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大理直航——旅游地产是时候做好准备了!

2015/01/09 09:02 来源: 搜狐焦点网 作者: 解鑫 评论
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  良好的道路、运河或可通航河流,由于减少运输费用,使僻远地方与都市附近地方,更接近于同一水平。所以,一切改良中,以交通改良为最有实效。这是国富论中一段话,用在文章的开篇应该是合适的,大理旅游及旅游地产的突破,交通桎梏的打通确实是最为关键的。

  一、旅游+置业的开局

  大理目前已经开通了12条直飞航线,2014年12月底,在大云南战略的框架下,搜狐焦点网和云中旅直航旅游置业看房团”的合作签订了战略合作协议。借助直航加旅游的模式,在探索一条旅游地产的渠道之路,是尝试更是一种求变。大理已经开通12个城市的直航,2015年还会有更多城市加入到直航开通的行列,参加会议时听到,直航不是简单开一架飞机的事情,更多还是关注能否实现盈利平衡,直航的开通会增强大理旅游目的地实现,可以实现区域经济,政治地位的变革,对于城市长远规划更能起到很好的作用。高端游客的持续植入,将实现地区旅游经济变革和发展,这是喜闻乐见的。

  当天的论坛围绕两个话题““慢生活”的大理如何突围“快节奏”的发展怪圈”、“大理文化是旅游地产的包裹还是包袱?进行了一场充分的探讨,此外在大理一个地产开发群里,对这次签约也有一些声音,记录如下:

  “感觉模式还是挺有吸引力的,以前考虑过和旅行社合作,靠筛选他们的数据和资源获得精准客户,但双方很难达成合作关系,这次这两家的资源整合,我个人比较看好”

  “希望新年有新的共建互赢”

  “我关心他们CALL客团队的持续性和客户的质量及意向”

  “我比较看好云中旅的高端团实际落地,CALL客数据中僵尸客和无效客户可能会比较多”也有小伙伴当场指出,“经过筛选的客户比盲目的CALL客要好很多的”

  “核心就是上客量和成交转换率,最终见钱,则皆大欢喜”

  “期待搜狐的高端团,变钱、变钱”

  此时还有好多人在深深的潜水中……

  果然是一帮大理搞策划和销售的,最终关心的结果还是变现和钱,房地产的持续下行给原本野心勃勃的大理旅游地产上了一课。

  二、数据要告诉我们的事情:

  要弄明白大理直航这件事情,我们还应该看一些数据才行:


2013年中国各个机场旅客统计排行榜


2013年丽江、大理、腾冲三地经济发展数据对比(来源于政府报告)

  云南腾冲航空旅游管理公司介绍,未来公司将围绕航空运输、旅游产业实施一体化发展战略,形成航空运输、旅游、酒店、房地产、商贸五大业务板块,实现规模化发展。机场改扩建后旅客吞吐量目标将是200万人次,受这一影响,13年腾冲游客增幅呈负增长。

  和很多朋友在一起聊天时,他们说不应该相信政府的一些数据,里面水分太大,很不真实,其实我想,难道我们看见的世界和生活的世界就是真实的吗?也未必的,所以还是可以借助这些数据我们做一个初步的分析:

  1、三亚和海口在旅客吞吐量上排名靠前,是名副其实的旅游度假胜地,1000多万的客流提供源源不断的高端客源市场,尽管市场在最近几年也面临严峻的考验,但并不能撼动海南旅游地产的江湖地位。我们要注意的是增速仅是丽江和大理的一半,旅游会先于置业,这股风明显已经刮到云南了,而且丽江和大理是最受益的;

  2、大理2013年旅游人数超过丽江162万人次,对于大理2000多万的旅游人口来讲,节假期人数统计中团队占70%,散客占30%;非节假日中团队占30%,散客占70%;这些团队99%都是要去丽江的。大理目前还处于尴尬的旅游过境站状态,值得高兴的是人均停留天数从1.61变为2.11,这一数字还在呈上升变化。旅游总收入丽江超过大理30亿元总额。丽江航空游客是大理的近乎8倍。通过数据显示,丽江通过直航撇取了高端客户,或者说过境客户消费目的地还是在丽江,只不过这钱更多是住、行、吃、购玩上;

  3、大理GDP是丽江的3倍,固定资产投资是丽江的1.4倍,旅游总收入却不及丽江,我们可以判断,大理相对丽江有更充分的产业基础,但对于旅游的开发还处于初级阶段,旅游产品的开发,商业的经营缺乏整体操盘,矛盾的是很多大理人希望大理回到过去淳朴的样子。

  4、腾冲在固定资产总值与投入方面与大理,丽江差异不大,但游客及旅游总收入有很大差异,这与其交通不便捷,旅游发展处于起步阶段有关,要关注的是他也有发展潜力的。

  我们似乎可有得出,区域总体经济的发展,似乎与直航关系不大,直航影响的是游客质量、档次、人次、还有旅游总收入。资本论中这样描述,交通运输工具的改良,会绝对缩短商品的移动期间,随着交通运输工具的变化,旧的生产中心衰落了,新的生产中心兴起了。这种交通特别便利的情况以及由此而加速的资本周转(因为资本周转是由流通时间决定的),反过来既使生产中心又使市场加速集中。

  直航将改变一个城市的政治、经济格局,影响城市的定位和规划,加速了资源的聚焦和叠加,最终会反哺经济的发展。旅游先于置业,旅游地产一定是先旅游后地产,以卖房子为唯一核心盈利点的旅游地产都是耍流氓,这一点大理旅游地产目前是背离的。

  三.直航对旅游地产带来的挑战和契机

  交通运输业是逐渐地靠内河轮船、铁路、远洋轮船和航空的体系而适应了大工业的生产方式。另一方面,特色旅游文化体验和交通运输业的变革是夺取外部市场的武器。

  要看明白直航的挑战和契机,我们一起先来看一个案例:

  苏南硕放国际机场今年一下子就增加了5个国内外通航点,相比于无锡人到这些地方旅游的人数不断攀升,来无锡旅游的对方旅行团寥寥无几。“直航航班开到哪里,旅游推介就做到哪里。”但是,这种传统的推介方式,搞一些咨询活动、发放一些宣传品,虽然热闹一时,却很难产生持续的影响力。江苏国旅的一位负责人对记者说,交通便捷只是第一步。将市场和产品进一步细化,开发多元化、休闲化的旅游线路和旅游产品,才能实现持续运营。

  直航最终理想的运营是有人来,有人去,有更多的持续的人来来去去。大理目前直航尴尬是来时上座率很高,回去时上座率很低,很多人来了之后不走了,或者乘火车去丽江、昆明,机票的昂贵也是重要的原因。便捷的交通使得旅客有更多的选择方式,同时由于教育、医疗等度假基本设施不完善,使得大理高端滞客能力不强。

  大理旅游的崛起有了充分的市场环境,大理旅游地产的发展也将迎来突破瓶颈的日子,只不过这时间有多长,没有人说得清,在等待黎明时,还是需要过一段黑暗的日子。直航对大理旅游地产的挑战与机遇表现在:

  1、政府应着力于城市大旅游,大健康规划,守得住红线,着重搭建平台创造条件,让更多优秀的企业和经营实体融入到大理旅游的自我更新中,市场的运作一定是最优效率的,也是最优的。旅游基础设施的完善和建设刻不容缓;

  2、保护好苍山和洱海,对于旅游及旅游地产,环境才是最佳的一张王牌;

  3、着眼于消费层级,以及消费人群的变化,打造旅游深度游产业链,通过活动及其他方式让大理走上更大的舞台;

  4、大理旅游地产在不做大规模配套的情况下,引进客户渠道,联合开发,减少市场风险。同时有必要将将部分营销精力转向旅游运营。万科当时在三亚森林公园项目提出,只做实用邻里型配套,一切围绕客户和市场,梳理大旅游,大健康概念。

  有关大理旅游地产的畅享:泛亚铁路、昆大高铁、攀大高速等的陆续开通,到2015年,全国铁路营业里程达12万公里,这将弥补大理直航过少带给来的制约。大理旅游地产崛起之时,经历了房地产结构性调整,这次的调整是基于人口和经济结构调整而产生,对于房地产暴利的终结,伴随着大理交通桎梏的逐渐打通,带来旅游地产站在一个历史新阶段,方向和模式的不确定性禁锢了自身的发展。在等待之中蓄积力量,为到来的游客还有想买房的客户,我们除了提供房子,还能提供什么,大理更多直航城市的开通,给了实现自我价值蝶变的可能性,而身处大理旅游地产时代的我们是否做好准备。

搜狐焦点特约撰稿人:解鑫

【延伸阅读】
“慢生活”的大理如何突围“快节奏”的发展怪圈
焦点对话:大理文化是旅游地产的包裹还是包袱?

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