大理直航——旅游地产是时候做好准备了！

　　良好的道路、运河或可通航河流，由于减少运输费用，使僻远地方与都市附近地方，更接近于同一水平。所以，一切改良中，以交通改良为最有实效。这是国富论中一段话，用在文章的开篇应该是合适的，大理旅游及旅游地产的突破，交通桎梏的打通确实是最为关键的。

　　一、旅游+置业的开局

　　大理目前已经开通了12条直飞航线，2014年12月底，在大云南战略的框架下，搜狐焦点网和云中旅直航旅游置业看房团”的合作签订了战略合作协议。借助直航加旅游的模式，在探索一条旅游地产的渠道之路，是尝试更是一种求变。大理已经开通12个城市的直航，2015年还会有更多城市加入到直航开通的行列，参加会议时听到，直航不是简单开一架飞机的事情，更多还是关注能否实现盈利平衡，直航的开通会增强大理旅游目的地实现，可以实现区域经济，政治地位的变革，对于城市长远规划更能起到很好的作用。高端游客的持续植入，将实现地区旅游经济变革和发展，这是喜闻乐见的。

　　当天的论坛围绕两个话题““慢生活”的大理如何突围“快节奏”的发展怪圈”、“大理文化是旅游地产的包裹还是包袱？进行了一场充分的探讨，此外在大理一个地产开发群里，对这次签约也有一些声音，记录如下：

　　“感觉模式还是挺有吸引力的，以前考虑过和旅行社合作，靠筛选他们的数据和资源获得精准客户，但双方很难达成合作关系，这次这两家的资源整合，我个人比较看好”

　　“希望新年有新的共建互赢”

　　“我关心他们CALL客团队的持续性和客户的质量及意向”

　　“我比较看好云中旅的高端团实际落地，CALL客数据中僵尸客和无效客户可能会比较多”也有小伙伴当场指出，“经过筛选的客户比盲目的CALL客要好很多的”

　　“核心就是上客量和成交转换率，最终见钱，则皆大欢喜”

　　“期待搜狐的高端团，变钱、变钱”

　　此时还有好多人在深深的潜水中……

　　果然是一帮大理搞策划和销售的，最终关心的结果还是变现和钱，房地产的持续下行给原本野心勃勃的大理旅游地产上了一课。

　　二、数据要告诉我们的事情：

　　要弄明白大理直航这件事情，我们还应该看一些数据才行：

2013年中国各个机场旅客统计排行榜

2013年丽江、大理、腾冲三地经济发展数据对比（来源于政府报告）

　　云南腾冲航空旅游管理公司介绍，未来公司将围绕航空运输、旅游产业实施一体化发展战略，形成航空运输、旅游、酒店、房地产、商贸五大业务板块，实现规模化发展。机场改扩建后旅客吞吐量目标将是200万人次，受这一影响，13年腾冲游客增幅呈负增长。

　　和很多朋友在一起聊天时，他们说不应该相信政府的一些数据，里面水分太大，很不真实，其实我想，难道我们看见的世界和生活的世界就是真实的吗？也未必的，所以还是可以借助这些数据我们做一个初步的分析：

　　1、三亚和海口在旅客吞吐量上排名靠前，是名副其实的旅游度假胜地，1000多万的客流提供源源不断的高端客源市场，尽管市场在最近几年也面临严峻的考验，但并不能撼动海南旅游地产的江湖地位。我们要注意的是增速仅是丽江和大理的一半，旅游会先于置业，这股风明显已经刮到云南了，而且丽江和大理是最受益的；

　　2、大理2013年旅游人数超过丽江162万人次，对于大理2000多万的旅游人口来讲，节假期人数统计中团队占70%，散客占30%；非节假日中团队占30%，散客占70%；这些团队99%都是要去丽江的。大理目前还处于尴尬的旅游过境站状态，值得高兴的是人均停留天数从1.61变为2.11，这一数字还在呈上升变化。旅游总收入丽江超过大理30亿元总额。丽江航空游客是大理的近乎8倍。通过数据显示，丽江通过直航撇取了高端客户，或者说过境客户消费目的地还是在丽江，只不过这钱更多是住、行、吃、购玩上；

　　3、大理GDP是丽江的3倍，固定资产投资是丽江的1.4倍，旅游总收入却不及丽江，我们可以判断，大理相对丽江有更充分的产业基础，但对于旅游的开发还处于初级阶段，旅游产品的开发，商业的经营缺乏整体操盘，矛盾的是很多大理人希望大理回到过去淳朴的样子。

　　4、腾冲在固定资产总值与投入方面与大理，丽江差异不大，但游客及旅游总收入有很大差异，这与其交通不便捷，旅游发展处于起步阶段有关，要关注的是他也有发展潜力的。

　　我们似乎可有得出，区域总体经济的发展，似乎与直航关系不大，直航影响的是游客质量、档次、人次、还有旅游总收入。资本论中这样描述，交通运输工具的改良，会特别缩短商品的移动期间，随着交通运输工具的变化，旧的生产中心衰落了，新的生产中心兴起了。这种交通特别便利的情况以及由此而加速的资本周转(因为资本周转是由流通时间决定的)，反过来既使生产中心又使市场加速集中。

　　直航将改变一个城市的政治、经济格局，影响城市的定位和规划，加速了资源的聚焦和叠加，最终会反哺经济的发展。旅游先于置业，旅游地产一定是先旅游后地产，以卖房子为少有核心盈利点的旅游地产都是耍流氓，这一点大理旅游地产目前是背离的。

　　三．直航对旅游地产带来的挑战和契机

　　交通运输业是逐渐地靠内河轮船、铁路、远洋轮船和航空的体系而适应了大工业的生产方式。另一方面，特色旅游文化体验和交通运输业的变革是夺取外部市场的武器。

　　要看明白直航的挑战和契机，我们一起先来看一个案例:

　　苏南硕放国际机场今年一下子就增加了5个国内外通航点，相比于无锡人到这些地方旅游的人数不断攀升，来无锡旅游的对方旅行团寥寥无几。“直航航班开到哪里，旅游推介就做到哪里。”但是，这种传统的推介方式，搞一些咨询活动、发放一些宣传品，虽然热闹一时，却很难产生持续的影响力。江苏国旅的一位负责人对记者说，交通便捷只是排名前列步。将市场和产品进一步细化，开发多元化、休闲化的旅游线路和旅游产品，才能实现持续运营。

　　直航最终理想的运营是有人来，有人去，有更多的持续的人来来去去。大理目前直航尴尬是来时上座率很高，回去时上座率很低，很多人来了之后不走了，或者乘火车去丽江、昆明，机票的昂贵也是重要的原因。便捷的交通使得旅客有更多的选择方式，同时由于教育、医疗等度假基本设施不完善，使得大理高端滞客能力不强。

　　大理旅游的崛起有了充分的市场环境，大理旅游地产的发展也将迎来突破瓶颈的日子，只不过这时间有多长，没有人说得清，在等待黎明时，还是需要过一段黑暗的日子。直航对大理旅游地产的挑战与机遇表现在：

　　1、政府应着力于城市大旅游，大健康规划，守得住红线，着重搭建平台创造条件，让更多优秀的企业和经营实体融入到大理旅游的自我更新中，市场的运作一定是最优效率的，也是最优的。旅游基础设施的完善和建设刻不容缓；

　　2、保护好苍山和洱海，对于旅游及旅游地产，环境才是较佳的一张王牌；

　　3、着眼于消费层级，以及消费人群的变化，打造旅游深度游产业链，通过活动及其他方式让大理走上更大的舞台；

　　4、大理旅游地产在不做大规模配套的情况下，引进客户渠道，联合开发，减少市场风险。同时有必要将将部分营销精力转向旅游运营。万科当时在三亚森林公园项目提出，只做实用邻里型配套，一切围绕客户和市场，梳理大旅游，大健康概念。

　　有关大理旅游地产的畅享：泛亚铁路、昆大高铁、攀大高速等的陆续开通，到2015年，全国铁路营业里程达12万公里，这将弥补大理直航过少带给来的制约。大理旅游地产崛起之时，经历了房地产结构性调整，这次的调整是基于人口和经济结构调整而产生，对于房地产暴利的终结，伴随着大理交通桎梏的逐渐打通，带来旅游地产站在一个历史新阶段，方向和模式的不确定性禁锢了自身的发展。在等待之中蓄积力量，为到来的游客还有想买房的客户，我们除了提供房子，还能提供什么，大理更多直航城市的开通，给了实现自我价值蝶变的可能性，而身处大理旅游地产时代的我们是否做好准备。

搜狐焦点特约撰稿人：解鑫