大理楼市步入寒冬进入销售瓶颈 让利跑量不可取

　　9月17日下午2点半，由搜狐焦点大理站举办的2014年首期焦点沙龙，以“大理是否能真正进入金九银十”为主题进行探讨。本期沙龙邀请了腾瑞地产幸福里的代表赵佳；凤庭苑万汇地产的销售经理杨燕熊，鸣诚地产的销售经理王栋；达人联盟代理公司的苑小龙；永和祥园的销售经理熊玲。大家齐聚一堂共同探讨了全国取消限购后对大理的影响，以及在进入金九银十之后降价走量是否可取等问题，引起了在场应邀嘉宾的共鸣。

　　大理楼市黄金时代消逝——遭遇销售瓶颈

　　达人联盟代理公司的苑总发表了自己的看法，他认为大理从严格意义上来说，只能算是一个四线城市，而它受到全国取消限购的政策影响其实是很小的，在苑总眼里，大理楼盘的购房人群的对应产品就是“以刚需为主，改善为辅”，此外，大理的人均收入不是很高，经济状况不是很好，但是在2年前，手上有闲钱的人可能相对要多一些，所以在那时候投资房地产的人还是很多的。大理是一个很特别的城市，从行业的发展特征来说，旧城改造才开始没多久，整个楼市就已经遇到瓶颈了，房价不上不下，很多地产商都遇到了滞销问题，苑总表示在2008年的时候，大理楼市才是真正的黄金时期，只要开盘，项目的销售率都能达到95%以上，但现今对于2014年来说，苑总认为在经历了前几年的低潮期后，现在大理楼市才刚刚起步。

　　　旧改成拉高房价的“罪魁祸首”

　　但提到旧城改造，我们其实也想得到现在大理拆迁的速度较为缓慢，建造的工期战线也拉得较长，究其原因也是因为现在大理地价攀升，已有发展成寸土寸金的势头，再加上建筑材料的价格也在上涨，这些也是拉高大理房价的主要因素，但也正是因为房价上涨，购房者对市场的观望情绪变得愈发浓郁，而自今年8月11日全国解除限购之后，各大中小城市房价开始了下降趋势，这使得购房者更加止步不前，从而造成了开发商必须卯足力气和创新营销来拉拢客户，市场情况并不乐观。

　　大理楼市“走进寒冬”但发展平稳

　　苑总表示，达人联盟这个项目拿地的时间是比较长的，而开发商在拿地当时是认为房地产行业应该是比较景气的，可谁知道刚跨进这个行业，就发现大理楼市并不如当时所看到的那样景气。现在的楼市不光是达人联盟遇到了瓶颈，而是整个大理楼市都遇到直销难题。对此，鸣诚地产（凤庭苑）的销售经理王栋也表示赞同以上的观点，他认为现在的大理楼市就像“走进寒冬”一样，没有任何回暖的迹象，但发展还是趋于平稳态势。

　　房地产投资时代已成“过去式”

　　对于大理楼市是否能够回暖的问题，永和祥园的销售经理熊玲也阐述了自己的看法，她认为中国人有一个特别明显的消费特点，就是——跟风、从众心理过强，以往也会有很多昆明的投资客来大理进行房地产投资，但现在对于这个行业的投资风险较大，所以也消逝了一部分的投资客，熊经理认为楼市回暖估计要等到明年下半年才有可能。而对于昆明取消限购后，会否有部分昆明购房者来大理购房的问题上，熊经理表示来不来大理购房重点其实不在政策导向上，而是客户群体和产品本身的问题。

　　降价是把“双刃剑”让利跑量不可取

　　在取消限购、信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，房企“让利跑量”心理渐占上风。而一二线城市的商品房均价已经高过人均收入水平四五倍了，三四线城市的房价也是在步步紧逼一二线城市，在这样高房价的市场下解除限购令，其实各大城市的房价是有下调空间的。作为大理来说，它是一个处于稳定发展中的城市，普通刚需楼盘的房价也是在老百姓能够承受的范围内，不算高但也不算低，但面对“金九银十”的到来，开发商还是抱有搏一搏的心理，希望从价格上扳回一局。对此，熊经理表示，其实大理楼市的“寒冬”可能还会持续一段时间，而永和祥园在金九时期是不会选择降价的，因为越降价越会将自己逼进死胡同，降价对于购房者来说是把双刃剑，一方面是减少购房压力，另一方面则是会让购房者产生浓重的负面情绪，例如觉得这个项目是不是出什么问题了，很有可能会往房屋的质量上思考，这是开发商方面最不愿意看到的景象。熊经理认为在这个楼市的“寒冬”里，开发商应该抱团走出去，不能跟风降价，因为这个市场要是垮了，对于整个楼市而言是没有任何好处的。此外，熊经理表示并不看好金九银十，也不对其抱有任何投机心理，一味降价不是长久之计，还需因地制宜。

　　　抱团营销成未来“趋势”——资源共享或是永恒的难题

　　参与此次沙龙讨论的项目，最多的还是开发区的楼盘，虽然购房者并不看好这一区域，但是项目本身应该要找出自己相对应的亮点，来吸引不同的客户群体，此外，开发区的项目一定要主动出击，不能形成被动。就好比凤庭苑最近的“买房送车”活动，就从根本上为业主解决了交通问题，另外项目已经启动了底商的招商，此举也从购房者的需求上解决了周边配套不完善的问题。熊经理还认为，不仅要从项目本身来改变购房者的消费观念，从开发商的角度来说，也应该取老的营销套路之精华，然后延伸出一些新的营销理念，但最重要的还是各个开发商之间应该要做到互相信任，实现资源共享，这样大理的楼市才能通过抱团营销走出“寒冬”。