会再有大规模的刚需盘大行其道；

●中国社会受到欧美文化的持续影响，已经逐渐呈现出“家庭小型化”的显著特征——高级白领家庭 “2个大人+2个孩子+1条狗”的理想状态家庭结构、普通家庭的“三口之家”结构、丁克家庭的“1+1”结构，甚至单身家庭普遍存在，而长期与父母同住的“三代同堂”、“四代同堂”家庭已经是少数；

●在未来，中国的房地产市场，会因为城市的差异和地区的差异而呈现自身的特征，每个城市都有自己的独特的产品结构和产品线，这也不是不可能的；

●全面放开二孩，短时间内对房地产市场的产品结构不会产生什么影响，因为真正生了二孩和有计划生二孩的人，他们早就买了大房子；

●楼市正逐渐由刚需向改需缓慢推进，人们对改善型产品的户型设计要求有了显著变化，包括对房间数量、功能、以及周边配套（特别是学区配套）等均提出更高要求。开发商想要抓住这部分购房者的心，势必要在细分产品的研发上多下功夫。

乐观派

杨红旭  二孩政策  对于楼市应属重大利好

楼市需求与人口有关。全面放开二孩限制，将明显促进人口增长，而且十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利。既有助于经济增长，也有利于楼市需求。从住宅需求结构来看，未来十年，随着小孩子增多，三房四房改善性需求将成主流！

同策咨询研究部总监张宏伟  二孩新政 提振楼市需求

●影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。

二孩后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，同时，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二孩后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。

●改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。

当前，由于城市家庭养育小孩的成本较高，一般来说，不是任何家庭都具备生育二孩的经济条件，因此，首先城市家庭生二孩的多为经济状况较为良好的家庭，二孩后，二孩家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间、考虑更多的储藏功能等等。

当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

●全面二孩政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

根据购房的人口结构，20~44岁的人口是买房的主力，大部分人在25~30岁的时候就会面临买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二孩后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。

但是，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二孩政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二孩政策对楼市的影响趋势来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。

昆明观点与市场

房价点评网分析师李明  昆明改善型产品有抬头趋势

云信：全面二孩新政策，如果落实，将对整体房地产市场带来怎样的影响呢？

李明：全面二孩政策，短期内对于房地产市场影响不大，因为人口增长需要一定的时间，是长远的需求增长，对于未来房地产市场有一定的促进作用。另一个方面，还要看家庭对于生育二孩的意愿，养育孩子的成本是整个家庭是否生育二孩的决定因素，可以说育儿成本将会决定人口增长速度，二孩家庭增长有限。

云信：就昆明市场而言，这样的影响将体现在哪些方面？

李明：现阶段昆明市场主要成交的面积段为90平米以下的户型为主，随着全面二孩政策的实施，未来对于想要生育二孩的家庭将会考虑未来生活空间的问题，舒适型的三房以及紧凑型四房户型将会是这些家庭考虑的方向。同时教育以及生活配套较全的项目将会是未来二孩家庭考虑置业区域。

云信：二孩、低利率等利好政策齐聚四季度楼市，是否对企业最后冲刺带来利好？接下来的第四季度，房企营销，该在哪些方面提升？哪些类型的产品，会再次成为市场追捧热点？

李明：二孩政策，降息、降准对于四季度楼市有一定的刺激。由于昆明市场改善型产品有抬头趋势（如在昆明不少上市房企，均计划在今年年底推出大户型别墅及洋房产品，同时，云南本土企业的开盘计划表中，也将大户型作为了重点推售产品），二孩政策将会促进改善型产品成交，但由于二孩家庭增长速度有限，对于整体的市场影响不大。