楼市调控周期波动 房企一二线城市补仓意愿强烈

一线二线城市仍然是房企补仓的重要区域。4月27日，北京、杭州均有土地成交。4月29日，碧桂园拿下嘉定徐行镇纯宅地，首进上海。

根据克 而瑞研究中心数据显示，预计6月份将迎来今年上海地市的排名前列波成交热潮，地块成交情况将出现小幅扎堆。

房企抱团拿地开发的模式越发清晰。以旭辉地产为例，包括4月27日在杭州萧山的两幅地块，旭辉自2013年进入杭州之后，已拿5幅土地。其中前两幅地块分别与绿地、恒基合作，命名为绿地旭辉城与恒基旭辉府，崇贤还有一宗地块待开发。

旭辉地产主席林中此前表示，“旭辉有30%-40%的项目是合作开发，并希望未来40%的项目做小股操盘”。预计旭辉刚在萧山获取的两幅地块，将很快引进合作方。

旭辉模式正是这一轮调控周期下房企生态的典型缩影。据业内知情人士透露，旭辉背后可能有一个多家房企组成的联合体。他们互相得知对方有意“杭二棉厂”宅地后，提前进行了沟通。勾地的时候，由旭辉出面，把楼面价直接抬高了2000元/平方米，逼退其它开发商介入。

对开发商而言，这也是无奈之举。目前杭州在售住宅很多处于微利或亏损边缘，就在于土地成本过高。遥想当年的蓝孔雀、华家池，好地总是争食者众。最后N轮竞价抢下地王，赢了气势却输了利润，结果从拿地那一刻就已注定。

此外，地方政府拆迁补偿越来越高，土地融资越来越规范，购地成本难以下调，房企抱团拿地开发，也更符合利益化。今年年初杭州南星桥地块拍卖，包括融创、大家、方兴、远洋、九龙仓、龙湖、平安、中天、旭辉等一批知名房企到场，最终由融创大家联合体拿下。

房企在一二线城市补仓意愿强烈，也是调控周期波动下的结果。以碧桂园为例，它长期深耕三四线城市，但去年以来这些城市库存不断增大，销售压力加剧，这也给碧桂园带来了一定的不利影响，增加一线城市土地储备被认为相对更为安全。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦认为，碧桂园在上海的排名前列个产品，应该会追加一些附加值，价格不会比周边项目低。

克 而瑞研究中心分析指出，相较去年同期纯宅地成交24幅，上海土地市场今年成交数量大幅下降，主要归因于两点：一，去年房地产市场处于调整的特殊时期。受2014年市场整体深度调整，今年一季度地块减量也符合楼市晴雨表的特征。二，政策主导。考虑一线城市及重点二线城市紧张的土地资源，集约型用地供应仍将是2015年地市政策的主旋律。

上海作为重点一线城市，逐年降低土地供应乃大势所趋。例如上周刚公布的上海土地供应计划显示，上海2015年供应土地400-600公顷，还包含了保障房，实际供应的商品住宅用地就更少了。