学区学位给商铺投资“加分” 收益好才是关键

现在，暑期已经过了将近一半，慢慢逼近开学的时间，学校周边的商铺也在期待熊孩子们的到来吧。近段时间，不少商铺打出“学区”“学位”牌，它们是否也会像学区房、学位房一样受到市场关注呢？ 有业内人士认为，学区、学位是商铺的一种附加价值，就像往一碗米线里“加冒”，味道好才是王道。那么，学区铺、学位铺的投资价值又是如何体现的？

市场观察

买一间铺投资兼顾孩子上学

近段时间，股市动荡，不少投资者开始考虑转向楼市。市场上推出的各种房地产投资产品，包括商铺、公寓、写字楼等，让人眼花缭乱。随着小升初报名的结束，孩子的上学问题又成为了热点话题。为了让孩子接受更好的教育，家长们也是蛮拼的，买房、换房一点也不含糊。如今，只要买一间商铺，投资和孩子的上学问题可以一起解决了，是不是很让人心动呢？

投资商铺的同时能够有就读名校的机会，让我们印象最深刻的无疑作为昆明金产区千亩大盘亮相的润城，自其亮相以来，只要购买全系产品都能就读名校，这就意味着，只要购买润城的任何产品，包括住宅、商业、商务，都可以优先就读云南师范大学附属润城学校。项目的相关负责人表示，由于是全业态产品都可以优先就读，这个政策对产品的销售有一定的带动作用。实际上，对于选择润城的投资者来说，不仅收获了投资金产区的机遇，更解决了孩子上学的问题，买间商铺，做个投资，能赚钱，还可以让孩子上好学校，赢在起跑线上，这无疑是非常好的事情。

而从记者采访的情况了解到，昆明目前有一些楼盘更是直接打出了学位铺、学区铺的概念。万彩城售楼部的工作人员告诉记者，项目在推售住宅底商，不仅享受70年的产权，还可以拥有双学位的资格。目前，公立小学武成小学已经正式入驻，而幼儿园还没有确定。

瞄准了学生消费

投资有保障

实际上，对于一些投资者来说，学位不一定是他们关心的问题，如何获得更高的收益才是关键，因此他们也瞄准了学生的生意。

从目前来看，主城区学校资源最集中的地方要数建设路、一二一大街、学府路片区。位于建设路上的学府·协信天地，周边有昆明理工大学、云南师范大学、云师大实验中学、云师大附属小学等高校、中小学环绕，是典型的学区房。项目的工作人员告诉记者，现在项目推出的商铺有大概70%的用来做餐饮，有开发商进行统一规划、管理，可以享受10年托管，每年返租7%，三个月一付。项目周边的学校比较多，学生消费也比较活跃。

记者也注意到，除了学府·协信天地，理想中心、领秀·知识城等项目也在推学区商铺。理想中心靠近云南财经大学、云南师范大学文理学院等学校，而领秀·知识城主要是位于空港大学城的核心位置。此外，呈贡也有不少项目也以“学区”为投资卖点，推出大学城商铺。

在采访过程中，有不少投资者表示，学校是学生集中的地方，人流量比较大，学生的消费力又比较旺盛，这样会对投资的收益有保障。

概念区分

学区铺与学位铺 别傻傻分不清

对于一些家长来说，学位与商铺的捆绑，不用换房又能投资，就可以解决孩子上学的问题，何乐而不为？ 而学生的群体那么庞大，投资学区铺似乎也是不错的选择。那么，什么是学区铺？什么又是学位铺？开发商和消费者真的分得清吗？

“教育资源分配的不均匀，导致了住宅、商铺附带学校，成为市场上一种稀缺的产品。” 芒果智库经济学家王詠雪指出，所谓学区，就是在某个名校周边，教育资源相对集中的地方，辐射到三五公里范围的区域。在一定程度上来说，教育资源是学区的核心，首要的是名校、好学校。

学区铺是开发商对房地产商业产品的一种细分。王詠雪认为，人群带来聚居效应，人群产生商业价值。教育资源分配的不均衡，导致人流的集中度非常高，这种集中度带来人流量，进而产生商业价值，也就有学区铺的说法。学区铺不同于学区房，学区铺要位于学区的核心位置，而学区房可以离学校更远一些。

从更细致的角度来看，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，从传统的意义来看，学区主要是指好的小学、初中、高中周边的区域，学区房也通常指中小学旁边的房子，因而学区铺应该是中小学周边的商铺。学区这个概念，被开发商用得有点模糊。

目前，呈贡、一二一大街、龙泉路等片区，是大学相对比较集中的地方，而不少开发商也打出了“学区”的概念。周大研表示，更确切地说，中小学生的规模、消费力相对比较有限，不能形成一定的规模，因此所谓的学区商圈是个伪命题。相对而言，大学集中的地方，学生数量动辄几万、十几万，甚至几十万，大学生的消费力能力是比较强的，可以形成大学商圈，并不是学区商圈。

总的来说，学区不可或缺的因素是好学校、名校，并且以小学、中学、高中为主，学区铺则是贴近学校，以学生消费需求为盈利点的商铺。在认识学区铺的基础上，学位铺就比较好理解了。简而言之，学位铺就是指买商铺就可以获得该项目入驻学校的上学资格。

学区调查

“薄利多销”为主 商铺租金增长快

实际上，对学区铺、学位铺的认识，可以为投资者提供更加明确的信息，以便为自己投资行为做出更理智的判断。从投资的收益来看，记者也对学区周边的商铺做了一些调查。

从目前昆明的学区分布来看，教育比较集中的有一二一大街建设路片区、高新区片区、龙泉路片区等，其中以一二一大街建设路片区的学区资源比较集中，并且优势凸显。在这个片区，不仅有云师大实验中学、云师大附属小学、云南大学附属中学、文林小学等多家中小学，还有云南大学、昆明理工大学、云南师范大学、云南民族大学等多所高校，可谓是昆明的“教育胜地”。学区与大学商圈的叠加，更加促进了这个片区商业的繁荣。

在这些学校周边，“吃”是最突出的，米线店、快餐店、火锅店等餐饮店的数量最多，小型超市、复印店、文具店、冷饮店、精品店、服装店、眼镜店等商铺的生意也不错。从这些商铺的分布可以看出，学校旁边的小吃店、餐饮店居多。

在建设路上一家小铺的老板表示，他的店面大概有15平方米，已经经营了四五年了，现在每个月的租金是5000元，租金涨得比较快，一两年前才要3500元/月，但是生意比较好，才能一直经营下去。此外，一家文具店的老板表示，文具的利润不是很高，但是店里的文具种类很多，学生买的频率也比较高，都是薄利多销的生意。总体算下来，日子也还过得不错。

从租金方面来看，学校周边的商铺要比一般的商铺租金要高出很多。一家新亚地产的工作人员小张告诉记者，在一二一大街、学府路周边的商铺租金比较高，相对于同片区的商铺来说，高出30%左右，可以达到200-500元/月/平，并且每年的租金都在上涨。记者从58同城了解到，龙泉路靠近学校商铺的租金普遍在150-350元/月/平。从大多数商铺出租的信息来看，小的商铺动辄要几万的转让费，较大面积的商铺则要十几万的转让费，这也是一笔不小的数目。

商铺特点

学区铺、学位铺大多为中小型商铺 经营方式比较灵活

学生的群体消费力，催热了学校周边的商铺。依托于学校的资源，现在昆明市场上也有不少项目推出了学区铺、学位铺，尤其是在热点学区的地方，商铺也更加抢手。而从产品的具体情况来看，学区铺、学位铺也呈现出了一定的特点。

●学区人流量大

每当放学的时候，学校外面总是停满了车，挤满了家长和小孩。这时候，周边的商铺一时间就热闹起来了。人气意味着商气、财气。学校，是人流量非常集中的地方。对于学区来说，学生的数量也有一定的规模。这也正是投资者选择投资学区商铺的重要原因。从市场的实际情况来看，学区商铺的生意不仅仅受到学生们的光顾，同时也吸引着周边小区居民来消费。比如小吃，一般价格比较便宜，而味道做得好的，更是受到大家的青睐。

●商铺投资门槛低

从产品的价格来看，目前昆明市场上推出的学区商铺售价集中在2-7万元/平方米，社区底商的价格是，独栋商业的商铺则要高出底商一两倍的价格。一般来说，社区底商通常都由投资者自己运营，而只有少部分项目是由开发商统一经营管理的。目前，投资商铺的门槛也比较低，有不少项目推出可用返租租金抵充铺款，这样算下来，三五万就可以投资一个小铺。

●经营方式较灵活

从商铺的面积段来看，学区商铺大多为底商，面积集中在15-100㎡，属于中小型商铺。小面积的商铺以经营小吃、冷饮、米线店等为主，而面积大一点的商铺主要经营服装、文具、火锅、电子产品等。从商铺的分布来看，这些业态都是围绕学生的消费需求来打造的。此外，学区商铺的经营方式也比较灵活，可操作的空间也比较大。而不少投资者也表示，学生的生意比较好做，即使自己不经营，转让出去也是比较容易的。

●投资上学两不误

相对于学位铺来说，学区的优势似乎可以同时享受到。然而，附加一个学位，学位铺是不是要比学区铺更值钱呢？根据记者了解，有的家长为了让孩子上好的学校，花了十几万、二十几万甚至更多的择校费。

“学位铺首先要算清楚的是，这个商铺值不值这个钱，还要考虑未来的收益怎么样。如果为了学位，商铺的价格抬得过高，也是一种投资陷阱。”周大研表示，如果商铺收益好，又能上学，当然是两全其美。

投资建议

选择真商圈投资商铺 才是关键所在

无论是学区铺还是学位铺，从大的方面来说，买商铺仍然是一种投资行为，学区、学位是开发商的一个卖点，在一定程度上可以带来附加价值，但最终还是要看商铺的投资价值。

为此，选择投资商铺要看准以下几个要素：

●真商圈里选好商铺

商圈还有真假之分？确切地来说，是的。周大研表示，哪里有人流，哪里就有财流。真商圈是区位、地段的综合体现，是真正有人流量、有消费能力的成熟商圈。而假的商圈，是开发商给投资者营造的一种概念，区位不好，人又少，是无法形成消费圈的，对商铺后期的收益是没有支撑的。因而，选择真商圈，是投资商铺的首要因素。

●独立商铺投资价值高

在市场上，商铺有很多不同类型的产品。在选择商铺的时候，相对底商、产权商铺而言，独立商铺的投资价值比较高。值得注意的是，独立商铺的价格肯定也比较高。尤其是选择商圈中心的独立商铺，这样的投资回报是比较有保障的。

●看项目的招商、规划

从更加微观的角度来看，一个好的项目，可以从开发商的招商成果以及整体规划中看出来。项目到底好不好，大多数商家已经作出了选择，招商成果直接体现了开发商的实力以及产品的价值。

●关注商铺的面宽、进深

选择好的商铺，还要注意产品的设计，关注商铺的面宽、进深是非常重要的。相对来说，面宽越宽，进深越短，对经营越有利，但这也不是的。整体来看，面宽与进深越接近越好。对于有些业态，进深可以稍微深一点，比如餐饮。对于面宽很小、进深很长的“棺材铺”，投资价值不高。此外，商铺的层高也是投资要关注的一个要点。有的商铺层高比较高，可以一层当做两层来用，这样也更具有投资价值。

专家观点

学区学位是商铺的附加值 并不是投资核心

芒果智库经济学家王詠雪：在资产配置方面，商铺作为一种投资，可以进行部分的配置。在大的经济环境下，房地产市场整体下滑，但房地产产品是相对比较保值的投资产品。在强势的市场里，也会有比较差的投资产品。反过来说，在弱势的市场里，也可以找到回报比较高的投资产品。投资者首先要去了解产品的特性和价值，投资股市风险高，但回报也高。而对于偏好风险低的投资者来说，投资房地产产品是相对比较稳妥的。

关于学区铺、学位铺的营销方式，早些年就出现了。现在这段时间提出来，也是小升初之后，市场再度提升了关注度。在我看来，学区铺跟其他的商铺差别并不是很大。作为学区的位置，人流量在同期范围内要比其他区位的商铺要更好一些。从另一方面来看，学校有两个假期，假设把这两个假期看作淡季，综合各种因素来看，学区商铺也就无法凸显出更多的优势。

此外，对于学位铺而言，与学位房一样，也存在着隐性的风险。开发商的承诺是否能实现，后期会不会有新的变动，这些都是无法预料的。此前，有不少项目的学位房也发生过很多问题，由于市场因素或者政府政策的变动，花大价钱买来的学位房也没有体现出价值来。从教育的角度来说，孩子的成才与否，与家庭的教育有很大的关系，并不是一个好学校就可以解决的。

值得提醒的是，投资者不要对学位铺的价值抱太高的期望。学区、学位只是商铺的一个附加值，对于又有投资需求，又有上学需求的投资者来说，两者叠加当然是的。但是，投资的核心仍在于区位、周边消费群体等因素。

房地产投资要算好账 投资者要择优而选

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研：从目前的情况来看，房地产的总体投资价值有所下降，没有原来市场的投资前景好。作为房地产投资，没有一概而论的，只有就项目谈项目。好的投资产品，相对是比较保值、增值的。

在房地产高速增长的时期，闭着眼睛买商铺都可以赚到钱。现在房地产市场进入了相对成熟而又过剩的时期，投资房地产产品，要择优而选，这才是投资者应该关注的重点。因而，投资者不要只听开发商的宣传，而应该有辨别好产品的投资意识，才能保障自己的投资收益。

开发商打出学区铺、学位铺，也是一种营销的策略。在这个过程中，投资者要去甄别并衡量这些信息，看看这种商铺是否值得投资。首要的，投资者要自己算好账，学区能带来多少价值，一个学位是否跟商铺真正的价值相匹配，而不是盲目地去投资。相对而言，好的名校，它的学位是有一定价值的。作为一种投资产品，商铺必须是跟收益挂钩的，未来的租金收益水平才是应该投资者要算的账。